Za izračun čistega donosa nepremičninskega kapitala, vse o potrebni stroški do pridobite ga tudi glede na dodeljene zneske do amortizacija se lahko odšteje od celotnega donosa nepremičnine in od drugih sredstev, prenesenih z njo, pod pogojem, da ustrezajo na svojem efektivna amortizacija.
V primeru zakupa nepremičnine, ki je predmet in ni oproščen davka na dodano vrednost (DDV ) ali splošnega posrednega kanarskega davka ( IGIC), bodo odbitni zneski izračunani brez upoštevanja DDV ali, kjer je primerno, IGIC.
Nujni stroški pridobiti najemnina : obresti in drugo financiranje Stroški in ohranjanje in popravilo Stroški [ Umetnost . 23.1 a) 10 IRPF zakon in 13 a) uredba]
Naslednji so vključeni med potrebne izdatki za pridobi donosi , med drugi:
- Odbitni stroški
- Obresti in drugi odhodki financiranja
Obresti in drugih financiranja Stroški tujih Kapital vložil v pridobitev ali izboljšanje lastnine, pravice ali sposobnosti za uporabe ali uživanja, pa tudi, kjer je to primerno , dodeljenega premoženja, so odbitne.
Obresti, ki , zaradi uporabe hipoteke-tla klavzule , bi plačal davkoplačevalec in z spoštovanje do tisti, ki , pred konec roka za vložitev samega sebe – ocenjevanje dohodnine z omenjeno vajo , je Sporazum vrniti o znesek je dosežen s finančnim zavod oz kot povzroči o sodne ali arbitražne razsodbe, jih ni mogoče odšteti as strošek.
- Konzervacija in popravilo
Stroški od ohranjanje in popravilo od premoženje, ki prinaša dohodek odbitna franšiza Za te namene imajo ta premislek :
- a) Tisti, ki se izvajajo redno z namenom ohranjanja normalne uporabe materialnih dobrin, kot so pleskanje, ometi ali popravilo objektov.
- b) Zamenjava elementov, kot so ogrevalne naprave, dvigalo, varnostna vrata ali drugi, za razširitev ali izboljšavo sredstev se ne odštejejo za ta koncept, saj predstavljajo višjo nabavno vrednost, katere povrnitev se izvede z ustrezno amortizacijo.
**Najvišja omejitev odbitka za dve predhodni potrebni postavki stroškov
- Najvišji skupni znesek, ki ga je treba odšteti za obresti in druge stroške financiranja ter za stroške ohranjanja in popravila, za vsako sredstvo ali pravico ne sme preseči zneska celotnega pridobljenega dohodka.
Presežek se lahko odšteje v naslednjih štirih letih, ne da bi skupaj z izdatki za te iste koncepte, ki ustrezajo vsakemu od teh let, presegel znesek celotnega donosa, doseženega v vsakem od teh let. enako, za vsako dobro ali prav.
- Znesek do odbitka od vaj bo prednostno uporabljen za zneske, ki ustrezajo sami vaji za te iste koncepte.
V primeru, da je v letu več najemnih pogodb za isto nepremičnino, je treba najvišjo mejo zneska, ki se odšteje za obresti ter stroške ohranjanja in popravila, izračunati ob upoštevanju zneskov, plačanih v letu, in celotnega pridobljenega dohodka. v njem bi lahko pri nekaterih najemnih pogodbah odšteti znesek za obresti ter stroške vzdrževanja in popravil presegel pridobljeni dohodek.
- Davki in nedržavni dodatki
davki in pribitki so odbitni , kot tudi državne dajatve in doplačila , kot je IBI, pristojbine za čiščenje, zbiranje odpadkov, osvetlitev itd., če:
a ) Vplivajo na izračunano donosov or na blagu or pravice, ki jih proizvajajo.
- b) Nimajo kaznovalne narave.
- Težko izterljivi dolgovi
Težko izterljivi dolgovi so odbitni, če je ta okoliščina dovolj utemeljena. Razume se, da je dovolj utemeljeno v naslednjih okoliščinah:
- a) Ko je dolžnik v stečaju.
b ) če je od trenutka prvega postopka izterjave, ki ga izvede davčni zavezanec, do konca davčnega obdobja preteklo več kot šest mesecev in ni bilo podaljšanja kredita.
Kdaj dolg se zbira po svojem odbitek , Da bo izračunano kot prihodki v letu, v katerem pride do navedenega zbiranja.
- Zneski, namenjeni amortizaciji nepremičnine.
Zneski namenjeno za amortizacija of o premoženje in drugi sredstva, ki so mu dodeljena, se štejejo za odbitne stroške, pod pogojem da oni ustreza do njihovo efektivno amortizacijo.
Šteje se, da amortizacija izpolnjuje zahteva po učinkovitosti, ko ne presegajo spodaj navedenih odstotkov:
- Lastnina:
Rezultat uporabe odstotka 3 % na večjega od naslednjega vrednosti.
- a) Plačani stroški pridobitve, vključno s stroški in davki neločljivo povezana z pridobitev (notar, register, neodbitni DDV, dav o prenosu lastnine in Dokumentirani pravni akti , agencija Stroški , ) ni vključeno v izračun vrednosti zemljišča. Pri pridobitvi nepremičnine z dedovanjem ali darovanjem se upošteva le del Stroški in neločljivi davki do o pridobitev tistega ki ustreza konstrukciji, kot dobro kot vsi izvedenih naložb in izboljšav.
- b) Katastrska vrednost, razen vrednosti
Če je vrednost zemljišča znana, se izračuna s sorazmerno porazdelitvijo stroškov pridobitve med katastrske vrednosti o zemljišče in od gradnja vsakega leta se odraža v ustreznem potrdilu o prejemu Davek o nepremičninah ( IB I ).
- Premičnine, dodeljene skupaj s premoženjem
Vračljive bodo pod pogojem, da jih bo mogoče uporabljati dlje kot eno leto.
Razume se, da je odbitna letna amortizacija za vsako od prenesenih sredstev izpolnjuje zahtevo glede učinkovitosti, če njegova vrednost ne presega rezultata uporabe ustrezne stroške pridobitve do njihovih ustreznih pridobitev Stroški , ki izpolnjuje amortizacijske koeficiente. ki ji ustreza v skladu s poenostavljeno amortizacijsko tabelo, odobreno z odredbo z dne 27. marca 1998. V tej tabeli je med drugim naslednji najvišji učinkoviti amortizacijski koeficient: Instalacije, pohištvo in oprema: 10 %.
- Pravice uporabe ali uživanja nepremičnine
Unovčljivi bodo pod pogojem, da je njihova pridobitev povzročila stroške za davkoplačevalce. V teh primerih je treba razlikovati:
- a) Če ima pravica ali fakulteta določen čas, odbitna letna amortizacija bo tista, ki izhaja iz deljenja plačanih stroškov pridobitve s številom let trajanja le-teh.
- b) If pravica or fakultete so bili za življenje, izračunljiva amortizacija bo rezultat uporabe koeficienta učinkovitosti 3 % na plačani prevzem
V obeh primerih znesek odplačil ne sme preseči zneska celotnih donosov, ki izhajajo iz posamezne pravice. Pomembno: v primeru, da nepremičnina ni bila oddana skozi vse leto, bodo odbitne amortizacije, obresti in drugi odhodki financiranja, odhodki pri zavarovalnih premijah itd., tisti, ki ustrezajo številu dni v letu v kateri je nepremičnina dana v najem.
- Neodbitni stroški
Ne bodo odbitni kot stroški, med drugim:
– Plačila zaradi nesreč, ki se zgodijo na nepremičninah in povzročijo zmanjšanje vrednosti premoženja zavezanca.
– Znesek izboljšav nepremičnin, brez poseganja v povračilo njihove vrednosti z amortizacijo.