Turistični domovi v skupnostih lastnikov – konflikti

Reševanje konfliktov

Fenomen turističnih domov v skupnostih lastnikov je eno najbolj kontroverznih vprašanj, ki so se pojavila v zvezi s tem.

Najem hiše za turistične namene je ne, samo po sebi, a moteča dejavnost, vendar v praksi pogosto generira probleme sobivanja s sosedi, na primer zaradi intenzivne uporabe skupnih elementov, kar lahko razumemo kot nenormalnost istega in povečamo nevarnost škode ali hrupa v določenih trenutkih.

O Rešitve ki jih četrtne skupnosti lahko sprejmejo na problem turističnih stanovanj, so raznolike.

Turistični najem apartmajev, ki se nahajajo v naselju, kjer imajo drugi lastniki običajno prebivališče, je an nadležna in nevarna dejavnost, pri čemer je uporaba skupnih elementov s strani velikega števila ljudi nenormalna uporaba istega.

 

Prepoved dejavnosti

(LPH člen 17.12)

Trenutno imajo skupnosti lastnikov možnost doseči Sporazumi ki omejujejo ali pogojujejo opravljanje dejavnosti turističnega najema.

Ti sporazumi zahtevajo za glasovanje 3/5 vseh lastnikov ki pa, predstavljajo 3/5 udeležbenih kvot , ne glede na to, ali spremenijo ustanovitveni naziv ali statut družbe. skupnosti. Dogovori, ki so sklenjeni v tem smislu, ne morejo imeti učinka za nazaj, torej ne morejo omejevati dejavnosti tistim, ki jo že opravljajo.

To sproščanje večin, ki je potrebno za omejitev dejavnosti turističnega najema, velja od 6-3-2019. Do tedaj je tovrstna omejitev pomenila spremembo statuta oziroma ustanovitvenega naslova, ki je kot taka zahtevala soglasno podporo celotne skupnosti ( LPH čl.17.6 ). To je pomenilo, da če je že obstajal sosed, ki je hišo namenjal za turistične namestitve ali je to nameraval narediti, se je bilo proti temu praktično nemogoče dogovoriti.

 Po tej normativni spremembi je obseg izraza " omejitev ali pogoj ” iz norme dvignjen, to je, če lahko zbori lastnikov samo s 3/5 večino brez utemeljenega razloga prepovejo počitniški najem ali če le, lahko določijo omejitve ali pogoje, ki jih mora lastnik izpolnjevati, da dom nameniti tej dejavnosti in jo le, če niso izpolnjeni, prepovedati.

 Ker o zadevi ni sodne prakse, se zdi, da je večinska doktrina se nagiba k tej drugi možnosti:

  • Skupnost lastnikov lahko določi različne omejitve - kot na primer, da se stanovalci ne smejo zadrževati v skupnih prostorih stanovalcev, da ključev hiše ali portala ni mogoče pustiti zunaj stavbe za prevzem bodočega najemnika, omejitev. število uporabnikov, ki so lahko hkrati v hiši ipd. Vsekakor pa morajo biti pogoji, ki so koristni za nepremičnino in ostale sosede ter pomenijo očitno zlorabo pravic ali pa res predvidevajo absolutno prepoved počitniške destinacije doma.
  • Toda skupnost, tudi če doseže kvalificirano večino LPH čl.17.12 , skupnost ne more neposredno prepovedati eno izmed zasebnih posesti, namenjenih tako imenovanemu počitniškemu najemu. Nekaj ​​drugega pa je, da se ob določenih pogojih za to lahko kršitev le-teh, če bistveno vpliva na normalen razvoj skupnosti, šteje za nadležno dejavnost in je prepovedana.
  • Razlaga omejitve kot absolutne prepovedi bi pomenila eksces, ki bi kršil dominikalne pravice, ki izhajajo iz pravice lastnika stanovanja, razen če bi temeljile na neskupnostnih predpisih. Upravni odbor je lahko prepovedal uporabo le takrat, ko področni predpisi niso dovoljevali dejavnosti v vrsti, kraju ali času objekta, in sicer tako, da temu predpisu dejansko ni bilo mogoče dodati ničesar.

Za dogovore, sprejete med 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , ki je bil razveljavljen zaradi pomanjkanja potrditve v kongresu, je že določil sproščanje trenutno veljavnih večin, zato so tisti, sprejeti v tem obdobju, v celoti veljavni in zavezujejo skupnost ( LPH čl.17.12 ).

 

Povišanje pristojbin

(LPH člen 17.12)

Druga rešitev, ki jo skupnosti lahko sprejmejo, je, da sprejmejo turistična stanovanja, vendar prisilijo njihove lastnike k plačilu posebnih kvot stroškov ali pa povečajo kvote udeležbe v skupnih stroških za stanovanja, v katerih se ta dejavnost izvaja. Za njihovo posvojitev, ta vrsta Sporazum zahteva podporo 3/5 vseh lastnikov, ki pa predstavljajo 3/5 udeležbenih kvot.

V nobenem primeru povišanje ne sme preseči 20 % plačane pristojbine.

Ta ukrep, ki velja od 6-3-2019 , je že vključil RDL 21/2018 v LPH , zato so dogovori, ki bodo v zvezi s tem sprejeti med 12. 19. 2018 in 1. 23. 2019, popolnoma veljavni in zavezujejo skupnost.

S tem ukrepom naj ne bi sankcionirali lastnika, ki svoj dom namenja dejavnosti turističnega oddajanja, temveč sorazmernost uporabe skupnih elementov z njegovim prispevkom skupnosti.

 

Sodna tožba

Če skupnost meni, da se lastnik ali uporabnik stanovanja razvija v njem ali v preostali nepremičnini prepovedane dejavnosti v statutih, ki so škodljivi za premoženje, lahko predsednik skupnosti na lastno pobudo ali pobudo katerega od lastnikov ali stanovalcev zahteva od tistega, ki opravlja prepovedane dejavnosti, da jih takoj prenehajo. Če lastnik ali stanovalec še naprej razvija škodljivo ravnanje, se lahko obrne na sodišče, da lahko sodišče odloči o zadevi

V zvezi s turističnimi stanovanji, razen sporazumov, ki jih lahko skupnosti sprejmejo, da bi v prihodnosti prepovedale dejavnost, vprašanje, ki se poraja na sodiščih glede že obstoječih, ali je oddajanje teh stanovanj v turistični najem prepovedana dejavnost, analiza zakonske ureditve in njene razlage.

Stališče, ki so ga sodišča trenutno zavzela, je priznati omejitev ali prepoved turističnih stanovanj v skupnosti lastnikov le takrat, ko je v ustanovitvenem naslovu ali v statutu jasna in izrecna prepoved, ki vpliva na tretje kupce, in če je zakonska prepoved vpisana v zemljiški knjigi. S takšno prepovedjo skupnost lastnikov preventivno ukrepa v izogib nadležnim dejavnostim.

Avtonomne skupnosti so glede na polemike, ki so nastale s temi bivališči, urejale to zadevo, da bi jo prilagodile trenutnim razmeram in se poskušale čim bolj izogniti tem konfliktom, ki so nastali v sosednjih skupnostih.

Pred tem trendom je veljalo, da je dovolj, da se izraz stanovanje je bil uporabljen v ustanovnem nazivu ali v statutu sosedske skupnosti šteti, da je bila edina dovoljena raba stanovanja za ta namen, bivanje ali dom in je kot taka v nasprotju s turističnim namenom.

 

 

 

Vir: TLACORP