Locuințe turistice în comunități de proprietari – Conflicte
Rezolvarea conflictului
Fenomenul caselor turistice din cadrul comunităților de proprietari este una dintre cele mai controversate probleme apărute în această materie.
Închirierea unei case în scop turistic este nu, în sine, a activitate deranjantă, dar în practică generează adesea probleme de conviețuire cu vecinii, de exemplu, din cauza utilizării intensive a elementelor comune, care pot fi înțelese ca un anormal al acestora și cresc riscul de deteriorare, sau de zgomot în anumite momente.
Soluţii pe care comunitățile de cartier le pot adopta la problema locuințelor turistice sunt diverse.
Închirierea turistică a apartamentelor situate într-o comunitate în care ceilalți proprietari își au reședința obișnuită este an activitate enervantă și periculoasă, fiind folosirea elementelor comune de către un număr mare de persoane o utilizare anormală a acestora.
Interdicție de activitate
(LPH art.17.12)
În prezent, comunitățile de proprietari au posibilitatea de a ajunge acorduri care limitează sau condiţionează exercitarea activităţii de închiriere turistică.
Aceste acorduri necesită votul favorabil a 3/5 din totalul proprietarilor care, la rândul său, reprezintă 3/5 din cotele de participare , indiferent dacă modifică sau nu titlul constitutiv sau statutul societății. comunitate. Acordurile care se fac în acest sens nu pot avea efecte retroactive, adică nu pot limita activitatea pentru cei care o exercită deja.
Această relaxare a majorităților necesare limitării activității de închiriere turistică se aplică de la 6-3-2019. Până atunci, acest tip de restricție a presupus o modificare a statutelor sau a titlului constitutiv care, ca atare, necesita sprijinul unanim al întregii comunități ( LPH art.17.6 ). Aceasta însemna că, dacă exista deja un vecin care își alocă o locuință pentru cazare turistică sau avea intenția de a face acest lucru, era practic imposibil să se ajungă la o înțelegere împotriva acesteia.
După această modificare normativă, sfera expresiei ” limită sau condiție ” cuprinse în normă se ridică, adică dacă adunările de proprietari pot interzice doar cu o majoritate de 3/5 fără justă cauză închirierea de vacanță sau dacă numai, pot stabili limite sau condiții pe care proprietarul trebuie să le îndeplinească pentru a dedică locuința acestei activități și doar dacă nu sunt îndeplinite, interzice-o.
In lipsa unei pronuntari jurisprudentiale in materie, se pare ca doctrina majoritara este înclinat către această a doua opțiune:
- Comunitatea de proprietari poate stabili diverse limitări -cum ar fi, de exemplu, că ocupanții nu pot rămâne în zonele comune ale ocupanților, că cheile casei sau portalului nu pot fi lăsate în afara imobilului pentru ridicare viitorul chiriaș, limita numarul de utilizatori care pot fi in casa concomitent etc. In orice caz, acestea trebuie sa fie conditii care sa aiba un beneficiu pentru proprietate si restul vecinilor si care presupun un abuz evident de drept sau care presupun intr-adevar o interzicere absoluta a destinaţiei de vacanţă a locuinţei.
- Dar comunitatea, chiar dacă ajunge la majoritatea calificată a LPH art.17.12 , comunitatea nu poate interzice direct una dintre proprietățile private de a fi dedicată așa-numitei închirieri de vacanță. Ceva diferit este că, stabilite anumite condiții pentru aceasta, încălcarea acesteia, dacă afectează în mod semnificativ dezvoltarea normală a comunității, poate fi considerată activitate supărătoare și poate fi interzisă.
- Interpretarea limitării ca o interdicție absolută ar constitui un exces care ar încălca facultățile dominicale care decurg din dreptul proprietarului locuinței dacă nu s-au bazat pe reglementări necomunitare. Consiliul de proprietari nu putea interzice folosirea decât atunci când reglementările de sector nu permiteau desfășurarea activității în tipul, locul sau timpul clădirii, astfel încât, în realitate, nu se mai putea adăuga nimic la respectivul regulament.
Pentru acordurile adoptate între 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , abrogată din lipsă de validare în Congres, a stabilit deja relaxarea majorităților în vigoare în prezent, astfel că cele adoptate în perioada respectivă sunt pe deplin valabile și obligă comunitatea ( LPH art.17.12 ).
Creșterea taxelor
(LPH art.17.12)
O alta solutie pe care o pot adopta comunitatile este admiterea apartamentelor turistice dar obligarea proprietarilor acestora la plata unor cote speciale de cheltuieli, sau prin majorarea cotelor de participare la cheltuielile comune pentru locuintele in care se desfasoara aceasta activitate. Pentru adoptarea lor, acest tip de acord necesită votul favorabil a 3/5 din totalul proprietarilor care, la rândul lor, reprezintă 3/5 din cotele de participare.
În orice caz, majorarea nu poate depăși 20% din taxa care a fost plătită.
Această măsură, aplicabilă de la 6-3-2019 , a fost deja inclusă de RDL 21/2018 în LPH , așadar, acordurile care se vor lua în acest sens în perioada 12-19-2018 și 1-23-2019, sunt perfect valabile și leagă comunitatea.
Prin această măsură nu se urmărește sancționarea proprietarului care își dedică locuința activității de închiriere turistică, ci să facă utilizarea elementelor comune proporțional cu contribuția sa la comunitate.
Acțiune în instanță
Dacă comunitatea consideră că proprietarul sau ocupantul apartamentului se dezvoltă în acesta sau în restul imobilului activități interzise în statute, care sunt vătămătoare proprietății, președintele comunității, din proprie inițiativă sau a oricăruia dintre proprietari sau ocupanți, poate cere oricui desfășoară activitățile interzise încetarea imediată a acestora. În cazul în care proprietarul sau ocupantul continuă să dezvolte comportamentul vătămător, se poate adresa instanței de judecată pentru ca instanțele să se pronunțe asupra chestiunii
În ceea ce privește locuințele turistice, în afară de acordurile pe care comunitățile le pot lua pentru a interzice, în viitor, activitatea, întrebarea care se pune în instanțele de judecată cu privire la cele care există deja, este dacă dedicarea acestor locuințe închirierii turistice este o activitate interzisă, analizând reglementarea din statut și interpretarea acesteia.
Poziția pe care instanțele au luat-o în prezent este de a admite restricție sau interdicție de apartamente turistice într-o comunitate de proprietari numai atunci când în titlul constitutiv sau în statut este cuprinsă o interdicție clară și expresă, care afectează terții cumpărători și cu condiția ca interdicția legală să fie înregistrată în Cartea Funciară. Cu o astfel de interdicție, comunitatea de proprietari ia o măsură preventivă pentru a evita activitățile enervante.
Comunitățile autonome, în lumina controverselor apărute cu aceste locuințe, au reglementat această materie pentru a o adapta la situația actuală și a încerca să evite, pe cât posibil, aceste conflicte care au apărut în comunitățile învecinate.
Înainte de această tendință, s-a interpretat că a fost suficient ca termenul de locuinţă a fost folosit în titlul constitutiv sau în statutele comunităţii de vecini să considere că singura utilizare permisă a apartamentului era în acest scop, reședința sau locuința și că, ca atare, era în contradicție cu cea a scopului turistic.
sursa: TLACORP