Испанские правила устанавливают, что для того, чтобы строительство имело доступ к реестру собственности, нотариусы должны потребовать предоставить лицензию на строительство и всю строительную документацию, включая акт окончательной работы и т. д.
Об этом говорится в Королевском законодательном указе 2015/30 от XNUMX октября (сводный текст земельного закона)
Однако как обстоят дела с теми зданиями, которые построены без разрешения на строительство?
В этих случаях тот же земельный закон в статье 28.4 устанавливает, что те постройки, здания и сооружения, в отношении которых больше нецелесообразно принимать меры по восстановлению градостроительной законности, подразумевающие их снос, в связи с истечением соответствующих сроков исковой давности, могут быть переданы в земельный реестр.
Какова цель здания, чтобы иметь доступ к реестру собственности?
Фундаментальная причина этого заключается в том, что конструкция, которая не является частью реестра собственности, не может быть частью какой-либо юридической сделки. То есть нельзя покупать, продавать, наследовать, закладывать, платить налоги и т.д.
Благодаря доступу к реестру собственности, сооружение может быть объектом законного оборота и частью права собственности собственника. И, кроме того, это неявно подразумевает, что указанная собственность не может быть снесена, снесена или иным образом уничтожена правовой системой. С помощью которой собственник таким образом закрепляет право собственности на указанное сооружение, даже если оно было построено без лицензии.
Но когда постройка, построенная без лицензии, попадает в реестр собственности, полностью ли она легализована? Другими словами, можно ли считать это на 100% законным?
Ответ сложен.
Как мы уже говорили ранее, допуск строения без лицензии к реестру собственности означает придание этому строению юридическую видимость.
Иными словами , когда строительство ведется с разрешением на строительство, городской совет уведомляется о предстоящем строительстве , и испанская правовая система принимает это к сведению. Также о завершении строительства сообщается посредством свидетельства о завершении работ архитектора и его регистрации в нотариальной конторе в соответствующем заявлении о новом строительстве. Таким образом, строительство, осуществленное с разрешением на строительство, автоматически идентифицируется и признается правовой системой.
Однако сооружение, построенное без разрешения на строительство, не является частью законного движения, поскольку о его строительстве не было сообщено в органы государственной власти . Возможно, существуют записи о таком строительстве для целей налогообложения, кадастра и IBI, но это не означает, что органы, ответственные за контроль и надзор за работами на территории, осведомлены об этом законном строительстве с точки зрения законности строительства.
Кроме того, если бы это было так, то есть если бы администрации было известно о незаконной постройке, она автоматически должна была бы действовать, отдав приказ о сносе указанной постройки, поскольку она считалась незаконной.
Дело в том, что испанская администрация , руководствуясь тем же принципом безопасности в законном обороте правовых и коммерческих действий, не может бесконечно долго принимать меры против тех работ и сооружений, которые были выполнены незаконно.
В соответствии с различными региональными нормативными актами Испании, всегда устанавливается максимальный срок, в течение которого государственные органы могут выявлять работы и сооружения, построенные без разрешения, и, следовательно, наказывать их административными санкциями, штрафами и даже приказами о сносе. По истечении этого срока, если администрация не обнаружила или не приняла никаких мер против строительства, оно становится законным и переходит в собственность собственника.
В испанском законодательстве этот термин различается в зависимости от различных автономных сообществ.
Сейчас мы поговорим о двух случаях: Валенсийском сообществе и Андалусии.
Валенсийское сообщество.
В Валенсийском сообществе законодательство основано на Законе 5/2014 от 25 июля «О территориальном планировании, градостроительстве и ландшафтном дизайне» Валенсийского сообщества (более известном как « LOTUP »), который был изменен в 2019 году законом от 5 февраля и вступил в силу с 8 февраля 2019 года.
Данный закон устанавливает следующие сроки действия :
Для определения срока истечения действий администрации в этих случаях необходимо различать два случая:
- Незастроенная земля, деревенская, охраняемая . Для работ, которые расположены на незастроенных или охраняемых землях, нет срока годности .
Поэтому, независимо от того, истекла ли возможность финансового санкционирования указанных работ, администрация может в любое время распорядиться о сносе построенных без лицензии сооружений, поскольку, как мы говорим, право администрации не предписывает.
- Городские или застраиваемые земли: Что касается земель городской застройки, то срок исковой давности для тех строений, которым на момент вступления в силу ЛОТП (август 2024 г.) не был установлен срок истечения срока действия в соответствии с предыдущим законодательством, составляет 15 лет. Ранее срок исковой давности составлял 4 года.
Иными словами, можно заявить о создании произведения без лицензии, если оно было завершено до 20 августа 2010 года . Эта дата очень важна, поскольку она означает четыре года до вступления в силу LOTUP, а именно 20 августа 2014 года.
С помощью этого закона можно легализовать работы на городских или застраиваемых землях, для которых на дату вступления в силу настоящего закона был установлен срок строительства более четырех лет (то есть все постройки, завершенные до августа 2010 года), обратившись в земельный реестр.
Однако для тех построек на пригодных для застройки городских землях, которые были возведены без разрешения после 20 августа 2010 года , например, в 2011, 2012, 2013 годах и т. д., срок исковой давности для выдачи ордера на снос таких построек составит 15 лет.
То же самое относится к постройкам, возведенным на общедоступных незастроенных землях , которые могут иметь доступ к земельному реестру при условии, что они были построены до 20 августа 2010 года.
Однако, что очень важно, те постройки на незастроенных землях, которые были завершены по состоянию на август 2010 года, подпадают под действие режима неотвратимости Закона № 2014/XNUMX LOTUP.
Что касается охраняемых незастроенных земель, то объявить их таковыми могут только те постройки, которые были завершены до 1 февраля 2002 года и не имели разрешения на строительство.
Это так, потому что эта дата совпадает с истечением четырех лет, которые регулировались в предыдущем законодательстве, и с вступлением в силу Закона Валенсии о городах 16/2003, вступившего в силу 1 февраля 2006 г., который установил неограниченный срок действия. для охраняемых земель.
Андалусия
То же самое происходит и в Андалусии, хотя здесь нет различия между городским и неурбанизированным населением. В обоих случаях Закон о градостроительстве Андалусии 7/2022 в его редакции после последней модификации от 8 февраля 2012 г. увеличивает срок исковой давности права администрации требовать сноса сооружений с 4 до 6 лет. . построен без лицензии.
Как и в Валенсийском Сообществе, под этим сроком понимаются работы без лицензии, для которых на дату утверждения закона истек срок в 4 года, установленный в предыдущем законодательстве. Другими словами, все постройки, построенные до 8 февраля 2008 года, могут быть узаконены.
Поэтому для тех сооружений, построенных после этой даты, срок исковой давности становится 6 лет.
Каталония
То же самое можно сказать и о Каталонии. Законодательный декрет 1/2010 от 3 августа, утверждающий пересмотренный текст каталонского Закона о городском планировании, увеличил срок исковой давности для действий по восстановлению городской законности зданий с 4 до 6 лет.
То есть требовать его сноса или сноса.
Однако в Каталонии андалузское и валенсийское толкование срока, в котором начинает применяться новый продленный срок в 6 лет, не дается. Согласно каталонским критериям, те сооружения, которые были построены до утверждения закона, то есть 3 августа 2010 года, будут иметь срок давности 4 года. А те, что построены позже, срок был бы 6.
ХОРОШО. Это понятно!. Итак, если у меня есть строительство без лицензии, в котором сроки, установленные законодательством моего автономного сообщества, истекли без санкции, является ли мой дом 100%?
Ответ немного сложен.
Как мы указали в этом отчете, истечение срока для санкции/штрафа за строительство дает право зарегистрировать указанное строительство в реестре собственности.
Это означает, что: владелец может «владеть» произведением без лицензии. Его можно заложить, сдать в аренду, продать, унаследовать, пожертвовать и т. д., поэтому испанская система не может издать указ о его сносе.
Однако, хотя испанская система признает такое строительство законным, она не может предоставить ему все права и преимущества, которыми обладает законное строительство . Другими словами, испанская система не может приравнять незаконные постройки, которые не соответствовали закону, не уплатили строительные налоги, не оплатили услуги архитекторов и т. д., к законным постройкам, которые прошли все эти процедуры, были построены в соответствии с законом и уплатили все соответствующие налоги и сборы.
По этой причине постройки, возведенные без разрешения, но зарегистрированные в земельном реестре, каталогизируются особым образом. Они называются «неисправными» постройками.
На данный вид конструкции распространяются определенные ограничения по отношению к юридическим конструкциям:
- Им не позволено больше, чем работы по реформе, ограниченные сохранением, безопасностью и здоровьем. Поэтому им не разрешено проводить реабилитационные работы.
- Работы по расширению существующей конструкции не допускаются.
- В случае естественного сноса строения (по естественным причинам, разрухе, катастрофе, наводнению и т.п.), они не могут быть восстановлены. Они не могут быть восстановлены.
Источник: TLACORP