НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ – IRPF НА ПРОДАЖУ – МОДЕЛЬ 210 И МОДЕЛЬ 100

Как владелец недвижимости в Испании, при ПРОДАЖЕ вы должны заплатить то, что мы называем «Ганансия Патримониал", также известен как "Прирост капитала” на английском или “Плюс-значение" На французском, "Мирварден” по-голландски или “Капиталгевинн” на немецком языке и т. д. Этот налог с продажи является частью общего подоходного налога.

Чтобы узнать, как работает этот налог, обратите внимание на следующие понятия:

 1.- ЦЕНА ПРИОБРЕТЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ:  Общая сумма, уплаченная по цене приобретения при покупке недвижимости. 

2.- РАСХОДЫ И НАЛОГИ ПРИ ПОКУПКЕ:  Это понятие охватывает общую сумму уплаченных расходов и налогов, связанных с покупкой:

— Нотариальные и кадастровые сборы

– Сумма, уплаченная в виде НДС и гербового сбора (в случае новой недвижимости) или налога на передачу собственности (в случае перепродажи)  

– Профессиональные гонорары: гонорары агента по недвижимости, гонорары адвоката и т. д. 

 3.- РЕФОРМЫ, РАБОТЫ И УЛУЧШЕНИЯ, СДЕЛАННЫЕ НА НЕДВИЖИМОСТИ:   Очень важно знать, что не все реформы будут восприниматься как снижение налога на прирост капитала. Чисто испанская администрация примет только тех,  реформы, которые рассматриваются как «структурные», такие как «реабилитация» или «расширение» построек.  

Расширения, сделанные в собственности, также могут быть рассмотрены, чтобы получить снижение IRPF.. Испанская налоговая инспекция считает, что «расширение» состоит из процесса, посредством которого новые элементы включаются в собственность, получая работу/строительство в собственности, которая дает большую производственную мощность. «В эту концепцию войдут новые конструкции, надстройки и т. д., сделанные на участке. Стоимость этих расширений также может быть рассчитана как более высокая стоимость приобретения.

Но, берегись, ремонтно-консервационные работы, которые выполняются в доме, не поддаются учету с целью уменьшения суммы прироста капитала, так как это работы, направленные не на улучшение дома или его расширение, а на поддержание его в идеальном состоянии для использования и удовольствия.

А чтобы отличить «работы по благоустройству» от «работ по консервации», налоговая инспекция указывает, что «ремонт и консервация — это работы, направленные на поддержание срока полезного использования имущества и его производительной или эксплуатационной способности, при этом их можно рассматривать как продление или улучшения, которые приводят либо к увеличению вместимости или пригодности для проживания собственности, а также к продлению срока ее полезного использования. Если вы провели ремонтные работы, в зависимости от их характера, они могут быть классифицированы как улучшения или расширения, и в этом случае они должны учитываться при расчете стоимости приобретения переданного имущества или затрат на консервацию или ремонт, которые не должны учитываться в указанном расчете.

В заключение мы сталкиваемся с вопросом доказывания, который необходимо решать в каждом конкретном случае в зависимости от характера проводимых работ.

 4.- УДЕРЖАНИЕ ДЛЯ ПРИОБРЕТЕНИЯ КАПИТАЛА: В домах продавец не является налоговым резидентом Испании, удерживается от цены продажи 3 %. Эта сумма не выплачивается продавцу и должна быть уплачена в налоговую инспекцию в качестве «удержания» за предстоящую декларацию о приросте капитала, которая будет представлена ​​после продажи. Покупатель обязан «удержать» 3% от цены для оплаты и внести их в испанскую налоговую инспекцию в качестве «авансового платежа» прироста капитала, который должен быть выплачен продавцом.

БАЗА НАЛОГА

Продажа испанской недвижимости вытекает из обязательств по приросту капитала перед продавцами в отношении «чистой прибыли», полученной от продажи по следующей формуле: 

Цена продажи - Цена приобретения - Расходы и налоги на приобретение - Стоимость «структурных реформ», проведенных в собственности

СТАВКА НАЛОГА

После расчета базы этого налога «Чистая прибыль» ставка налога, подлежащая уплате, отличается от вашей налоговой ситуации в Испании как РЕЗИДЕНТА Испании или НЕРЕЗИДЕНТА ИСПАНИЯ: 

- Жители Испании-МОДЕЛЬ 100:

Если вас считают «испанским налоговым резидентом» (что означает, что вы платите свой подоходный налог в Испании как испанский резидент), то после расчета прироста капитала вы получите следующие льготы по налогу:

• ОТСУТСТВИЕ КАПИТАЛА ДЛЯ ПОСТОЯННОГО РЕЗИДЕНЦИИ: В случае, если имущество, которое вы продаете, является вашим постоянным местом жительства (вы используете его более 3 лет как «постоянный дом»), вы получите следующие преимущества:
  • Если вы моложе 65 лет: вы не платите CG за суммы продажи, полученные «реинвестированием» при приобретении новой недвижимости, которая будет использоваться в качестве вашего постоянного места жительства. У вас есть 2 года для практики этого «реинвестирования» (прошло 2 года без инвестирования этих сумм, вы будете облагаться налогом в полном объеме).
  • Если вы старше 65 лет: вы не платите CG за суммы, полученные при продаже. И это даже если вы не «реинвестируете» в новую недвижимость.
• НЕТ 3% ВНИМАНИЕ: По завершении продажи вы получаете полную сумму от покупателя без удержания.

ставка налога для налоговых резидентов
Чистая прибыль	ставка налога
До 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Нерезиденты Испании – Модель 210:   Фиксированная налоговая ставка: 19%

Пример расчета прироста капитала: 

• Вы купили вторичную недвижимость в 2015 году по цене 200.000 евро.
• В этот момент вы заплатили 24.000 евро, что составляет 12% расходов: 10% налог на передачу + 2% нотариус, земельный кадастр, гонорары адвоката и т. Д.
• Затем вы провели внутренние реформы за 17.000 XNUMX евро (смена пола, ремонт бассейна и новые окна).
• Несколько лет спустя вы построили гараж на сумму 20.000 XNUMX евро.

Тогда вы решили продать сейчас по цене 260.000 евро.

Какой прирост капитала получен от этой продажи?

ПРИМЕЧАНИЕ. Прежде чем производить расчет, мы должны сообщить, что испанская администрация рассмотрит все вышеперечисленные концепции для снижения налога, за исключением концепции «внутренних реформ» на сумму 17.000 XNUMX евро. Причина этого в том, что «внутренние» реформы, которые не являются «структурными» реформами, не учитываются для налоговых льгот.

Мы используем формулу:

260.000 (Цена продажи) -200.000 (Цена приобретения) – 24.000 (Расходы и налоги на приобретение) – 20.000 (Новый Гараж) =

16.000 EUR

Это «Чистая прибыль», получаемая при продаже

Так как ставка для прироста капитала составляет 19%, то сумма налога на прирост капитала будет:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 СПОСОБ УПЛАТЫ НАЛОГА

В случае НАЛОГОВЫЕ РЕЗИДЕНТЫ Испании, налог декларируется вместе с остальными доходами, пенсиями, зарплатой и т. д. как часть глобальной декларации о подоходном налоге, которая должна быть представлена ​​до конца июня следующего года.

  В случае НЕ налоговые резиденты Испании, способ оплаты прироста капитала следующий:

• ПО ЗАВЕРШЕНИЮ ПРОДАЖИ: УДАЛЕНИЕ 3%По завершении продажи администрация Испании заставляет покупателя удерживать 3% от цены продажи. Таким образом, вы не получите полную согласованную цену. Покупатель удерживает 3% от общей стоимости, и он обязан внести ее в налоговую инспекцию. Это делается «в тот же день завершения продажи».

ПРИМЕЧАНИЕ. В соответствии с приведенным выше примером, в случае, если цена продажи составляла 260.000 260.000 евро, удержание покупателем будет составлять 3 XNUMX * XNUMX% = 7.800 EUR.

• ДО 4 МЕСЯЦЕВ ПОСЛЕ ЗАВЕРШЕНИЯ ПРОДАЖИ: ОБЪЯВЛЕНИЕ ПРИРОДА КАПИТАЛА 19% применимо как к гражданам ЕС, так и к гражданам стран, не входящих в ЕС): После завершения продажи у вас есть 6 месяцев, чтобы представить «Декларацию о приросте капитала» в налоговую инспекцию Испании. В этой декларации вы (или ваш юрист) должны рассчитать налог в соответствии с приведенным выше примером. В этом случае сумма, которую вы должны заплатить, составляет 3.040 евро.

ПРИМЕЧАНИЕ. Как поясняется здесь, прирост капитала, полученный в результате этой транзакции, составляет 3.040 евро. Так как вас удержали с более высокой суммой (7.800 евро), то у вас есть «кредит» в испанской администрации на разницу.

Таким образом, если администрация Испании удерживает с вас 7.800 3.040 евро за налог на CG, а конечный результат налога составляет всего 7.800 евро, то администрация Испании должна «вернуть» вам разницу: 3.040 XNUMX–XNUMX = 4.760 EUR.

Как подать заявку на этот возврат? Ваш адвокат должен включить этот факт в ту же декларацию о приросте капитала, чтобы представить ее в налоговую инспекцию.

 ПРИМЕЧАНИЕ. Обычно владельцы путают «Испанскую налоговую резиденцию» с «Испанской резиденцией».

Другими словами, люди думают, что «Испанская карта проживания» или «Свидетельство о проживании», полученная в Национальной полиции Испании, достаточно, чтобы продемонстрировать, что они являются «резидентами Испании по налогам», и, к сожалению, это не так.

"Испанская карта проживания" (или "Испанская Резиденция Сертификация«), Не является действительным документом для изменения налогового возмещения в качестве« налогового резидента ».

Испанская карта проживания (или сертификат) служит только для заявления о том, что вы «проживаете» в Испании, чтобы помочь полиции лучше контролировать жителей в определенном районе.

Чтобы стать резидентом Испании по налогам, а затем начать платить налоги в Испании, как обычный гражданин Испании, вы должны получить НАЛОГОВАЯ СЕРТИФИКАЦИЯ РЕЗИДЕНТОВ ИСПАНИИ выдается налоговой инспекцией Испании или испанской таможней, после чего вы начнете платить налоги в Испании, а не в вашей стране происхождения.

И, кроме того, как только вам нужно будет заявить в налоговый орган вашей страны, что вы являетесь испанским налоговым резидентом и что вы не хотите продолжать в качестве налогового резидента в вашей стране,

Поэтому, пожалуйста, уточните у своего налогового консультанта налоги, которые вы платите в настоящее время, потому что, даже если вы не являетесь резидентом Испании, вы должны декларировать и платить НАЛОГ НА ПРИБЫЛЬ НЕРЕЗИДЕНТЫ.

____________________________________________________________________________

 

Зачем практиковать удержание 3% от продавца?

Потому что это представляет собой гарантию для испанской администрации, что налоги, полученные от прироста капитала, полученного продавцом, будут уплачены в Испании.

 

Что произойдет, если 3% удержания не будут выплачены? 

В случае, если покупатель не практикует удержание, испанская администрация может исполнить задолженность по указанному платежу в отношении товаров или имущества, являющегося объектом продажи.

При этом, в случае, если покупатель не произведет платеж и не удержит продавца, он может пострадать от возможных процессов исполнения долга и, в его случае, конфискации приобретенного имущества.

 

Что должен делать продавец после применения удержания в размере 3 %?

 

Вы должны будете представить налоговую декларацию модели 210 в течение четырех месяцев с момента подписания договора купли-продажи.

 

В этом случае, в случае, если удержано меньше суммы, полученной в результате расчета прироста капитала, то есть, если с продавца было удержано 10,000 15,000 евро, а результат расчета прироста капитала составляет 5,000 210 евро. . , вы должны будете внести оставшиеся XNUMX евро вместе с презентацией модели XNUMX в течение четырех месяцев после даты продажи.

 

В противном случае, если продавец удержал сумму, превышающую сумму, полученную в результате уплаты налога на прирост капитала, он будет иметь право на возврат этой суммы. Это должно быть представлено в течение четырех месяцев с даты продажи.

 

На этом этапе важно, то есть в случае, если есть право на возврат 3% или части указанного удержания испанской администрации, это потребует, чтобы продавец ранее выполнил налоговые обязательства, к которым это относится. он был обязан как владелец в Испании в своей концепции нерезидента. То есть к представлению годового налога на вмененный доход IRPFNR второго места жительства, которому обязаны все собственники недвижимости в Испании как нерезиденты. Обычно это обязательство требуется в течение четырех лет. Другими словами, испанская администрация не будет требовать урегулировать налоги на вмененный доход, не уплаченные за последние четыре года до даты продажи.

 

Сколько времени есть у испанской администрации, чтобы вернуть удержанные 3%?

 

У администрации есть 6 месяцев, чтобы вернуть излишки сделанного удержания. По истечении 6 месяцев администрация будет обязана вернуть указанную сумму вместе с процентами за просрочку платежа.

 

Особое внимание следует уделить сроку возвращения, поскольку в некоторых случаях администрация Испании может потребовать более года для осуществления возвращения.

 

Также необходимо учитывать, что у администрации есть до ЧЕТЫРЕХ ЛЕТ, чтобы отработать возврат или возмещение. Поэтому в том случае, если на получение возмещения у вас уходит больше года, вам необходимо будет прибегнуть к услугам специалиста, чтобы парализовать сроки истечения права на получение возмещения.

 

Есть ли обязательство практиковать удержание 3% в случае дарения недвижимости в Испании?

 

В случае дарения недвижимости, расположенной в Испании, поскольку она бесплатна, за нее не нужно платить, то есть нет возмещения, нет обязательства удерживать 3% от стоимости пожертвование или ввод его через модель 211.

 

В случае роспуска кондоминиума или прекращения совместной собственности обязательно ли удерживать 3%?

 

Обычно не . Иными словами, расторжение кондоминиума является нейтральным диспозитивным актом, который не порождает имущественного перехода ни для одной из сторон. Поэтому не считается, что есть прибыль.

 

Однако , в случае, если одному из совладельцев присуждается часть большей, чем та, которая ему принадлежит , в этом случае будет считаться, что указанная часть представляет собой прирост капитала для совладельца, с которым, необходимо практиковать удержание. 3% на указанную избыточную часть . 

Другими словами, например, давайте представим, что есть случай, в котором «А» и «Б» имеют недвижимость в Испании, в которой 65% принадлежит «А» и 35% — «Б». В этом случае, если произойдет расторжение кондоминиума, в котором будет установлено, что каждый из них сохраняет 50% имущества, будет считаться, что «Б» получил на 15% больше того, что он внес. То есть, внося стоимость в 35%, получаем результат в 50%, при котором эти 15% излишка будут рассматриваться как прирост капитала, и «А» будет вынужден оставить 3% от стоимости этих 15% в пользу «Б».

Точно так же давайте представим, что есть еще один пример, в котором «Б» получает в дополнение к своим 35% имущества наличными в размере 50,000 3 евро. Таким же образом указанная компенсация наличными подлежит удержанию в размере XNUMX%, поскольку она представляет собой один из существующих активов «Б».

 

 __________________________________________________________________________

 

 

ДРУГИЕ НАЛОГИ ДЛЯ Вендоров-PLUSVALÍA

В основном PLUSVALÍA - это налог на увеличение стоимости земли, на которой находится ваша недвижимость, с момента покупки и продажи. Это единственный налог, который мы не можем рассчитать до продажи, потому что он зависит от конкретных критериев мэрии.

В этих случаях удержания от покупателя к продавцу достаточно, чтобы покрыть уплату этого налога. В целом, когда продавец покидает страну после продажи.