RETORNO DO CAPITAL IMOBILIÁRIO
1 . O que é considerado “ganho de capital imobiliário” ?
Consideram-se os rendimentos do capital imobiliário provenientes do arrendamento de imóveis rurais e urbanos, bem como os rendimentos decorrentes da constituição ou transmissão de direitos ou poderes de uso ou gozo de imóveis rurais ou urbanos.
O valor recebido do adquirente, cessionário, locatário ou sublocatário, incluído no correspondente a todos os bens cedidos com o imóvel e excluindo IVA ou, se for o caso, IGIC.
2 . Como é determinado o retorno líquido sobre o capital imobiliário?
O retorno líquido será o resultado da subtração das despesas dedutíveis do imposto de renda total do capital imobiliário.
O esquema para determinar e quantificar os rendimentos que são finalmente incluídos na base tributável é o seguinte:
Retornos sobre o Capital Imobiliário.
Retorno integral ( -) Despesas dedutíveis (=) Retorno líquido (-) Reduções (=) Reduzido retorno líquido do Capital Imobiliário.
3 . Quais despesas são dedutíveis?
A despesas que podem ser subtraído de a renda total para determinar o lucro líquido são os necessários para obter eles, incluindo a amortização of os imóveis. Qualquer despesa que possa ser credenciada como necessária para a obtenção de receita deve ser considerada dedutível da receita obtida.
Pelo contrário, eles não são dedutíveis em qualquer caso:
- Pagamentos efetuados por reivindicações (por exemplo um incêndio) que dão origem a diminuições no valor do património do contribuinte. Nestes casos, aplica-se o tratamento de ganhos e perdas de capital.
- Aqueles que são não diretamente relacionado com rendimentos de capitais (por exemplo, aqueles de alugar um house pelo senhorio para estar mais perto do seu trabalho).
- Os retornos líquidos podem ser negativos, mas a dedutibilidade dos juros e outras despesas financeiras é limitada.
Específico:
- Não há limite máximo de franquia para todas as despesas.
- Sim, existe um limite à dedutibilidade dos juros dos capitais estrangeiros investidos na aquisição ou beneficiação do imóvel ou do direito real e outras despesas de financiamento e, para além disso, também é limitada a dedutibilidade das despesas de reparação e conservação. O excesso não deduzido pode ser deduzido nos 4 anos seguintes.
A dedução dos juros e outras despesas de financiamento, bem como das despesas de reparação e conservação, limita-se, no máximo, ao montante da totalidade dos rendimentos obtidos com a transmissão de cada bem ou direito (valor da locação).
Ou seja, não é somado o valor total da renda integral que o contribuinte poderia ter e, em seguida, é determinado o limite sobre esse valor total, mas, ao contrário, o limite deve ser quantificado para cada bem ou direito gerador de renda.
Isto significa que o resultado líquido não pode ser negativo devido exclusivamente à dedução de juros e despesas de reparação ou conservação, mas pode ser negativo devido à dedução de outras despesas, vinculadas ou não a juros.
4. Que reduções são aplicáveis aos rendimentos líquidos?
É possível distinguir entre uma redução geral e reduções especiais.
a) Redução geral
Retornos líquidos com um período de geração superior a dois anos, também as irregular os, vontade be reduzido by 30%, quando, in ambos casos, deles e guarante que os mesmos estão cobrado em um único período fiscal (por exemplo, direitos de transferência ou compensação recebida do inquilino por danos ou danos à propriedade).
O montante do lucro líquido ao qual a redução será aplicado não pode exceder 300,000 Euros por ano.
b) Redução especial
Nos casos de locação de imóveis destinados para habitação, o rendimento líquido positivo precisarão ser reduzido até 60 %. Esta redução aplica-se apenas aos rendimentos declarados pelo contribuinte.
Rendimento dos imóveis locados, os valores destinados à amortização do real propriedade e os outros ativos transferidos com ele são considerados um dedutível despesa, desde que respondam à sua efetiva depreciação. No entanto, considera-se que a amortização atende ao requisito de efetividade (a despesa é considerada “boa”) quando, em cada ano, não supera o resultado da aplicação de 3% sobre a base de amortização. Qual é o maior valor dos dois seguintes: o custo de aquisição ou o valor cadastral.
5. Retenções na real rendimentos de capital imobiliário
Em geral, 20% em 2015 e 19.5% a partir de 12 de julho, 2015.
A retenção não é aplicada :
- Quando se trata de aluguel de moradias por empresas para seus funcionários.
- As rendas pagas pelo inquilino ou ao mesmo locador não excedem € 9,00 por ano.
Quando o locador estiver obrigado a pagar impostos sob qualquer das rubricas do grupo 8 61 do IAE e não houver quota zero, ou para qualquer outra rubrica que autorize a actividade de arrendamento ou subvarredura de imóveis urbanos, e aplicando-se a regras para determinar a taxa estabelecida nas rubricas do referido grupo 861 ao valor cadastral dos imóveis destinados à locação ou sublocação, lá não tem taxa zero (valor cadastral dos imóveis superior a 601,012.10 euros).