PODATEK OD ZYSKÓW DO ZAPŁATY PRZY SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI W HISZPANII – IRPF NA SPRZEDAŻY – MODEL 210 I MODEL 100

Jako właściciel nieruchomości w Hiszpanii SPRZEDAJĄC musisz zapłacić tak, jak my to nazywamy”Ganancia ojcowska„, znany również jako „Zyski kapitałowe” po angielsku lub „Wartość plus" po francusku, "Meerwaarden” w języku niderlandzkim lub „Zdobycie kapitału” w języku niemieckim itp. Ten podatek od sprzedaży jest częścią ogólnego podatku dochodowego.

Aby dowiedzieć się, jak działa ten podatek, zwróć uwagę na następujące pojęcia:

 1.- CENA ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI:  Całkowita kwota zapłacona w cenie nabycia przy zakupie nieruchomości. 

2.- WYDATKI I PODATKI DOŁĄCZONE DO ZAKUPU:  Ta koncepcja obejmuje całkowitą kwotę wydatków i zapłaconych podatków, które były związane z zakupem:

– Opłaty notarialne i księgi wieczyste

– Kwota zapłacona z tytułu podatku VAT i opłaty skarbowej (w przypadku nowych nieruchomości) lub podatku transferowego (w przypadku odsprzedaży)  

– Opłaty zawodowe: honoraria agenta nieruchomości, honoraria prawnika itp. 

 3.- REFORMY, PRACE I ULEPSZENIA WPROWADZONE NA NIERUCHOMOŚCI:   Bardzo ważne jest, aby wiedzieć, że nie wszystkie reformy zostaną zaakceptowane jako obniżenie podatku od zysków kapitałowych. Czysto hiszpańska administracja zaakceptuje właśnie takie  reformy uznawane za „strukturalne”, takie jak „rehabilitacja” czy „rozbudowa” konstrukcji.  

Rozszerzenia wykonane w nieruchomości można również rozważyć w celu uzyskania redukcji IRPF. Hiszpański urząd skarbowy uważa, że ​​„rozszerzenie” obejmuje proces, w którym nowe elementy są włączane do nieruchomości, uzyskiwane jako praca/konstrukcja w nieruchomości, co daje większą zdolność produkcyjną. „W tej koncepcji wejdą nowe konstrukcje, rozbudowy powierzchni itp. wykonane na nieruchomości. Podobnie koszt tych rozszerzeń można obliczyć jako wyższą wartość nabycia.

Ale strzeż się, prac remontowych i konserwatorskich, które są wykonywane w domu, nie można obliczyć w celu zmniejszenia wysokości zysku kapitałowego, ponieważ nie są to prace mające na celu ulepszenie domu lub jego rozbudowę, ale utrzymanie go w idealnym stanie do użytku i przyjemności.

Aby odróżnić „prace remontowe” od „prac konserwatorskich”, Urząd Skarbowy wskazuje, że „naprawy i konserwacje to te, które mają na celu utrzymanie żywotności nieruchomości i jej zdolności produkcyjnej lub użytkowej, podczas gdy można je uznać za przedłużenie lub ulepszeń, które skutkują zwiększeniem pojemności lub przydatności do zamieszkania, jak również wydłużeniem okresu użytkowania. W przypadku wykonywania przez Państwa prac remontowych, w zależności od ich charakteru, mogą one zostać zakwalifikowane jako ulepszenia lub rozbudowy, w takim przypadku należy je uwzględnić przy obliczaniu wartości nabycia przenoszonej nieruchomości lub wydatków konserwatorskich lub naprawczych, których nie należy brać pod uwagę we wspomnianych obliczeniach.

Podsumowując, mamy do czynienia z kwestią dowodową, która musi być rozstrzygana każdorazowo w zależności od charakteru prowadzonych prac.

 4.- RETENCJA ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH: W razie sprzedawca nie jest rezydentem podatkowym w Hiszpanii, istnieje zatrzymanie od ceny sprzedaży w wysokości 3 %. Kwota ta nie jest wypłacana sprzedawcy i musi zostać wpłacona do urzędu skarbowego jako „zatrzymanie” w nadchodzącej deklaracji zysków kapitałowych, która zostanie przedstawiona po sprzedaży. Kupujący ma obowiązek „zatrzymać” 3 % ceny do zapłaty i zdeponować je w hiszpańskim urzędzie skarbowym jako „płatność z góry” zysków kapitałowych do zapłaty od sprzedającego.

PODSTAWA PODATKU

Sprzedaż hiszpańskich nieruchomości czerpie z zobowiązania Capital Gains wobec sprzedawców z „zysku netto” uzyskanego ze sprzedaży według następującego wzoru: 

Cena sprzedaży – Cena nabycia – Wydatki i podatki związane z nabyciem – Koszt „reform strukturalnych” dokonanych na nieruchomości

WYSOKOŚĆ PODATKU

Po obliczeniu podstawy tego podatku „zysk netto”, stawka podatku do zapłaty różni się od Twojej sytuacji podatkowej w Hiszpanii jako REZYDENT HISZPAŃSKI lub NIEREZYDENT HISZPANII: 

– Mieszkańcy Hiszpanii – MODEL 100:

W przypadku, gdy jesteś uważany za „hiszpańskiego rezydenta podatkowego” (co oznacza, że ​​płacisz podatek dochodowy w Hiszpanii jako rezydent hiszpański), po obliczeniu zysków kapitałowych będziesz mieć następujące korzyści podatkowe:

• BRAK ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH NA POBYT STAŁY: W przypadku, gdy nieruchomość, którą sprzedajesz, jest Twoim miejscem stałego zamieszkania (używasz go przez ponad 3 lata jako «stały dom»), otrzymasz następujące korzyści:
  • Jeśli masz mniej niż 65 lat: Nie płacisz CG za kwoty uzyskane ze sprzedaży „ponownie zainwestowane” w nabycie nowej nieruchomości do wykorzystania jako miejsce stałego zamieszkania. Masz 2 lata na przećwiczenie tej „reinwestycji” (minęło 2 lata bez zainwestowania tych kwot, zostaniesz opodatkowany w całości).
  • Jeśli masz więcej niż 65 lat: Nie płacisz CG za kwoty uzyskane ze sprzedaży. I to nawet jeśli nie „reinwestujesz” w nową nieruchomość.
• NIE 3 % RETENCJA: Po zakończeniu sprzedaży otrzymasz od kupującego pełną kwotę ceny bez możliwości zatrzymania.

stawka podatku w przypadku rezydentów podatkowych
Zysk netto	Stawka podatku
Do 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– Hiszpańscy nierezydenci – model 210:   Ustal stawkę podatku: 19%

Przykład obliczenia zysków kapitałowych: 

• Kupiłeś nieruchomość do odsprzedaży w 2015 roku za cenę 200.000 XNUMX EUR.
• W tym momencie zapłaciłeś 24.000 EUR, co stanowi 12% wydatków: 10% podatek transferowy + 2% notariusz, księga wieczysta, honoraria adwokackie itp.
• Następnie dokonałeś reform wewnętrznych za 17.000 EUR (zmiana posadzki, naprawa basenu, nowe okna).
• Kilka lat później zbudowałeś garaż o wartości 20.000 XNUMX EUR

Wtedy zdecydowałeś się na sprzedaż teraz za cenę 260.000 XNUMX EUR.

Jakie są zyski kapitałowe z tej sprzedaży?

UWAGA: Zanim dokonamy obliczeń, musimy poinformować, że hiszpańska administracja rozważy wszystkie powyższe koncepcje obniżenia podatku, z wyjątkiem „reform wewnętrznych” o wartości 17.000 EUR. Powodem tego jest to, że reformy „wewnętrzne”, które nie są reformami „strukturalnymi”, nie są uważane za korzyści podatkowe.

Używamy formuły:

260.000 (Cena sprzedaży) - 200.000 (Cena nabycia) – 24.000 (Wydatki i podatki od nabycia) – 20.000 (Nowy garaż) =

16.000 EUR

To jest «zysk netto» do uzyskania ze sprzedaży

Ponieważ stawka za zyski kapitałowe wynosi 19%, kwota podatku od zysków kapitałowych wyniesie:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 SPOSÓB ZAPŁATY PODATKU

W przypadku Hiszpańscy rezydenci podatkowipodatek jest deklarowany wraz z pozostałymi dochodami, emeryturami, pensjami itp. w ramach globalnej deklaracji podatku dochodowego, którą należy przedstawić przed końcem czerwca następnego roku.

  W przypadku rezydenci niepodlegający opodatkowaniu w Hiszpanii, sposób płacenia zysków kapitałowych jest następujący:

• PO ZAKOŃCZENIU SPRZEDAŻY: 3 % RETENCJA: Po zakończeniu sprzedaży administracja hiszpańska zmusza kupującego do RETENCJI w wysokości 3 % wartości ceny sprzedaży. Tak więc nie otrzymasz pełnej uzgodnionej ceny. Kupujący zatrzymuje 3 % całkowitej ceny i ma obowiązek zdeponować je w Urzędzie Skarbowym. Odbywa się to „tego samego dnia zakończenia sprzedaży”.

UWAGA: Zgodnie z powyższym przykładem, w przypadku gdy cena sprzedaży wyniosła 260.000 260.000 EUR, zatrzymanie dokonane przez kupującego wyniesie 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• PRZED 4 MIESIĄCAMI PO ZAKOŃCZENIU SPRZEDAŻY: DEKLARACJA ZYSKÓW KAPITAŁOWYCH 19% ma zastosowanie zarówno do obywateli UE, jak i spoza UE): Po zakończeniu sprzedaży masz 6 miesięcy na przedstawienie „Deklaracji zysków kapitałowych” hiszpańskiemu urzędowi skarbowemu. W tej deklaracji ty (lub twój prawnik) musisz obliczyć podatek według powyższego przykładu. W tym przypadku kwota, którą musisz zapłacić, wynosi 3.040 EUR.

UWAGA: Jak wyjaśniono tutaj, zyski kapitałowe pochodzące z tej transakcji wynoszą 3.040 EUR. Ponieważ zostałeś zatrzymany z wyższą kwotą (7.800 EUR), masz „kredyt” w hiszpańskiej administracji na różnicę.

Tak więc, jeśli administracja hiszpańska posiada od Ciebie 7.800 EUR na podatek CG, ponieważ ostateczny wynik podatku wynosi tylko 3.040 EUR, wówczas administracja hiszpańska musi „zwrócić” Ci różnicę: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Jak ubiegać się o zwrot pieniędzy? Twój prawnik musi zawrzeć ten fakt w tej samej deklaracji zysków kapitałowych, którą należy przedstawić w urzędzie skarbowym.

 UWAGA: Zazwyczaj właściciele mylą „hiszpańskie rezydencje podatkowe” z „hiszpańskimi rezydencjami”.

Innymi słowy, ludzie myślą, że „hiszpańska karta pobytu” lub „certyfikat pobytu” uzyskany przez hiszpańską policję państwową wystarczy, aby wykazać, że są „hiszpańskimi rezydentami do celów podatkowych”, i niestety tak nie jest.

"Hiszpańska Karta Pobytu”(Lub„Hiszpański Certyfikat Rezydencji„), nie jest ważnym dokumentem umożliwiającym zmianę rozliczenia podatkowego jako „Rezydent podatkowy”.

Hiszpańska Karta Pobytu (lub Certyfikat) służy jedynie do zadeklarowania, że ​​„mieszkasz” w Hiszpanii, aby ułatwić Policji lepszą kontrolę nad mieszkańcami określonego obszaru.

Aby zostać rezydentem hiszpańskim dla celów podatkowych, a następnie zacząć płacić podatki w Hiszpanii jako zwykły obywatel Hiszpanii, musisz uzyskać ZAŚWIADCZENIE PODATKOWE DLA HISZPAŃSKIEGO REZYDENTA wydane przez hiszpański urząd skarbowy lub hiszpański urząd celny, a następnie zaczniesz płacić podatki w Hiszpanii, a nie w swoim kraju pochodzenia.

A także, gdy będziesz musiał zadeklarować do urzędu podatkowego ze swojego kraju, że jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym i że nie chcesz kontynuować jako rezydencja podatkowa w swoim kraju-

Sprawdź więc u swojego doradcy podatkowego podatki, które obecnie płacisz, ponieważ nawet jeśli nie jesteś rezydentem Hiszpanii, powinieneś deklarować i opłacać PODATK DOCHODOWY DLA NIEREZYDENTÓW.

____________________________________________________________________________

 

Po co stosować 3% retencji od sprzedawcy?

Ponieważ stanowi to gwarancję dla hiszpańskiej administracji, że podatki pochodzące z zysków kapitałowych uzyskanych przez sprzedającego zostaną zapłacone w Hiszpanii.

 

Co się stanie, jeśli 3% retencji nie zostanie opłacone? 

W przypadku, gdy kupujący nie stosuje zatrzymania, administracja hiszpańska może egzekwować dług z tytułu wspomnianej zapłaty za towary lub nieruchomości będące przedmiotem sprzedaży.

Z którego w przypadku, gdy kupujący nie dokona zapłaty, ani nie wstrzyma się ze sprzedającym, może on ponieść ewentualne procesy egzekucji długu, aw jego przypadku zajęcia nabytej własności.

 

Co musi zrobić sprzedawca po zastosowaniu 3% zatrzymania?

 

Będziesz musiał przedstawić deklarację podatkową, ten wzór 210, w ciągu czterech miesięcy od daty podpisania umowy sprzedaży.

 

W takim przypadku, w przypadku gdy potrącono kwotę niższą niż wynikająca z obliczenia zysku kapitałowego, tj. jeśli potrącono sprzedającemu 10,000 15,000 EUR, a wynik obliczenia zysku kapitałowego wynosi 5,000 210 EUR . , będziesz musiał wpłacić pozostałe XNUMX € wraz z prezentacją modelu XNUMX, w ciągu czterech miesięcy od daty sprzedaży.

 

W przeciwnym razie, jeśli sprzedający potrącił kwotę wyższą niż kwota wynikająca z zapłaty podatku od zysków kapitałowych, będzie miał prawo do zwrotu tej kwoty. Należy go przedstawić w ciągu czterech miesięcy od daty sprzedaży.

 

W tym momencie ważne jest to, że w przypadku prawa do zwrotu 3% lub części wspomnianego zatrzymania administracji hiszpańskiej będzie to wymagało uprzedniego wypełnienia przez sprzedającego obowiązków podatkowych, do których ten był zobowiązany jako właściciel w Hiszpanii w swojej koncepcji nierezydenta. To znaczy do przedstawienia rocznego kalkulacyjnego podatku dochodowego IRPFNR drugiego miejsca zamieszkania, do którego wszyscy właściciele nieruchomości w Hiszpanii są zobowiązani jako nierezydenci. Zwykle obowiązek ten będzie obowiązywał przez okres czterech lat. Innymi słowy, administracja hiszpańska nie będzie domagać się uregulowania naliczonego podatku dochodowego, który nie będzie płacony dłużej niż cztery lata przed datą sprzedaży.

 

Ile czasu ma administracja hiszpańska na zwrot nadwyżki potrąconych 3%?

 

Administracja ma 6 miesięcy na zwrot dokonanej nadwyżki zatrzymania. Po upływie 6 miesięcy administracja będzie zobowiązana do zwrotu tej kwoty wraz z odsetkami za zwłokę.

 

Szczególną uwagę należy zwrócić na termin zwrotu, ponieważ w niektórych przypadkach administracja hiszpańska może potrzebować więcej niż rok na przeprowadzenie zwrotu.

 

Należy również wziąć pod uwagę, że administracja ma do CZTERECH LAT na przećwiczenie zwrotu lub zwrotu pieniędzy. Dlatego w przypadku, gdy uzyskanie zwrotu zajmie Ci więcej niż rok, konieczne będzie skorzystanie z usług specjalisty, który sparaliżuje terminy przedawnienia prawa do uzyskania zwrotu.

 

Czy istnieje obowiązek praktykowania zatrzymania 3% w przypadku darowizny nieruchomości w Hiszpanii?

 

W przypadku darowizn nieruchomości położonych w Hiszpanii, ponieważ są one nieodpłatne, nie ma ceny za nie, czyli nie ma wynagrodzenia, nie ma obowiązku potrącenia 3% wartości darowizny lub wpisanie jej poprzez wzór 211.

 

Czy w przypadku zniesienia współwłasności lub zniesienia współwłasności konieczne jest potrącenie 3%?

 

Nie normalnie . Innymi słowy, rozwiązanie wspólnoty mieszkaniowej jest neutralnym aktem rozporządzającym, który nie powoduje przeniesienia majątku dla żadnej ze stron. Dlatego nie uważa się, że istnieje zysk.

 

Jednak , w razie przyznania jednemu ze współwłaścicieli części większej niż należąca do niego , w takim przypadku zostanie uznane, że wspomniana część stanowi zysk kapitałowy dla współwłaściciela, z którym, należy ćwiczyć retencję. w wysokości 3% od wspomnianej nadwyżki . 

Innymi słowy, wyobraźmy sobie na przykład sytuację, w której „A” i „B” mają nieruchomość w Hiszpanii, w której 65% przypada na „A”, a 35% na „B”. W takim przypadku, jeśli dojdzie do rozwiązania wspólnoty mieszkaniowej, w której zostanie ustalone, że każdy z nich zatrzyma 50% nieruchomości, zostanie uznane, że „B” uzyskał 15% więcej niż wniósł wkład. Czyli wnosząc wartość 35% uzyskano wynik 50%, przy czym te 15% nadwyżki będzie traktowane jako zysk kapitałowy, a „A” będzie zmuszony zatrzymać 3% wartości tych 15% do " B".

W ten sam sposób wyobraźmy sobie, że istnieje inny przykład, w którym „B” otrzymuje oprócz swoich 35% majątku konwersję pieniężną w wysokości 50,000 3 EUR. W ten sam sposób przedmiotowe odszkodowanie pieniężne podlegałoby zatrzymaniu w wysokości XNUMX%, ponieważ stanowi jeden z istniejących aktywów „B”.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

INNE PODATKI DLA DOSTAWCÓW-PLUSVALÍA

Przede wszystkim PLUSVALÍA to podatek od wzrostu wartości gruntu, na którym znajduje się Twoja nieruchomość, od czasu zakupu i sprzedaży. Jest to jedyny podatek, którego nie jesteśmy w stanie obliczyć wcześniej do sprzedaży, bo zależy od konkretnych kryteriów Urzędu Miejskiego.

W takich przypadkach zatrzymanie kupującego na rzecz sprzedającego wystarczy, aby pokryć zapłatę tego podatku. Ogólnie rzecz biorąc, gdy sprzedawca opuszcza kraj po sprzedaży.