Španski predpisi določajo, da morajo notarji za dostop do nepremičninskega registra zahtevati gradbeno dovoljenje in vso gradbeno dokumentacijo, vključno s potrdilom o zaključnih delih itd.
To pravi kraljevi zakonodajni odlok 2015/30 z dne XNUMX. oktobra (prečiščeno besedilo zemljiškega zakona)
Kako pa je s tistimi objekti, ki so zgrajeni brez gradbenega dovoljenja?
V teh primerih isti zemljiški zakon v svojem členu 28.4 določa, da imajo tiste stavbe, zgradbe in naprave, v zvezi s katerimi zaradi izteka ustreznih zastaralnih rokov ni več primerno sprejemati ukrepov za ponovno vzpostavitev urbanistične legalnosti, ki pomenijo njihovo rušenje, dostop do zemljiškoknjižnega registra.
Kakšen je namen stavbe za dostop do nepremičninskega registra?
Temeljni razlog za to je, da gradnja, ki ni del nepremičninske knjige, ne more biti del nobenega pravnega posla. To pomeni, da ne morete kupiti, prodati, podedovati, zastaviti, plačati davkov itd.
Z vpogledom v zemljiško knjigo je objekt lahko predmet pravnega prometa in del lastninske pravice lastnika. In poleg tega implicitno implicira, da navedene lastnine pravni sistem ne more porušiti, porušiti ali kako drugače uničiti. S čimer lastnik tako utrdi lastninsko pravico na omenjeni gradnji, tudi če je zgrajena brez dovoljenja.
Ampak, ko gre gradnja, zgrajena brez dovoljenja, v nepremičninski register, ali je v celoti legalizirana? Z drugimi besedami, ali se lahko šteje za 100-odstotno zakonito?
Odgovor je zapleten.
Kot smo že povedali, vpogled gradnje brez dovoljenja v zemljiško knjigo pomeni, da je ta gradnja pravno prepoznavna.
Z drugimi besedami , ko je objekt zgrajen z gradbenim dovoljenjem, je mestni svet obveščen, da se bo gradnja izvedla , španski pravni sistem pa to zabeleži. Prav tako je obveščen o dokončanju gradnje s potrdilom o zaključku arhitektovega dela in o njeni izjavi pri notarju z ustrezno izjavo o novogradnji. Na ta način pravni sistem samodejno prepozna in prizna objekt, zgrajen z gradbenim dovoljenjem.
Vendar pa gradnja, ki je bila zgrajena brez gradbenega dovoljenja, ni del legalnega prometa, ker njena gradnja ni bila prijavljena javni upravi . Morda obstaja evidenca o navedeni gradnji za namene davkov, katastra in IBI, vendar to ne pomeni, da so se organi, pristojni za nadzor in nadzor del na ozemlju, za namene legalnosti gradnje seznanili s to legalno gradnjo.
Poleg tega, če bi bilo tako, torej če bi se uprava zavedala, da gre za nelegalno gradnjo, bi morala avtomatsko ukrepati tako, da odredi rušenje omenjene gradnje, saj se je štela za nelegalno.
Španska uprava zaradi istega načela varnosti v pravnem prometu pravnih in komercialnih dejanj ne more imeti nedoločenega časa za ukrepanje proti tistim delom in gradnjam, ki so bile izvedene nezakonito.
Različni španski regionalni predpisi vedno določajo najdaljši rok, v katerem lahko javne uprave odkrijejo dela in objekte, zgrajene brez dovoljenja, in jih tako kaznujejo z upravnimi sankcijami, globami in celo odredbami o rušenju. Po tem času, ko uprava ne odkrije gradnje ali ne ukrepa proti njej, ta postane legalizirana in premeščena v lastništvo lastnika.
V španski zakonodaji se ta izraz razlikuje glede na različne avtonomne skupnosti.
Zdaj bomo govorili o dveh primerih, Valencijski skupnosti in Andaluziji.
Valencijska skupnost.
V skupnosti Valencia predpisi temeljijo na Zakonu 5/2014 z dne 25. julija o „ozemeljskem načrtovanju, urbanističnem načrtovanju in krajinskem oblikovanju“ skupnosti Valencia (bolj znanem kot „ LOTUP “), ki je bil spremenjen leta 2019 z zakonom z dne 5. februarja, ki velja od 8. februarja 2019.
Ta zakon določa naslednje roke veljavnosti :
Za določitev roka veljavnosti dejanj uprave v teh primerih je treba razlikovati med dvema primeroma:
- Nezazidano zemljišče, rustikalno, zaščiteno . Za objekte, ki se nahajajo na nezazidljivem ali zavarovanem zemljišču, roka uporabnosti ni .
Zato lahko uprava ne glede na to, ali je prenehala možnost denarnega sankcioniranja omenjenih del, kadarkoli odredi rušitev objektov, zgrajenih brez dovoljenja, saj, kot pravimo, pravica uprave ne predpisuje.
- Mestno ali zazidljivo zemljišče: Na mestnih zazidljivih zemljiščih je zastaralni rok za tiste gradnje, ki ob uveljavitvi ZLOTUP (avgust 2024) niso imele predpisanega roka zastaranja po prejšnji zakonodaji. 15 let. Prejšnji zastaralni rok je bil 4 leta.
Z drugimi besedami, delo je mogoče prijaviti brez licence, če je bilo dokončano pred 20. avgustom 2010. Ta datum je zelo pomemben, saj pomeni štiri leta pred začetkom veljavnosti LOTUP-a, kar je bilo natanko 20. avgusta 2014.
S čimer se lahko dela na mestnih ali zazidljivih zemljiščih, za katera je bil na dan začetka veljavnosti tega zakona predpisan rok gradnje več kot štiri leta (torej vsi objekti, dokončani pred avgustom 2010), legalizirajo z dostopom do zemljiškoknjižnega registra.
Vendar pa za tiste gradnje na zazidljivih mestnih zemljiščih, ki so bile zgrajene brez dovoljenja po 20. avgustu 2010 , kot na primer v letih 2011, 2012, 2013 itd., zastaralni rok za rušenje teh gradenj znaša 15 let.
Enako velja za objekte, zgrajene na skupnem nepozidanem zemljišču , ki imajo lahko dostop do zemljiškoknjižnega registra, če so bili zgrajeni pred 20. avgustom 2010.
Vendar pa, kar je zelo pomembno, so tiste gradnje na nezazidanih zemljiščih, ki so bile dokončane avgusta 2010, predmet režima nezastarljivosti zakona pet/2014, LOTUP.
Glede zaščitenih nezazidanih zemljišč pa se lahko prijavijo le tiste gradnje brez dovoljenja, ki so bile dokončane pred 1. februarjem 2002.
To je tako, ker ta datum sovpada s potekom štirih let, ki so veljala v prejšnji zakonodaji, in z začetkom veljavnosti valencijskega urbanističnega zakona 16/2003, ki je začel veljati 1. februarja 2006, ki je vzpostavil nezastarljivost za zaščitena zemljišča.
Andaluzija
Enako se dogaja v Andaluziji, čeprav ni razlike med mestnim in neurbaniziranim. V obeh primerih zakon o urbanističnem načrtovanju Andaluzije 7/2022 v svojem besedilu po zadnji spremembi 8. februarja 2012 podaljšuje zastaralni rok pravice uprave, da zahteva rušenje del, s 4 na 6 let. . zgrajen brez licence.
Tako kot v skupnosti Valencia velja, da se to obdobje uporablja za dela brez licence, za katera je na dan odobritve zakona poteklo obdobje štirih let, določeno v prejšnji zakonodaji. Z drugimi besedami, legalizirati je mogoče vse objekte, zgrajene pred 4. februarjem 8.
Zato za tiste gradnje, zgrajene po tem datumu, zastara 6 let.
Katalonija
Enako lahko rečemo v Kataloniji. Zakonodajni odlok 1/2010 z dne 3. avgusta, ki potrjuje spremenjeno besedilo katalonskega zakona o urbanističnem načrtovanju, je podaljšal zastaralni rok za tožbo za ponovno vzpostavitev urbanistične zakonitosti stavb s 4 na 6 let.
Oziroma zahtevati njegovo rušenje oz.
Vendar pa v Kataloniji ni navedena andaluzijska in valencijska razlaga izraza, v katerem začne veljati novo podaljšano obdobje 6 let. Po katalonskih merilih bi tista dela, ki so bila zgrajena pred odobritvijo zakona, to je 3. avgusta 2010, imela zastaralni rok 4 leta. In tisti, ki so bili zgrajeni pozneje, bi bil izraz 6.
V REDU. Razume se!. Torej, če imam gradnjo brez dovoljenja, v kateri so obdobja, določena v zakonodaji moje avtonomne skupnosti, potekla, ne da bi bil sankcioniran, ali je moj dom 100 %?
Odgovor je nekoliko zapleten.
Kot smo navedli v tem poročilu, potek roka za sankcioniranje/kaznovanje gradnje daje pooblastilo za vpis te gradnje v zemljiško knjigo.
To pomeni, da: lastnik lahko "lasti" delo brez licence. Lahko se ga zastavi, da v najem, proda, podeduje, podari itd., zato španski sistem ne more odrediti njegovega rušenja.
Čeprav španski sistem priznava takšno gradnjo kot zakonito, ji ne more dati vseh pravic in prednosti, ki jih ima zakonita gradnja . Z drugimi besedami, španski sistem ne more enačiti nezakonitih gradenj, ki niso spoštovale zakona, za katere niso bili plačani gradbeni davki, arhitekti itd., z zakonitimi objekti, ki so šli skozi te postopke, so bili zgrajeni v skladu z zakonom in so bili plačani vsi ustrezni davki in stroški.
Zaradi tega so te gradnje, ki so bile zgrajene brez dovoljenja, vendar so vpisane v zemljiško knjigo, katalogizirane na poseben način. Imenujejo se gradnje, ki niso v skladu z zakonom.
Za to vrsto gradnje veljajo nekatere omejitve glede legalnih gradenj:
- Ni jim dovoljeno več kot reformna dela, omejena na ohranjanje, varnost in zdravje. Zato ne smejo izvajati sanacijskih del.
- Širitvena dela obstoječe konstrukcije niso dovoljena.
- V primeru, da je konstrukcija naravno porušena (zaradi naravnih vzrokov, ruševin ali nesreč, poplav itd.), jih ni mogoče obnoviti. Ni jih mogoče obnoviti.
Vir: TLACORP