Existuje mnoho prípadov, v ktorých kupujúci navrhuje nadobudnutie novej stavby v režime užívacieho práva a holého/nahého vlastníctva. Táto diferenciácia je dôležitá, pretože oba predpoklady sa zdaňujú odlišne. Takýmto spôsobom:
– Holá nehnuteľnosť v Novostavbách je zdaňovaná DPH + AJD
– Užívacie právo je zdaňované ITP (daňou z prevodu)
čl. 20 zákona o DPH výslovne stanovuje, že ustanovovanie práv na používanie a užívanie (užívacie právo) bude oslobodené od DPH. Okrem toho, článok 7.5 zákona o dani z prevodu a prechodu stanovuje, že užívacie právo bude podliehať tejto dani, ak bude oslobodené od DPH.
Preto v čase, keď nadobudnutie novej nehnuteľnosti sa uskutoční:
– Vlastníctvo medveďa/nahého bude zdanené IVA+AJD
– Užívacie právo bude zdanené ITP – daňou z prevodu
Preto a od prvého momentu kúpnej transakcie bude potrebné, aby kupujúci informoval stavebníka/developera o svojom zámere nadobudnúť nehnuteľnosť pomocou samostatného vzorca užívacie právo – holé vlastníctvo.
A to preto, že tá istá kúpna zmluva musí obsahovať nasledovné:
– To výslovne stanovuje, že sa nadobúda holý majetok oddelený od užívacieho práva.
– Že sa oceňuje práve tá časť ceny, ktorá podlieha DPH + AJD alebo ITP.
– Platby, ktoré sa musia vykonať z dôvodu ceny za užívacie právo, sú v zmluve uvedené oddelene od platieb za nehnuteľný majetok.
– Na konci kúpy musia organizátor a kupujúci poskytnúť zodpovedajúci zoznam platieb, v ktorých je odôvodnené, že pomerná časť uvedených platieb bola vykonaná správne, a to ako užívacie právo, tak aj ako holý majetok.
Užívacie právo môže byť dočasné alebo doživotné. Pokiaľ ide o váš výpočet, môžete navštíviť dobrý vysvetľujúci článok kliknutím tu.
V PRÍPADE NADOBUDNUTIA UŽÍVATEĽA POMOCOU FIRMY ALEBO PRÁVNICKEJ OSOBY
V prípadoch, keď má byť majetok určený na ekonomickú činnosť nadobúdateľa, je veľmi bežné nájsť nadobúdacie vzorce, v ktorých je to spoločnosť alebo právnická osoba, ktorá nadobúda užívacie právo.
V týchto prípadoch podnikovej akvizície užívacieho práva treba povedať, že mechanizmus a fungovanie pri riadení tejto akvizície je úplne rovnaký ako v prípade, ak fyzická osoba nadobudne uvedené užívacie právo. Rozdiel je len pri výpočte užívacieho práva tejto právnickej osoby.
Pravidlo pre výpočet je nasledovné:
– Užívacie právo právnickej osoby bude 2 % za každý rok trvania, s obmedzením na 30 rokov.
Preto v žiadnom prípade nesmie hodnota užívacieho práva v prípade spoločností presiahnuť 60 %.
Rovnako treba mať na pamäti, že do tej miery, že prevod užívacieho práva sa považuje za poskytovanie služieb, v súlade s § 11 ods. 3 zákona o DPH nie je možné odpustiť Oslobodenie od DPH ak boli na to splnené požiadavky, keďže je to možné len v súvislosti s dodávkami tovaru, ale nie v súvislosti s poskytovaním služieb.
Pre viac informácií súvisiacich s koncepciou a výpočtom užívacieho práva odporúčame navštíviť špecializovanú stránku na tento účel:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property