Det finns ett flertal fall där köparen föreslår förvärv av en ny konstruktion under nyttjanderättsordningen och Bar/Naken-ägande. Denna differentiering är viktig eftersom båda antagandena beskattas olika. På ett sådant sätt att:
– Kalfastigheten i Nya byggnader beskattas med moms + AJD
– Nyttjanderätten beskattas av ITP (Transfer Tax)
Konst. 20 i VAT Ley fastställer uttryckligen att författningen av nyttjande- och njutningsrätter (Usufruct) kommer att vara undantagna från moms. Dessutom fastställer artikel 7.5 i lagen om överlåtelseskatt att nyttjanderätten kommer att omfattas av denna skatt när den är befriad från momsplikt.
Därför, vid den tidpunkt då förvärvet av en nybyggnadsfastighet görs:
– Bear/Naken-ägandet kommer att beskattas av IVA+AJD
– Nyttjanderätten kommer att beskattas av ITP – Överlåtelseskatt
Därför, och från det första ögonblicket av köptransaktionen, kommer det att vara nödvändigt för köparen att informera byggaren/utvecklaren om sin avsikt att förvärva fastigheten med hjälp av den separata formeln för nyttjanderättslig äganderätt.
Och detta beror på att samma köpeavtal måste innehålla följande:
– Därmed fastställs uttryckligen att ren egendom avskild från nyttjanderätten förvärvas.
– Att just den del av priset som är momspliktig + AJD eller ITP värderas.
– Att de betalningar som måste erläggas på grund av priset på nyttjanderätten anges i avtalet som separata från betalningarna av den blotta egendomen.
– I slutet av köpet ska arrangören och köparen tillhandahålla motsvarande förteckning över betalningar där det är motiverat att den proportionella delen av nämnda betalningar har gjorts korrekt, både som nyttjanderätt och som en ren egendom.
Nyttjanderätten kan vara tillfällig eller på livstid. När det gäller din beräkning kan du besöka en bra förklarande artikel genom att klicka här.
VID ANVÄNDNINGSFÖRVÄRV MED ETT FÖRETAG ELLER JURIDISK PERSON
I de fall då egendomen kommer att vara avsedd för förvärvarens ekonomiska verksamhet är det mycket vanligt att hitta förvärvsformler där det är ett företag eller en juridisk person som förvärvar nyttjanderätten.
I dessa fall av företagsförvärv av nyttjanderätten måste det sägas att mekanismen och driften vid hanteringen av detta förvärv är exakt detsamma som för det fall att en fysisk person förvärvar nämnda nyttjanderätt. Den enda skillnaden är helt enkelt när man beräknar nyttjanderätten för den juridiska personen.
Regeln för beräkning är följande:
– En juridisk persons nyttjanderätt blir 2 % för varje varaktighetsår, med en gräns på 30 år.
Därför får inte i något fall värdet av nyttjanderätten i fråga om företag överstiga 60 %.
Likaså måste beaktas att i den mån som överlåtelsen av nyttjanderätten anses vara ett tillhandahållande av tjänster, i enlighet med artikel 11 3 i mervärdesskattelagen, den är det inte möjligt att avstå från momsfriheten om kraven för det var uppfyllda eftersom det endast är möjligt i förhållande till leveranser av varor men inte till tillhandahållande av tjänster.
För mer information relaterad till konceptet och beräkningen av nyttjanderätt rekommenderar vi att du besöker en specialiserad webbplats för detta ändamål:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property