Spanska bestämmelser fastställer att, för att en konstruktion ska få tillgång till fastighetsregistret, måste notarier kräva att bygglicensen tillhandahålls och all byggdokumentation, inklusive det slutliga arbetsintyget, etc.
Detta är vad kungligt lagdekret sju/2015 av den 30 oktober säger (konsoliderad text av jordlagen)
Men hur är situationen för de byggnader som har byggts utan bygglov?
I dessa fall fastställer samma jordlag, i sin artikel 28.4, att de konstruktioner, byggnader och installationer för vilka det inte längre är lämpligt att vidta åtgärder för att återupprätta stadslaglighet som innebär att de rivs, på grund av att begränsningen löper ut. motsvarande perioder, kan ha tillgång till fastighetsregistret.
Vad är syftet med en byggnad för att få tillgång till fastighetsregistret?
Det grundläggande skälet till detta är att en konstruktion som inte ingår i fastighetsregistret inte kan ingå i någon rättslig transaktion. Dvs man kan inte köpa, sälja, ärva, pantsätta, betala skatt osv.
Med, tillgång till fastighetsregistret, gör att konstruktionen kan bli föremål för laglig trafik och vara en del av ägarens egendomsrätt. Och dessutom innebär det implicit att nämnda egendom inte kan rivas, rivas eller på annat sätt förstöras av rättssystemet. Med vilken ägaren således förtätar fastighetsrätten över nämnda byggande, även om den är uppförd utan tillstånd.
Men när en konstruktion, byggd utan licens, går till fastighetsregistret, är den fullt legaliserad? Med andra ord, kan det anses vara 100% lagligt?
Svaret är komplicerat.
Som vi har sagt tidigare innebär tillträdet av en konstruktion utan tillstånd till fastighetsregistret att göra denna konstruktion juridiskt synlig.
Med andra ord , när ett bygge byggs med bygglov informeras kommunfullmäktige om att ett bygge kommer att genomföras , och det spanska rättssystemet tar notis om nämnda konstruktion. Det meddelas också när denna konstruktion är färdig genom intyget om färdigställande av arkitektens arbete, och dess deklaration på ett notariekontor genom motsvarande nybyggnadsförklaring. På så sätt identifieras och erkänns en konstruktion byggd med bygglov automatiskt av rättssystemet.
En konstruktion som har byggts utan en bygglov ingår inte i den lagliga trafiken, eftersom dess byggande inte har anmälts till den offentliga förvaltningen . Det kan vara så att det finns ett register över nämnda konstruktion för skatter, fastighetsmäklare och Ibi, men detta betyder inte att de byråer som ansvarar för att kontrollera och övervaka arbetena i territoriet, i syfte att bygga lagligheten, har fått kännedom om denna juridiska konstruktion.
Om så var fallet, det vill säga om förvaltningen var medveten om att det förekom ett olagligt byggande, skulle den dessutom automatiskt behöva agera genom att beordra rivning av nämnda byggnation då den ansågs olaglig.
Vad som händer är att spansk administration , på grund av samma princip om säkerhet i den lagliga handeln med rättsliga och kommersiella åtgärder, kan inte hållas på obestämd tid för att agera mot de arbeten och konstruktioner som har utförts olagligt.
Med de olika spanska regionala bestämmelserna fastställer alltid en maximal tidsfrist för offentliga förvaltningar att upptäcka de verk och konstruktioner som byggs utan tillstånd, och därmed kunna straffa dem genom administrativa sanktioner, böter och till och med rivningsförelägganden. Efter denna tid utan att förvaltningen upptäckt, eller utan att ha agerat mot bygget, blir det legaliserat och patrimonialiserat i ägarens tillgångar.
I spansk lagstiftning är denna term olika beroende på de olika autonoma regionerna.
Vi ska nu tala om två fall, Valencia och Andalusien.
Valencia-regionen.
I den Valencianska gemenskapen baseras reglerna på Lag 5/2014, av den 25 juli, om "Territoriumsplanering, stadsplanering och landskap" i Valencia (mer känd som ” LOTUP "), som ändrades senast 2019, genom lagen av den 5 februari, som är i kraft sedan den 8 februari 2019.
Denna lag slår fast följande utgångsperioder :
För att bestämma utgångstiden för administrationens åtgärder i dessa fall är det nödvändigt att skilja mellan två fall:
- Obebyggd mark, rustik, skyddad . För arbeten som är belägna på icke exploateringsbar eller skyddad mark, det finns ingen giltighetstid .
Oavsett om möjligheten att ekonomiskt sanktionera nämnda arbeten har löpt ut kan därför förvaltningen när som helst förordna rivning av verk byggda utan tillstånd, eftersom förvaltningens rätt, som vi säger, inte föreskriver.
- Stads- eller utvecklingsbar mark: När det gäller urban utvecklingsbar mark är preskriptionstiden för de konstruktioner som vid LOTUP:s ikraftträdande (augusti 2024) inte hade föreskrivit förfallotiden enligt den tidigare lagstiftningen. 15 år. Den tidigare preskriptionstiden var 4 år.
Det är med andra ord möjligt att deklarera ett verk utan licens så länge det var färdigställt tidigare Augusti 20, 2010 . Detta datum är mycket viktigt, eftersom det betyder fyra år innan LOTUP trädde i kraft, vilket var just den 20 augusti 2014.
Med vilken, de arbeten på tätorts- eller exploateringsbar mark som vid tidpunkten för denna lags ikraftträdande var föreskrivna för att ha en byggtid för att ha förflutit mer än fyra år (det vill säga alla konstruktioner färdigställda före augusti 2010), kan legaliseras genom att gå in i fastighetsregistret . .
Emellertid de konstruktioner på exploateringsbar stadsmark som byggdes utan tillstånd efter datumet den 20 augusti 2010 , såsom t.ex. 2011, 2012, 2013, etc., preskriptionstiden för rivningsförelägganden av nämnda konstruktioner det blir 15 år .
Samma sak sker med byggda konstruktioner gemensam obebyggd mark , Vilket kan ha tillgång till fastighetsregistret förutsatt att de byggdes före den 20 augusti 2010.
Emellertid, och mycket viktigt, är de konstruktioner på obebyggd mark som färdigställdes i augusti 2010, föremål för oförskrivlighetsordningen i lag fem/2014 i LOTUP.
Och med hänsyn till skyddad obebyggd mark får endast de konstruktioner utan tillstånd som är färdigställda före den 1 februari 2002 förklaras.
Detta är så, eftersom detta datum sammanfaller med passerandet av fyra år som styrde i den tidigare lagstiftningen och med ikraftträdandet av Valencias stadslag 16/2003, som trädde i kraft den 1 februari 2006, vilket kom att fastställa oförutsägbarhet för skyddad mark.
andalusien
Detsamma sker i Andalusien, även om det inte finns någon skillnad mellan urban och icke-urbaniserbar. I båda fallen förlänger lagen om stadsplanering i Andalusien 7/2022, i sin lydelse efter den senaste ändringen den 8 februari 2012, preskriptionstiden för förvaltningens rätt att kräva rivning av verken från 4 till 6 år . byggd utan licens.
Liksom i regionen Valencia anses denna period vara tillämplig på verk utan licens för vilka, på dagen för godkännandet av lagen, den period på fyra år som fastställts i den tidigare lagstiftningen hade förflutit. Med andra ord kan alla konstruktioner byggda före den 4 februari 8 legaliseras.
Därför, för de konstruktioner som byggs efter detta datum, blir preskriptionstiden 6 år.
Katalonien
Detsamma kan sägas i Katalonien. Lagstiftande dekret 1/2010, av den 3 augusti, som godkände den reviderade texten i den katalanska stadsplaneringslagen, förlängde preskriptionstiden för åtgärden för att återställa den urbana lagligheten för byggnader från 4 till 6 år.
Det vill säga att kräva dess rivning eller rivning.
I Katalonien ges dock inte den andalusiska och valencianska tolkningen av termen där den nya förlängda perioden på 6 år börjar gälla. Enligt de katalanska kriterierna skulle de verk som byggdes före lagens godkännande, det vill säga den 3 augusti 2010, ha en preskriptionstid på fyra år. Och de som byggdes senare skulle termen vara 4.
OKEJ. Det är uppfattat!. Så, om jag har en konstruktion utan licens där de perioder som fastställts i lagstiftningen i min autonoma region har förflutit utan att sanktioneras, är mitt hem 100 %?
Svaret är lite komplicerat.
Som vi antytt i denna rapport ger övergången av sanktions-/bestraffningstiden för en konstruktion befogenhet att registrera byggnaden i fastighetsregistret.
Detta innebär att: ägaren kan "äga" verket utan licens. Det kan intecknas, leasas, säljas, ärvas, doneras, etc , så det spanska systemet kan inte dekretera dess rivning.
Men även om det spanska systemet erkänner en sådan konstruktion som laglig, den kan inte ge den alla rättigheter och fördelar som en juridisk konstruktion har . Med andra ord kan det spanska systemet inte assimilera illegala konstruktioner som inte respekterade lagen, som inte betalade byggskatter, arkitekter etc. , med lagliga verk som gick igenom dessa procedurer, byggdes i enlighet med lagen och som var De betalade alla motsvarande skatter och utgifter.
Av denna anledning katalogiseras dessa konstruktioner som byggts utan tillstånd men som har registrerats i fastighetsregistret på ett särskilt sätt. De kallas "ur funktion" konstruktioner.
Denna typ av konstruktion är föremål för vissa begränsningar med avseende på juridiska konstruktioner:
- De är inte tillåtna mer än reformarbeten som är begränsade till bevarande, säkerhet och hälsa. Därför får de inte utföra rehabiliteringsarbeten.
- Utbyggnadsarbeten av den befintliga konstruktionen är inte tillåtna.
- Om konstruktionen är naturligt demolerad (på grund av naturliga orsaker, ruin eller katastrof, översvämning, etc), kan de inte byggas om. De kan inte byggas om.
Källa: TLACORP