A regulamentação espanhola estabelece que, para que uma construção tenha acesso ao registo predial, os notários devem exigir a apresentação da licença de construção e de toda a documentação de construção, incluindo a certidão final de obra, etc.
É o que diz o Real Decreto Legislativo Sete/2015 de 30 de outubro (texto consolidado da lei de terras)
No entanto, qual é a situação dos edifícios que foram construídos sem licença de construção?
Nesses casos, a mesma lei de terras estabelece, em seu artigo 28.4, que aquelas construções, edificações e instalações em relação às quais não seja mais cabível adotar medidas de restabelecimento da legalidade urbana que impliquem sua demolição, por caducidade do prazo períodos correspondentes, podem ter acesso ao registo de propriedade.
Para que serve um edifício para ter acesso ao registo predial?
A razão fundamental para isso é que uma construção que não faz parte do registro de imóveis não pode fazer parte de nenhum negócio jurídico. Ou seja, você não pode comprar, vender, herdar, hipotecar, pagar impostos, etc.
Com, o acesso ao registo predial, permite que a construção seja objecto de trânsito legal, e faça parte do direito de propriedade do proprietário. E, além disso, implica implicitamente que tal propriedade não pode ser demolida, demolida ou destruída pelo sistema legal. Com a qual o proprietário consolida assim o direito de propriedade sobre a referida construção, ainda que tenha sido construída sem licença.
Mas, uma vez que uma construção, construída sem licença, vai para o registro de imóveis, está totalmente legalizada? Em outras palavras, pode ser considerado 100% legal?
A resposta é complicada.
Como dissemos anteriormente, o acesso de uma construção sem licença ao registo predial significa tornar essa construção juridicamente visível.
Em outras palavras , quando uma construção é construída com alvará de construção, a Câmara Municipal é informada de que vai ser realizada uma construção , e o ordenamento jurídico espanhol toma conhecimento dessa construção. É também informado quando esta construção estiver concluída através do certificado de conclusão da obra do arquitecto, e a sua declaração em cartório através da correspondente declaração de construção nova. Desta forma, uma construção construída com licença de construção é automaticamente identificada e reconhecida pelo ordenamento jurídico.
No entanto, uma construção que foi construída sem um licença de construção não faz parte do tráfego legal, pois sua construção não foi informada à administração pública . Pode ser que haja registro da referida construção para fins de impostos, cadastro e Ibi, mas isso não significa que, para fins de legalidade da construção, os órgãos encarregados de controlar e fiscalizar as obras no território, tomaram conhecimento dessa construção legal.
Além disso, se assim fosse, ou seja, se a administração tivesse conhecimento da existência de uma construção ilegal, teria automaticamente que agir ordenando a demolição da referida construção por ser considerada ilegal.
O que acontece é que o administração espanhola , em razão do mesmo princípio de segurança no trânsito jurídico das ações jurídicas e comerciais, não pode ter prazo indeterminado para agir contra as obras e construções que tenham sido realizadas ilegalmente.
Com isso, as diferentes regulamentações regionais espanholas sempre estabelecem um prazo máximo para as administrações públicas detectarem as obras e construções que são construídas sem licença e, assim, poder penalizá-las com sanções administrativas, multas e até ordens de demolição. Passado esse tempo sem que a administração tenha detectado, ou sem ter agido contra a construção, ela passa a ser legalizada e patrimonializada no patrimônio do proprietário.
Na legislação espanhola, este termo é diferente de acordo com as diferentes Comunidades Autónomas.
Agora vamos falar de dois casos, a Comunidade Valenciana e a Andaluzia.
Comunidade Valenciana.
Na Comunidade Valenciana, os regulamentos são baseados em Lei 5/2014, de 25 de julho, sobre “Ordenamento do Território, Urbanismo e Paisagem” da Comunidade Valenciana (mais conhecida como ” LOTE “), que foi modificada no último ano de 2019, através da lei de 5 de fevereiro, que vigora desde 8 de fevereiro de 2019.
Esta lei estabelece o seguinte períodos de expiração :
Para determinar o prazo de validade das ações da administração nesses casos, é necessário distinguir entre dois casos:
- Terreno não desenvolvido, rústico, protegido . Para obras localizadas em terrenos não urbanizáveis ou protegidos, não há prazo de validade .
Assim, independentemente de ter expirado a possibilidade de sancionar financeiramente as referidas obras, a administração pode, a qualquer momento, ordenar a demolição de obras construídas sem licença, pois, como dizemos, o direito da administração não prescreve.
- Terreno Urbano ou Desenvolvível: No que diz respeito aos terrenos urbanizáveis, o prazo de prescrição para as construções que, à data da entrada em vigor do LOTUP (agosto de 2024) não tinha prescrito o prazo de caducidade de acordo com a legislação anterior é 15 anos. O prazo de prescrição anterior era de 4 anos.
Ou seja, é possível declarar uma obra sem licença desde que tenha sido concluída antes 20 de agosto de 2010 . Esta data é muito importante, pois significa quatro anos antes da entrada em vigor do LOTUP, que foi precisamente em 20 de agosto de 2014.
Com qual, as obras em terrenos urbanos ou urbanizáveis que, à data da entrada em vigor desta lei, estivessem prescritas por terem prazo de construção superior a quatro anos (ou seja, todas as construções concluídas antes de agosto de 2010), podem ser legalizadas acessando o registro de imóveis . .
O Mercado Pago não havia executado campanhas de Performance anteriormente nessas plataformas. Alcançar uma campanha de sucesso exigiria aquelas construções em terreno urbano urbanizável que foram construídas sem licença após a data de 20 de agosto de 2010 , como, por exemplo, 2011, 2012, 2013, etc., o prazo de prescrição das ordens de demolição das referidas construções serão 15 anos .
O mesmo ocorre com as construções construídas sobre terra comum não desenvolvida , o qual podem ter acesso ao registro de imóveis desde que tenham sido construídos antes de 20 de agosto de 2010.
No entanto, e muito importante, aquelas construções em terrenos não urbanizados que foram concluídas a partir de agosto de 2010, estão sujeitas ao regime de imprescritibilidade da Lei V/2014, do LOTUP.
E no que diz respeito terras não urbanizadas protegidas, somente as construções sem licença concluídas antes de 1º de fevereiro de 2002 podem ser declaradas.
Isto porque esta data coincide com a passagem de quatro anos que regeu na legislação anterior e com a entrada em vigor da Lei Urbanística Valenciana 16/2003, que entrou em vigor em 1 de fevereiro de 2006, que veio estabelecer a imprescritibilidade para terras protegidas.
Andaluzia
O mesmo ocorre na Andaluzia, embora não haja distinção entre urbano e não urbanizável. Em ambos os casos, a Lei de Urbanismo da Andaluzia 7/2022, em sua redação após sua última modificação em 8 de fevereiro de 2012, aumenta o prazo de prescrição do direito da administração de exigir a demolição das obras de 4 para 6 anos . construído sem licença.
Tal como na Comunidade Valenciana, este prazo entende-se aplicável às obras sem licença para as quais, à data da aprovação da lei, tenha decorrido o prazo de 4 anos estabelecido na legislação anterior. Em outras palavras, todas as construções construídas antes de 8 de fevereiro de 2008 podem ser legalizadas.
Assim, para as construções construídas após esta data, o prazo de prescrição passa a ser de 6 anos.
Catalonia
O mesmo pode ser dito na Catalunha. O Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, que aprova o texto revisado da Lei de Planejamento Urbano da Catalunha, aumentou de 4 para 6 anos o prazo de prescrição para a ação de restauração da legalidade urbana dos edifícios .
Ou seja, exigir sua demolição ou demolição.
No entanto, na Catalunha não é dada a interpretação andaluza e valenciana do prazo em que o novo prazo prorrogado de 6 anos começa a ser aplicado. De acordo com os critérios catalães, aquelas obras que foram construídas antes da aprovação da lei, ou seja, 3 de agosto de 2010, teriam um prazo de prescrição de 4 anos. E os construídos depois, o prazo seria 6.
OK. Está entendido!. Assim, se eu tiver uma construção sem licença em que os prazos estabelecidos na legislação da minha Comunidade Autónoma tenham decorrido sem ser sancionado, a minha casa está 100%?
A resposta é um pouco complicada.
Conforme indicamos neste relatório, a passagem do prazo para sancionar/penalizar uma construção confere o poder de registrar essa construção no registro de imóveis.
Isso significa que: o proprietário pode “possuir” a obra sem licença. Pode ser hipotecado, arrendado, vendido, herdado, doado, etc. o sistema espanhol não pode decretar sua demolição.
No entanto, embora o sistema espanhol reconheça tal construção como legal, não pode dar-lhe todos os direitos e vantagens que uma construção jurídica tem . Em outras palavras, o sistema espanhol não pode assimilar construções ilegais que não respeitaram a lei, que não pagaram impostos de construção, arquitetos, etc. , a obras legais que passaram por esses procedimentos, foram construídas de acordo com a lei e foram Eles pagaram todos os impostos e despesas correspondentes.
Por esta razão, estas construções que foram construídas sem licença, mas que foram registadas no registo predial, são catalogadas de forma especial. Eles são chamados de construções “fora de ordem”.
Este tipo de construção está sujeito a certas limitações em relação às construções legais:
- Não são permitidos mais do que obras de reforma limitadas à conservação, segurança e saúde. Portanto, eles não estão autorizados a realizar obras de reabilitação.
- Não são permitidas obras de ampliação da construção existente.
- Caso a construção seja demolida naturalmente (por causas naturais, ruína, ou desastre, inundação, etc.), não poderá ser reconstruída. Eles não podem ser reconstruídos.
Fonte: TLACORP