Turistické domy v spoločenstvách vlastníkov – Konflikty

Riešenie konfliktov

Fenomén turistických domov v rámci spoločenstiev vlastníkov je jednou z najkontroverznejších otázok, ktoré sa v tejto veci objavili.

Prenájom domu na turistické účely je nie, sama o sebe, a obťažujúca činnosť, no v praxi to často generuje problémy spolužitia so susedmi, napríklad z dôvodu intenzívneho využívania spoločných prvkov, čo možno chápať ako nenormálnosť rovnakého a v určitých časoch zvyšuje riziko škôd, prípadne hluku.

riešenie že susedské komunity môžu prijať problém bývania pre turistov, sú rôznorodé.

Turistický prenájom bytov nachádzajúcich sa v obci, kde majú iní vlastníci obvyklý pobyt, je otravná a nebezpečná činnosť, pričom používanie spoločných prvkov veľkým počtom ľudí je abnormálnym používaním toho istého.

 

Zákaz činnosti

(LPH čl. 17.12)

V súčasnosti majú spoločenstvá vlastníkov možnosť dosiahnuť dohody ktoré obmedzujú alebo podmieňujú výkon činnosti turistického prenájmu.

Tieto dohody vyžadujú súhlasný hlas 3/5 z celkového počtu vlastníkov kto zasa predstavujú 3/5 účastníckych kvót , bez ohľadu na to, či upravujú zakladajúci titul alebo stanovy spoločnosti alebo nie. komunity. Dohody, ktoré sú v tomto zmysle uzatvorené, nemôžu mať retroaktívne účinky, to znamená, že nemôžu obmedziť činnosť tých, ktorí ju už vykonávajú.

Toto uvoľnenie väčšiny potrebné na obmedzenie činnosti turistického prenájmu platí od 6-3-2019. Dovtedy tento typ obmedzenia znamenal úpravu stanov alebo konštitutívneho titulu, ktorý ako taký vyžadoval jednomyseľnú podporu celého spoločenstva ( LPH čl.17.6 ). Znamenalo to, že ak už existoval sused, ktorý si vyčleňoval domov na turistické ubytovanie alebo tak mal v úmysle urobiť, bolo prakticky nemožné sa proti nemu dohodnúť.

 Po tejto normatívnej úprave sa rozsah výrazu „ limit alebo podmienku “, obsiahnutá v norme, to znamená, že ak schôdze vlastníkov môžu len 3/5 väčšinou bezdôvodne zakázať prenájom dovolenky alebo len tak môžu stanoviť limity alebo podmienky, ktoré musí vlastník splniť, aby zasvätiť obydlie tejto činnosti a len ak nie sú splnené, zakázať to.

 Vzhľadom na neexistenciu judikatúrneho vyhlásenia vo veci sa zdá, že väčšinová doktrína sa prikláňa k tejto druhej možnosti:

  • Spoločenstvo vlastníkov môže ustanoviť rôzne obmedzenia - ako napríklad, že sa obyvatelia nemôžu zdržiavať v spoločných priestoroch obyvateľov, že kľúče od domu alebo portálu nemožno ponechať mimo budovy na vyzdvihnutie budúcemu nájomcovi, obmedziť počet užívateľov, ktorí môžu byť súčasne v dome a pod. V každom prípade musí ísť o také podmienky, ktoré sú prínosom pre nehnuteľnosť a ostatných susedov a z ktorých vyplýva jasné zneužitie práva alebo ktoré skutočne predpokladajú absolútny zákaz. dovolenkovej destinácie domova.
  • Ale komunita, aj keď dosiahne kvalifikovanú väčšinu LPH čl.17.12 , komunita nemôže priamo zakázať jeden zo súkromných nehnuteľností, ktorý je určený na takzvaný dovolenkový prenájom. Iné je, že ak sú na to stanovené určité podmienky, ich porušovanie, ak to podstatným spôsobom ovplyvňuje normálny vývoj komunity, možno považovať za obťažujúcu činnosť a zakázať.
  • Interpretácia obmedzenia ako absolútneho zákazu by predstavovala exces, ktorý by porušil dominikánske schopnosti odvodené od práva vlastníka domu, pokiaľ by neboli založené na predpisoch mimo Spoločenstva. Predstavenstvo mohlo zakázať užívanie len vtedy, keď sektorové predpisy neumožňovali činnosť v druhu, mieste alebo čase stavby, a to tak, že v skutočnosti nebolo možné do uvedeného nariadenia nič doplniť.

Pre dohody prijaté medzi 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , zrušený z dôvodu nepotvrdenia v Kongrese, už stanovil v súčasnosti platné uvoľnenie väčšiny, takže tie, ktoré boli prijaté počas tohto obdobia, sú plne platné a zaväzujú spoločenstvo ( LPH čl.17.12 ).

 

Zvýšenie poplatkov

(LPH čl. 17.12)

Ďalším riešením, ktoré môžu obce prijať, je priznanie turistických bytov, ale prinútenie ich vlastníkov platiť kvóty na osobitné výdavky, alebo zvýšenie kvót na spoluúčasť na spoločných výdavkoch za obydlia, v ktorých sa táto činnosť vykonáva. Pre ich prijatie, tento typ dohoda vyžaduje súhlas 3/5 z celkového počtu vlastníkov, ktorí zasa predstavujú 3/5 účastníckych kvót.

V každom prípade zvýšenie nemôže presiahnuť 20 % zaplateného poplatku.

Toto opatrenie platné od 6-3-2019 , bol už zahrnutý používateľom RDL 21/2018 v LPH , teda dohody, ktoré budú v tejto súvislosti medzi 12 a 19 plne platné a zaväzujú spoločenstvo.

Týmto opatrením nejde o sankcionovanie vlastníka, ktorý svoj dom venuje činnosti turistického požičovne, ale o to, aby bolo používanie spoločných prvkov úmerné jeho prínosu pre komunitu.

 

Súdna žaloba

Ak sa spoločenstvo domnieva, že vlastník alebo užívateľ bytu sa v ňom alebo vo zvyšku nehnuteľnosti vyvíja zakázané činnosti v stanovách, ktoré poškodzujú majetok, môže predseda spoločenstva z vlastného podnetu alebo z podnetu niektorého z vlastníkov alebo užívateľov požadovať od toho, kto vykonáva zakázané činnosti, aby ich bezodkladne ukončil. Ak vlastník alebo obyvateľ naďalej vyvíja škodlivé správanie, môže sa obrátiť na súd, aby súdy vo veci rozhodli

Pokiaľ ide o turistické ubytovanie, okrem dohôd, ktoré môžu komunity v budúcnosti zakázať, otázka, ktorá sa vynára na súdoch, pokiaľ ide o tie, ktoré už existujú, či je vyčlenenie týchto domov na turistický prenájom zakázanou činnosťou, analyzujúc úpravu v stanovách a jej výklad.

Postoj, ktorý súdy v súčasnosti zaujali, je priznať obmedzenie alebo zákaz turistických bytov v spoločenstve vlastníkov len vtedy, ak je v ustanovujúcom titule alebo v stanovách obsiahnutý jednoznačný a výslovný zákaz, ktorý sa dotýka kupujúcich tretích osôb a za predpokladu, že zákonný zákaz je zapísaný v katastri nehnuteľností. Spoločenstvo vlastníkov takýmto zákazom robí preventívne opatrenie, aby sa vyhlo otravným činnostiam.

Autonómne spoločenstvá vo svetle kontroverzií, ktoré s týmito obydliami vznikli, túto záležitosť regulujú tak, aby ju prispôsobili aktuálnej situácii a snažili sa v rámci možností vyhnúť týmto konfliktom, ktoré vznikli v susedných komunitách.

Pred týmto trendom sa interpretovalo, že stačí, že v ustanovujúcom titule alebo v stanovách spoločenstva susedov sa používal pojem obydlie domnievať sa, že jediné povolené použitie bytu bolo na tento účel, bývanie alebo bývanie, a že ako také bolo v rozpore s turistickým účelom.

 

 

 

Zdroj: TLACORP