Turisthem i ägargemenskaper – Konflikter

Konfliktlösning

Fenomenet med turisthem inom ägargemenskaperna är en av de mest kontroversiella frågor som har uppstått i denna fråga.

Att hyra ett hus för turiständamål är inte, i sig, en besvärlig aktivitet, men i praktiken genererar det ofta problem med samlevnad med grannar, till exempel på grund av den intensiva användningen av gemensamma element, vilket kan uppfattas som ett onormalt av detsamma och ökar risken för skador, eller buller vid vissa tidpunkter.

Smakämnen lösningar som grannskapssamhällen kan ta till sig problemet med turistbostäder är olika.

Turistuthyrningen av lägenheter belägna i ett samhälle där de andra ägarna har sin vanliga vistelseort är en irriterande och farlig aktivitet, är användningen av de gemensamma elementen av ett stort antal människor en onormal användning av densamma.

 

Aktivitetsförbud

(LPH art.17.12)

För närvarande har ägargemenskaperna möjlighet att nå avtal som begränsar eller villkorar utövandet av turistuthyrningsverksamheten.

Dessa avtal kräver positiv röst av 3/5 av de totala ägarna som i sin tur representerar 3/5 av deltagarkvoterna , oavsett om de ändrar den konstituerande titeln eller bolagets stadgar eller inte. gemenskap. De avtal som görs i denna mening kan inte ha retroaktiv verkan, det vill säga de kan inte begränsa verksamheten för dem som redan har utövat den.

Denna uppmjukning av de majoriteter som krävs för att begränsa turistuthyrningsverksamheten gäller fr.o.m 6-3-2019. Fram till dess innebar denna typ av begränsning en ändring av stadgarna eller den konstituerande titeln som som sådan krävde enhälligt stöd från hela samhället ( LPH art.17.6 ). Det innebar att om det redan fanns en granne som öronmärkte en bostad för turistboende eller hade för avsikt att göra det, var det praktiskt taget omöjligt att nå en överenskommelse mot det.

 Efter denna normativa modifiering, omfattningen av uttrycket " gräns eller villkor ” som finns i normen tas upp, det vill säga om ägarmötena endast med en majoritet på 3/5 kan förbjuda utan skälig anledning semesteruthyrningen eller om bara de kan fastställa gränser eller villkor som ägaren måste uppfylla för att ägna hemmet åt denna aktivitet och bara om de inte uppfylls, förbjud det.

 I avsaknad av ett rättsvetenskapligt uttalande i frågan verkar det som om majoritetsdoktrin är benägen till detta andra alternativ:

  • Ägargemenskapen kan fastställa olika begränsningar -som till exempel att de boende inte kan bo kvar i de boendes gemensamma utrymmen, att husets eller portalens nycklar inte kan lämnas utanför byggnaden för hämtning av den blivande hyresgästen, begränsa antalet brukare som kan vara i huset samtidigt etc. Det måste i alla fall vara förhållanden som har en fördel för fastigheten och övriga grannar och som innebär ett tydligt missbruk av rättigheter eller som verkligen förutsätter ett absolut förbud av hemmets semestermål.
  • Men samhället, även om det når den kvalificerade majoriteten av LPH art.17.12 , samhället kan inte direkt förbjuda en av de privata fastigheterna från att vara tillägnad den så kallade semesteruthyrningen. Något annat är att, fastställda vissa förutsättningar för det, överträdelse av densamma, om det på ett betydande sätt påverkar samhällets normala utveckling, kan anses vara irriterande verksamhet och förbjudas.
  • Att tolka begränsningen som ett absolut förbud skulle utgöra ett överskott som skulle strida mot de dominerande förmågorna som härrör från ägarens rätt till bostaden, såvida de inte grundade sig på icke-gemenskapsbestämmelser. Ägarnämnden kunde förbjuda användningen endast när sektorsbestämmelserna inte medgav verksamheten i byggnadens typ, plats eller tid, på ett sådant sätt att det i realiteten inte kunde läggas något till nämnda föreskrift.

För de avtal som antagits mellan 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , upphävt på grund av bristande validering i kongressen, har redan fastställt uppmjukningen av majoriteter som för närvarande är i kraft, så de som antagits under den perioden är fullt giltiga och förpliktar gemenskapen ( LPH art.17.12 ).

 

Ökning av avgifter

(LPH art.17.12)

En annan lösning som samhällena kan anta är att ta emot turistlägenheterna men tvinga deras ägare att betala särskilda utgiftskvoter, eller genom att öka kvoterna för deltagande i de gemensamma utgifterna för de bostäder där denna verksamhet bedrivs. För deras antagande, denna typ av överenskommelse kräver bifall till 3/5 av de totala ägarna som i sin tur representerar 3/5 av deltagarkvoterna.

Förhöjningen får i vart fall inte överstiga 20 % av den avgift som har erlagts.

Denna åtgärd, tillämplig fr.om 6-3-2019 , ingick redan av RDL 21/2018 i LPH Därför är de avtal som kommer att ingås i detta avseende mellan 12-19-2018 och 1-23-2019, helt giltiga och binder gemenskapen.

Med denna åtgärd är det inte meningen att sanktionera den ägare som ägnar sitt hem åt verksamheten med turistuthyrning, utan att göra användningen av gemensamma element proportionell mot hans bidrag till samhället.

 

Domstolsåtgärd

Om samfälligheten anser att lägenhetens ägare eller inneboende utvecklar i den eller i den övriga fastigheten förbjudna aktiviteter i stadgarna, som är skadliga för egendomen, kan samfällighetens ordförande på eget eller någon av ägarnas eller de boendes initiativ kräva att den som utövar den förbjudna verksamheten omedelbart upphör med den. Om ägaren eller boendet fortsätter att utveckla det skadliga beteendet kan de gå till domstol så att domstolarna kan avgöra frågan

När det gäller turistbostäder, förutom de överenskommelser som samhällena kan komma att träffa för att i framtiden förbjuda verksamheten, fråga som uppstår i domstol när det gäller de som redan finns, är huruvida ägna dessa bostäder till turistuthyrning är en förbjuden verksamhet, analysera förordningen i stadgarna och dess tolkning.

Den ståndpunkt som domstolarna för närvarande har intagit är att erkänna begränsning eller förbud av turistlägenheter i en ägargemenskap endast när det finns ett tydligt och uttryckligt förbud i den konstituerande titeln eller i stadgarna, vilket berör tredje mans köpare och under förutsättning att det lagstadgade förbudet registreras i fastighetsregistret. Med ett sådant förbud vidtar ägargemenskapen en förebyggande åtgärd för att undvika irriterande aktiviteter.

De autonoma samhällena har, i ljuset av den kontrovers som har uppstått med dessa bostäder, reglerat denna fråga för att anpassa den till den rådande situationen och försöka undvika, så långt det är möjligt, dessa konflikter som har uppstått i grannsamhällena.

Före denna trend tolkades det som att det räckte att termen bostad användes i den konstituerande titeln eller i grannsamfällighetens stadgar att anse att den enda tillåtna användningen av lägenheten var för detta ändamål, bostad eller bostad och att det som sådant stred mot det för turiständamålet.

 

 

 

källa: TLACORP