Испанские правила устанавливают, что для того, чтобы строительство имело доступ к реестру собственности, нотариусы должны потребовать предоставить лицензию на строительство и всю строительную документацию, включая акт окончательной работы и т. д.

Об этом говорится в Королевском законодательном указе 2015/30 от XNUMX октября (сводный текст земельного закона)

Однако как обстоят дела с теми зданиями, которые построены без разрешения на строительство?  

В этих случаях тот же земельный закон устанавливает в своей статье 28.4, что те строения, строения и сооружения, в отношении которых уже нецелесообразно принимать меры по восстановлению городской законности, влекущие за собой их снос, в связи с истечением срока давности периоды соответствующие, может иметь доступ к реестру собственности.

Какова цель здания, чтобы иметь доступ к реестру собственности?  

Фундаментальная причина этого заключается в том, что конструкция, которая не является частью реестра собственности, не может быть частью какой-либо юридической сделки. То есть нельзя покупать, продавать, наследовать, закладывать, платить налоги и т.д.

Благодаря доступу к реестру собственности, сооружение может быть объектом законного оборота и частью права собственности собственника. И, кроме того, это неявно подразумевает, что указанная собственность не может быть снесена, снесена или иным образом уничтожена правовой системой. С помощью которой собственник таким образом закрепляет право собственности на указанное сооружение, даже если оно было построено без лицензии.

Но когда постройка, построенная без лицензии, попадает в реестр собственности, полностью ли она легализована? Другими словами, можно ли считать это на 100% законным?

Ответ сложен. 

Как мы уже говорили ранее, допуск строения без лицензии к реестру собственности означает придание этому строению юридическую видимость.

Другими словами , когда строительство строится с строительной лицензией, городской совет информируется о том, что строительство будет осуществляться , и испанская правовая система принимает к сведению указанную конструкцию. Также сообщается, когда это строительство завершено актом о завершении работ архитектора, и его заявление в нотариальной конторе через соответствующее заявление о новом строительстве. Таким образом, строение, построенное по строительной лицензии, автоматически идентифицируется и признается правовой системой.

Однако сооружение, построенное без разрешение на строительство не является частью легального оборота, потому что его строительство не было сообщено в государственную администрацию . Возможно, что существует запись об указанном строительстве для целей налогов, кадастра и иби, но это не означает, что для целей законности строительства органы, отвечающие за контроль и надзор за работами на территории, стало известно об этой правовой конструкции.

Кроме того, если бы это было так, то есть если бы администрации было известно о незаконной постройке, она автоматически должна была бы действовать, отдав приказ о сносе указанной постройки, поскольку она считалась незаконной.

Что происходит, так это то, что Испанская администрация , в связи с тем же принципом безопасности в юридическом обороте юридических и коммерческих действий, не может бессрочно принимать меры в отношении тех работ и строений, которые были осуществлены незаконно.

При этом различные испанские региональные нормативные акты всегда устанавливают максимальный срок для государственных органов для обнаружения работ и сооружений, построенных без лицензии, и, таким образом, могут наказывать их административными санкциями, штрафами и даже постановлениями о сносе. По истечении этого времени без обнаружения администрацией или без каких-либо действий против строительства оно становится легализованным и патримониальным в активах владельца.

В испанском законодательстве этот термин различается в зависимости от различных автономных сообществ.

Сейчас мы поговорим о двух случаях: Валенсийском сообществе и Андалусии.

 

Валенсийское сообщество.

В Валенсийском сообществе правила основаны на Закон № 5/2014 от 25 июля «О территориальном планировании, градостроительстве и ландшафте». Валенсийского сообщества (более известного как « ЛОТАП «), который был изменен в прошлом 2019 году на основании закона от 5 февраля, вступившего в силу с 8 февраля 2019 года.

Этот закон устанавливает следующие срок годности :

 Для определения срока истечения действий администрации в этих случаях необходимо различать два случая:

  • Незастроенная земля, деревенская, охраняемая . Для работ, которые расположены на незастроенных или охраняемых землях, нет срока годности .

Поэтому, независимо от того, истекла ли возможность финансового санкционирования указанных работ, администрация может в любое время распорядиться о сносе построенных без лицензии сооружений, поскольку, как мы говорим, право администрации не предписывает.

  • Городские или застраиваемые земли: Что касается земель городской застройки, то срок исковой давности для тех строений, которым на момент вступления в силу ЛОТП (август 2024 г.) не был установлен срок истечения срока действия в соответствии с предыдущим законодательством, составляет 15 лет. Ранее срок исковой давности составлял 4 года.

Другими словами, можно объявить произведение без лицензии, если оно было завершено до этого. 20 августа 2010 . Эта дата очень важна, потому что она означает четыре года до вступления в силу ЛОТУП, а именно 20 августа 2014 года.

С которым, работы на городских или застраиваемых землях, для которых на дату вступления в силу настоящего закона был установлен срок строительства более четырех лет (то есть все постройки, завершенные до августа 2010 года), могут быть узаконены путем доступа к реестру недвижимости . .

Однако постройки на пригодных для застройки городских землях, построенные без лицензии после даты 20 августа 2010 г. , таких как, например, 2011, 2012, 2013 и т.д., срок давности приказов на снос указанных сооружений будет 15 лет .

То же самое происходит с конструкциями, построенными на обычная неосвоенная земля , который могут иметь доступ к реестру недвижимости, если они были построены до 20 августа 2010 года.

Однако, что очень важно, те постройки на незастроенных землях, которые были завершены по состоянию на август 2010 года, подпадают под действие режима неотвратимости Закона № 2014/XNUMX LOTUP. 

И в отношении охраняемыми незастроенными землями могут быть заявлены только те строения без лицензии, которые были завершены до 1 февраля 2002 года.

Это так, потому что эта дата совпадает с истечением четырех лет, которые регулировались в предыдущем законодательстве, и с вступлением в силу Закона Валенсии о городах 16/2003, вступившего в силу 1 февраля 2006 г., который установил неограниченный срок действия. для охраняемых земель.

 

Андалусия

То же самое происходит и в Андалусии, хотя здесь нет различия между городским и неурбанизированным населением. В обоих случаях Закон о градостроительстве Андалусии 7/2022 в его редакции после последней модификации от 8 февраля 2012 г. увеличивает срок исковой давности права администрации требовать сноса сооружений с 4 до 6 лет. . построен без лицензии.

 Как и в Валенсийском Сообществе, под этим сроком понимаются работы без лицензии, для которых на дату утверждения закона истек срок в 4 года, установленный в предыдущем законодательстве. Другими словами, все постройки, построенные до 8 февраля 2008 года, могут быть узаконены.

Поэтому для тех сооружений, построенных после этой даты, срок исковой давности становится 6 лет.

 

Каталония

То же самое можно сказать и о Каталонии. Законодательный декрет 1/2010 от 3 августа, утверждающий пересмотренный текст каталонского Закона о городском планировании, увеличил срок исковой давности для действий по восстановлению городской законности зданий с 4 до 6 лет.

То есть требовать его сноса или сноса.

Однако в Каталонии андалузское и валенсийское толкование срока, в котором начинает применяться новый продленный срок в 6 лет, не дается. Согласно каталонским критериям, те сооружения, которые были построены до утверждения закона, то есть 3 августа 2010 года, будут иметь срок давности 4 года. А те, что построены позже, срок был бы 6.

 ХОРОШО. Это понятно!. Итак, если у меня есть строительство без лицензии, в котором сроки, установленные законодательством моего автономного сообщества, истекли без санкции, является ли мой дом 100%?

Ответ немного сложен.

Как мы указали в этом отчете, истечение срока для санкции/штрафа за строительство дает право зарегистрировать указанное строительство в реестре собственности.

Это означает, что: владелец может «владеть» произведением без лицензии. Его можно заложить, сдать в аренду, продать, передать по наследству, подарить и т. испанская система не может издать указ о его сносе.

Однако, хотя испанская система признает такую ​​конструкцию законной, она не может дать ему всех прав и преимуществ, которыми обладает юридическая конструкция. . Другими словами, испанская система не может приравнивать незаконные постройки, которые не соблюдали закон, которые не платили налоги на строительство, архитекторов и т. д., к легальным сооружениям, которые прошли эти процедуры, были построены в соответствии с законом и были Они уплатили все соответствующие налоги и расходы.

По этой причине эти строения, построенные без лицензии, но зарегистрированные в реестре собственности, каталогизируются особым образом. Их называют «нестандартными» конструкциями.

На данный вид конструкции распространяются определенные ограничения по отношению к юридическим конструкциям:

  • Им не позволено больше, чем работы по реформе, ограниченные сохранением, безопасностью и здоровьем. Поэтому им не разрешено проводить реабилитационные работы.
  • Работы по расширению существующей конструкции не допускаются.
  • В случае естественного сноса строения (по естественным причинам, разрухе, катастрофе, наводнению и т.п.), они не могут быть восстановлены. Они не могут быть восстановлены.

 

 

Источник: ТЛАКОРП