Reglementările spaniole stabilesc că, pentru ca o construcție să aibă acces la registrul proprietății, notarii trebuie să solicite furnizarea licenței de construire, precum și toată documentația de construcție, inclusiv certificatul final de lucru etc.
Așa spune Decretul Legislativ Regal Seven/2015 din 30 octombrie (text consolidat al legii funciare)
Care este însă situația acelor clădiri care au fost construite fără autorizație de construire?
În aceste cazuri, aceeași lege funciară stabilește, în articolul său 28.4, că acele construcții, clădiri și instalații față de care nu mai este cazul să se adopte măsuri de restabilire a legalității urbanistice care implică demolarea acestora, ca urmare a expirării termenului de prescripție. perioade corespunzătoare, poate avea acces la registrul proprietății.
Care este scopul unei clădiri de a avea acces la registrul proprietății?
Motivul fundamental pentru aceasta este că o construcție care nu face parte din registrul proprietății nu poate face parte din nicio tranzacție juridică. Adică nu puteți cumpăra, vinde, moșteni, ipoteca, plăti impozite etc.
Cu, accesul la registrul proprietății, permite construcției să facă obiectul traficului legal și să facă parte din dreptul de proprietate al proprietarului. Și, în plus, implică implicit că respectiva proprietate nu poate fi demolată, demolată sau distrusă în alt mod de sistemul juridic. Prin aceasta, proprietarul consolidează astfel dreptul de proprietate asupra construcției menționate, chiar dacă aceasta a fost construită fără licență.
Dar, odată ce o construcție, construită fără licență, trece la cartea proprietății, este legalizată în totalitate? Cu alte cuvinte, poate fi considerat 100% legal?
Răspunsul este complicat.
După cum am mai spus, accesul unei construcții fără licență la registrul proprietății înseamnă a face vizibilă legal această construcție.
Cu alte cuvinte , atunci când se construiește o construcție cu licență de construcție, Consiliul Local este informat că urmează să fie executată o construcție , iar sistemul juridic spaniol ține seama de această construcție. De asemenea, este informat când această construcție este finalizată prin certificatul de finalizare a lucrării arhitectului, iar declararea acesteia la notariat prin declarația corespunzătoare de construcție nouă. In acest fel, o constructie construita cu licenta de construire este automat identificata si recunoscuta de sistemul juridic.
Cu toate acestea, o construcție care a fost construită fără a licența de construcție nu face parte din traficul legal, deoarece construcția acesteia nu a fost raportată la administrația publică . Este posibil să existe o evidență a construcției menționate în scopuri de impozite, cadastru și Ibi, dar aceasta nu înseamnă că, în sensul legalității construcției, agențiile însărcinate cu controlul și supravegherea lucrărilor din teritoriu, au luat cunoştinţă de această construcţie legală.
În plus, dacă ar fi așa, adică dacă administrația ar avea cunoștință de existența unei construcții nelegale, ar trebui automat să acționeze prin dispunerea demolarii construcției menționate întrucât era considerată ilegală.
Ceea ce se întâmplă este că administrația spaniolă , datorita aceluiasi principiu al securitatii in traficul juridic al actiunilor juridice si comerciale, nu poate avea un termen nedeterminat pentru a acționa împotriva acelor lucrări și construcții care au fost efectuate ilegal.
Cu toate acestea, diferitele reglementări regionale spaniole stabilesc întotdeauna un termen maxim pentru administrațiile publice pentru a detecta lucrările și construcțiile care sunt construite fără licență și, astfel, să le poată sancționa prin sancțiuni administrative, amenzi și chiar ordine de demolare. Dupa acest timp fara ca administratia sa fi depistat, sau fara sa fi actionat impotriva constructiei, aceasta devine legalizata si patrimonializata in averea proprietarului.
În legislația spaniolă, acest termen este diferit în funcție de diferitele comunități autonome.
Acum vom vorbi despre două cazuri, Comunitatea Valenciană și Andaluzia.
Comunitatea Valenciană.
În Comunitatea Valenciană, reglementările se bazează pe Legea 5/2014, din 25 iulie, privind „Amenajarea Teritoriului, Urbanismul și Peisajul” din Comunitatea Valenciană (mai bine cunoscută sub numele de ” LOTUP „), care a fost modificat în anul 2019, prin legea din 5 februarie, care este în vigoare din 8 februarie 2019.
Această lege stabilește următoarele perioade de expirare :
Pentru a determina termenul de expirare a acțiunilor administrației în aceste cazuri, este necesar să se facă distincția între două cazuri:
- Teren neamenajat, rustic, protejat . Pentru lucrările care sunt amplasate pe teren nedezvoltabil sau protejat, nu există termen de expirare .
Prin urmare, indiferent dacă posibilitatea de a sancționa financiar respectivele lucrări a expirat, administrația poate oricând dispune demolarea lucrărilor construite fără licență, întrucât, după cum spunem, dreptul administrației nu prevede.
- Teren Urban sau Dezvoltabil: În ceea ce privește terenul urban urbanizat, termenul de prescripție pentru acele construcții care, la intrarea în vigoare a LOTUP ( august 2024) nu aveau prescris termenul de expirare conform legislației anterioare este 15 ani. Termenul de prescripție anterior era de 4 ani.
Cu alte cuvinte, este posibil să declari o lucrare fără licență atâta timp cât a fost finalizată înainte August 20, 2010 . Această dată este foarte importantă, pentru că înseamnă patru ani înainte de intrarea în vigoare a LOTUP, care a fost tocmai pe 20 august 2014.
Cu care, pot fi legalizate lucrările pe teren intravilan sau dezvoltabil care, la data intrării în vigoare a prezentei legi, erau prescrise pentru a avea un termen de construcție pentru că au trecut mai mult de patru ani (adică toate construcțiile finalizate înainte de august 2010). prin accesarea registrului proprietății . .
"Dar daca acele constructii pe teren intravilan dezvoltabil care au fost construite fara licenta dupa data de 20 august 2010 , cum ar fi, de exemplu, 2011, 2012, 2013 etc., termenul de prescripție al ordinelor de demolare a construcțiilor menționate. vor fi 15 ani .
Același lucru se întâmplă și în cazul construcțiilor construite teren comun neamenajat , Care pot avea acces la registrul proprietății cu condiția să fi fost construite înainte de 20 august 2010.
Totuși, și foarte important, acele construcții pe teren neamenajat care au fost finalizate din august 2010, sunt supuse regimului de imprescriptibilitate al Legii Cinci/2014, a LOTUP.
Și în ceea ce privește teren neamenajat protejat, pot fi declarate numai acele construcții fără licență care au fost finalizate înainte de 1 februarie 2002.
Așa este, deoarece această dată coincide cu trecerea a patru ani care guvernau în legislația anterioară și cu intrarea în vigoare a Legii urbanistice din Valencia 16/2003, care a intrat în vigoare la 1 februarie 2006, care a ajuns să stabilească imprescriptibilitatea. pentru teren protejat.
Andaluzia
Același lucru se întâmplă și în Andaluzia, deși nu există nicio distincție între urban și neurbanizabil. În ambele cazuri, Legea Urbanismului Andaluziei 7/2022, în redactarea sa după ultima modificare din 8 februarie 2012, mărește termenul de prescripție a dreptului administrației de a cere demolarea lucrărilor de la 4 la 6 ani. . construit fără licență.
Ca și în Comunitatea Valenciană, această perioadă se înțelege a fi aplicabilă lucrărilor fără licență pentru care, la data aprobării legii, se scursese perioada de 4 ani stabilită în legislația anterioară. Cu alte cuvinte, toate construcțiile construite înainte de 8 februarie 2008 pot fi legalizate.
Prin urmare, pentru acele construcții construite după această dată, termenul de prescripție devine 6 ani.
Catalonia
Același lucru se poate spune și în Catalonia. Decretul legislativ 1/2010, din 3 august, de aprobare a textului revizuit al Legii urbanistice catalane, a mărit termenul de prescripție pentru acțiunea de restabilire a legalității urbanistice a clădirilor de la 4 la 6 ani .
Adică să ceară demolarea sau demolarea lui.
Cu toate acestea, în Catalonia, interpretarea andaluză și valenciană a termenului în care începe să se aplice noul termen prelungit de 6 ani nu este dată. Conform criteriilor catalane, acele lucrări care au fost construite înainte de aprobarea legii, adică 3 august 2010, ar avea un termen de prescripție de 4 ani. Iar cele construite mai târziu, termenul ar fi 6.
BINE. Este inteles!. Deci, daca am o constructie fara licenta in care s-au scurs perioadele stabilite in legislatia Comunitatii mele Autonome fara a fi sanctionata, locuinta mea este 100%?
Răspunsul este un pic complicat.
După cum am indicat în acest raport, trecerea termenului de sancționare/penalizare a unei construcții conferă puterea de a înscrie respectiva construcție în registrul proprietății.
Aceasta înseamnă că: proprietarul poate „deține” lucrarea fără licență. Poate fi ipotecat, închiriat, vândut, moștenit, donat etc., deci sistemul spaniol nu poate decreta demolarea acestuia.
Cu toate acestea, deși sistemul spaniol recunoaște o astfel de construcție ca fiind legală, nu îi poate da toate drepturile și avantajele pe care le are o construcție juridică . Cu alte cuvinte, sistemul spaniol nu poate asimila construcțiile ilegale care nu respectau legea, care nu plăteau taxe de construcție, arhitecți etc., lucrărilor legale care au trecut prin aceste proceduri, au fost construite în conformitate cu legea și au fost Au plătit toate taxele și cheltuielile corespunzătoare.
Din acest motiv, aceste construcții care au fost construite fără licență, dar care au fost înscrise în cartea proprietății, sunt catalogate în mod special. Ele sunt numite construcții „în afara ordinii”.
Acest tip de construcție este supus anumitor limitări în ceea ce privește construcțiile legale:
- Nu li se permite mai mult decât lucrări de reformă limitate la conservare, siguranță și sănătate. Prin urmare, nu au voie să efectueze lucrări de reabilitare.
- Lucrările de extindere a construcției existente nu sunt permise.
- In cazul in care constructia este demolata in mod natural (din cauza unor cauze naturale, ruina, sau dezastru, inundatii, etc.), acestea nu pot fi reconstruite. Nu pot fi reconstruite.
Sursa: TLACORP