Pre výpočet čistého výnosu z kapitálu nehnuteľností , všetko the,en nevyhnutné výdavky na získať ho tiež ako pridelené sumy na amortizácia sa môže odpočítať od celkových výnosov z majetku a od ostatných aktív s ním prevedených za predpokladu, že korešpondujú k jeho efektívnych odpisov.
V prípade prenájmu nehnuteľností, ktorý podlieha dani z pridanej hodnoty a nie je od nej oslobodený (DPH ) alebo Všeobecná nepriama kanárske dane ( IGIC), odpočítateľné položky sa budú počítať s výnimkou DPH alebo tam, kde je to vhodné, IGIC.
Nevyhnutné výdavky získať nájom : záujem a iné financovanie výdavky a konzervácia a oprava výdavky [ umenie . 23.1 a) 10 zákona IRPF a 13 a) nariadenia]
Nasledujúce sa považujú za potrebné výdavky na získať výnosy , medzi ostatné:
- Odpočítateľné výdavky
- Úroky a iné náklady na financovanie
Záujem a ďalšie financovania výdavky zahraničných kapitál investoval do nadobudnutie alebo zlepšenie majetku, práva alebo schopnosti za používanie alebo pôžitok, ako aj tam, kde je to vhodné , pridelenej nehnuteľnosti, sú odpočítateľné.
Úroky, ktoré z dôvodu uplatnenia hypotéky-podl klauzuly , by zaplatil daňovník a s rešpekt na tie, ktoré , pred tým, než koniec lehoty na podanie posúdenie dane z príjmov fyzických osôb uvedeným výkonom dohoda vrátiť sa the,en dosiahnutá suma s financiami inštitúcia resp v rámci následok z rozhodnutie súdu alebo rozhodcovský rozsudok, nemožno ich odpočítať as výdavok.
- Konzervácia a oprava
Výdavky na zachovanie a oprava z majetok, ktorý vytvára príjem odpočítateľné . Na tieto účely majú túto úvahu :
- a) Pravidelne vykonávané s cieľom zachovať bežné používanie materiálneho tovaru, ako je maľovanie, omietka alebo oprava zariadení.
- b) Výmena prvkov, ako sú vykurovacie zariadenia, výťah, bezpečnostné dvere a iné, za účelom rozšírenia alebo vylepšenia majetku nie je pri tomto koncepte odpočítateľná, pretože predstavuje vyššiu obstarávaciu hodnotu, ktorej návratnosť sa uskutoční zodpovedajúcim odpisom.
**Maximálny limit odpočtu pre dve predchádzajúce nevyhnutné výdavkové položky
- Maximálna celková suma, ktorá sa má odpočítať na úroky a iné finančné výdavky a na náklady na konzerváciu a opravu, nesmie presiahnuť pre každé aktívum alebo právo sumu úplného dosiahnutého príjmu.
Prebytok sa môže odpočítať v nasledujúcich štyroch rokoch bez toho, aby sa prekročila, spolu s výdavkami na tie isté pojmy zodpovedajúce každému z týchto rokov, suma úplných výnosov získaných v každom z týchto rokov. to isté pre každý tovar alebo právo.
- Suma čakajúca na odpočet z cvičení sa použije prednostne na sumy zodpovedajúce samotnému cvičeniu pre tie isté koncepty.
V prípade, že v roku existuje niekoľko nájomných zmlúv na tú istú nehnuteľnosť, maximálny limit sumy, ktorá sa má odpočítať na úroky, náklady na konzerváciu a opravu, sa musí vypočítať s prihliadnutím na sumy zaplatené v roku a plný dosiahnutý príjem. v ňom by pri niektorých lízingových zmluvách mohla suma odpočítaná na úroky a náklady na údržbu a opravy prevýšiť dosiahnutý príjem.
- Dane a neštátne prirážky
dane a príplatky sú odpočítateľné , ako aj poplatky a príplatky štátu , ako je IBI, poplatky za čistenie, zber odpadu, osvetlenie atď. za predpokladu, že:
a ) Vplyv na počítaný výťažky or na tovare or práva, ktoré ich produkujú.
- b) Nemajú represívny charakter.
- Ťažké vymáhanie dlhov
Dlhy s ťažkým vymáhaním sú odpočítateľné za predpokladu, že táto okolnosť je dostatočne odôvodnená. Považuje sa za dostatočne odôvodnené za týchto okolností:
- a) Keď je dlžník v úpadku.
b) Ak medzi prvým výberovým konaním uskutočneným daňovníkom a koncom zdaňovacieho obdobia uplynulo viac ako šesť mesiacov a nedošlo k obnoveniu kreditu.
Kedy dlh sa zbiera po jeho dedukcie , Je bude vypočítané ako príjem v roku, v ktorom sa uvedená zbierka uskutoční.
- Sumy pridelené na odpisy majetku.
Sumy určené na amortizácia of the,en majetok a ostatné majetok s ním spojený sa považuje za odpočítateľný náklad, ak že oni korešpondovať na ich efektívne odpisovanie.
Odpisy sa považujú za splnené požiadavka účinnosti kedy nepresahujú percentá uvedené nižšie:
- Typ nehnuteľnosti:
Výsledok uplatnenia percenta 3 % na väčšiu z nasledujúcich hodnôt hodnôt.
- a) Zaplatené obstarávacie náklady vrátane výdavkov a daní inherentný k nadobudnutie (notár, matrika, neodpočítateľná DPH, daň o prevodoch majetku a Zdokumentované právne akty , agentúra výdavky , ) nezahrnuté do výpočtu hodnoty pozemku. Pri nadobúdaní nehnuteľností dedením alebo darovaním sa len časť výdavky a dane na the,en získanie toho zodpovedajúcej konštrukcii, as dobre ako všetky investície a vylepšenia.
- b) Katastrálna hodnota, s výnimkou hodnoty
Ak je známa hodnota pozemku, vypočíta sa pomerným pomerom nákladov na nadobudnutie, ktoré sa uspokoja medzi katastrálne hodnoty the,en krajiny a z každý rok sa odráža v príslušnom príjme Daň o nehnuteľnostiach (IB I ).
- Majetok hnuteľného charakteru prevedený spoločne s majetkom
Budú splatné za predpokladu, že budú môcť byť použité dlhšie ako jeden rok.
Rozumie sa, že odpočítateľná ročná amortizácia pre každý prevedený majetok spĺňa požiadavku účinnosti, keď jeho výška nepresahuje výsledok uplatnenia príslušné obstarávacie náklady na ich príslušné nadobudnutia náklady , ktoré spĺňajú amortizačné koeficienty . ktorá mu zodpovedá v súlade so zjednodušenou amortizačnou tabuľkou schválenou nariadením z 27. marca 1998. V rámci tejto tabuľky je okrem iného uvedený aj nasledujúci maximálny efektívny koeficient amortizácie: Inštalácie, nábytok a vybavenie: 10%.
- Práva na používanie alebo užívanie nehnuteľnosti
Budú zameniteľné za predpokladu, že ich nadobudnutie znamenalo pre daňovníka náklady. V týchto prípadoch je potrebné rozlišovať:
- a) Ak má právo alebo fakulta dobu určitú, odpočítateľná ročná amortizácia bude výsledkom vydelenia zaplatených nákladov na obstaranie počtom rokov trvania toho istého.
- b) If právo or fakulty boli za život, započítateľná amortizácia bude výsledkom uplatnenia efektívneho koeficientu 3 % na zaplatenú akvizíciu
V oboch prípadoch výška splátok nesmie presiahnuť výšku celkových výnosov odvodených z každého práva. Dôležité: v prípade, že nehnuteľnosť nebola prenajatá počas celého roka, odpočítateľné odpisy, úroky a iné výdavky na financovanie, výdavky na poistnom a pod. budú tie, ktoré zodpovedajú počtu dní v roku ktorým bola nehnuteľnosť prenajatá.
- Neodpočítateľné výdavky
Nebudú odpočítateľné ako výdavok, okrem iného:
– Platby uskutočnené v dôsledku nehôd, ktoré sa vyskytli v nehnuteľnostiach a ktoré majú za následok zníženie hodnoty majetku daňovníka.
– Suma vylepšení vykonaných na nehnuteľnostiach bez toho, aby bola dotknutá úhrada ich nákladov formou odpisov.