„UZUPEŁNIAJĄCE LISTY” z hiszpańskiego urzędu skarbowego przy zakupie okazyjnej nieruchomości (niska cena)
W ciągu ostatnich kilku lat spotykaliśmy się z klientami, którzy otrzymywali pisma z regionalnego urzędu skarbowego, prosząc ich o dodatkowy podatek należny przy zakupie ich nieruchomości. Pojęcie jest łatwe do wyjaśnienia: zgodnie z prawem hiszpańskim urząd skarbowy ma uzyskał możliwość nadpisania zadeklarowanych wartości transakcji w celu zażądania dodatkowego podatku na podstawie tego, że zadeklarowana cena była „poniżej wartości rynkowej”.
Listy te są obecnie nazywane „complementarias”.
Wyjaśnimy Ci tę kwestię na przykładzie.
Przedstawienie, że masz nieruchomość do odsprzedaży w trakcie nabywania za cenę 345.000 EUR, w Regionie Walencji.
Wartość tej transakcji to 345.000 EUR
Cena ta nazywana jest WARTOŚCIĄ REALNO-HANDLOWĄ i jest wartością używaną do obliczenia podatków wynikających z zakupu i sprzedaży.
W przypadku odsprzedaży obowiązującym podatkiem jest podatek od zakupu (podatek transferowy – ITP), który w Walencji wynosi 10% ceny.
Jednak chociaż wartość zakupu jest 345.000 EUR (WARTOŚĆ RZECZYWISTA), administracja hiszpańska ma do 4-5 lat na sprawdzenie i ponowne rozważenie ceny użytej jako podstawa podatku i płaconej za tę nieruchomość (WARTOŚĆ RZECZYWISTA). Zatem w ciągu tych 5 lat administracja może skontrolować transakcję i uwzględnić w swoich kryteriach, że wartość, którą należy zastosować do obliczenia podatku od tej sprzedaży, zamiast ceny zapłaconej (WARTOŚĆ RZECZYWISTA), jest 345.000 EUR musi być wyższy, np. 400.000 EUR. Tę ostatnią wartość nazywamy WARTOŚCIĄ FISKALNĄ („Valor fiskalny").
W takim przypadku administracja hiszpańska może zażądać od Ciebie zapłaty różnicy w obu wartościach, WARTOŚCI RZECZYWISTEJ (345.000 EUR.) oraz WARTOŚĆ FISKALNA (wyliczona przez administrację: 400.000EUR). Tak więc administracja może zażądać zapłaty 10% podatku w odniesieniu do 400.000 345.000 EUR zamiast XNUMX XNUMX EUR.
A sposobem obliczenia podatku do zapłaty będzie przekroczona kwota przy użyciu wartości fiskalnej. Korzystając z tego przykładu:
- 10% od wartości realno-komercyjnej wynosi 34.500 EUR
- 10% wartości fiskalnej to 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR do zapłaty jak za udział własny
Czy istnieje sposób na wykrycie wartości fiskalnej transakcji dotyczącej nieruchomości?
Tak, jest w oficjalna strona Catastro ale musisz mieć oficjalny certyfikat cyfrowy w Hiszpanii. Zwykle Twój prawnik musi to zrobić, gdy proces zakupu jest otwarty.
Jednak nawet po uzyskaniu tej wartości z oficjalnej strony Catastro, w ciągu 4-5 lat administracja hiszpańska może zbadać i zakwestionować cenę realno-komercyjną uzgodnioną z kupującym-sprzedającym. Aby więc zabezpieczyć się przed wszelkimi oględzinami tego domu, wskazane byłoby wykonanie WYCENY nieruchomości przez specjalistę – ARCHITEKTA – w dniu zakupu. Ta WYCENA pomoże wykazać hiszpańskiej administracji RZECZYWISTĄ WARTOŚĆ nieruchomości, a Ty będziesz miał więcej argumentów, aby sprzeciwić się przyszłym ewentualnym kontrolom tych wartości w przyszłości.