Hiszpańskie przepisy stanowią, że aby budynek miał dostęp do rejestru nieruchomości, notariusze muszą wymagać dostarczenia pozwolenia na budowę oraz całej dokumentacji budowlanej, w tym końcowego świadectwa robót itp.
Tak mówi Royal Legislative Decree Seven/2015 z 30 października (tekst jednolity prawa gruntowego)
Jaka jest jednak sytuacja tych budynków, które zostały wybudowane bez pozwolenia na budowę?
W takich przypadkach ta sama ustawa o gruntach stanowi w art. okresy odpowiadające, może mieć dostęp do rejestru nieruchomości.
W jakim celu budynek ma mieć dostęp do rejestru nieruchomości?
Podstawowym powodem jest to, że konstrukcja, która nie jest częścią rejestru nieruchomości, nie może być częścią żadnej czynności prawnej. Oznacza to, że nie możesz kupować, sprzedawać, dziedziczyć, hipotecznie, płacić podatków itp.
Dzięki dostępowi do księgi wieczystej, budowla może być przedmiotem legalnego obrotu i stanowić część prawa własności właściciela. Co więcej, w sposób dorozumiany oznacza to, że rzeczona własność nie może być zburzona, zburzona lub w inny sposób zniszczona przez system prawny. Dzięki czemu właściciel konsoliduje w ten sposób prawo własności do wspomnianej konstrukcji, nawet jeśli została wybudowana bez licencji.
Ale czy budowa, wybudowana bez licencji, trafi do rejestru nieruchomości, czy jest w pełni zalegalizowana? Innymi słowy, czy można to uznać za w 100% legalne?
Odpowiedź jest skomplikowana.
Jak już wspomnieliśmy, dostęp do księgi wieczystej obiektu budowlanego bez koncesji oznacza legalne uwidocznienie tej konstrukcji.
Innymi słowy , gdy budowa jest realizowana z pozwoleniem na budowę, Rada Miasta jest informowana, że budowa będzie realizowana , a hiszpański system prawny bierze pod uwagę wspomnianą konstrukcję. Jest również informowany o zakończeniu tej budowy poprzez zaświadczenie o ukończeniu pracy architekta i jego oświadczenie w kancelarii notarialnej poprzez odpowiednie oświadczenie o nowej budowie. W ten sposób konstrukcja zbudowana z pozwoleniem na budowę jest automatycznie identyfikowana i uznawana przez system prawny.
Jednak konstrukcja, która została zbudowana bez pozwolenie na budowę nie jest częścią legalnego ruchu, ponieważ jego budowa nie została zgłoszona do administracji publicznej . Może się zdarzyć, że istnieje zapis tej budowy dla celów podatków, katastru i Ibi, ale nie oznacza to, że dla celów legalności budowy, agencje odpowiedzialne za kontrolowanie i nadzorowanie prac na terytorium, zapoznali się z tą prawną konstrukcją.
Ponadto, gdyby tak było, to znaczy, gdyby administracja wiedziała, że istnieje nielegalna konstrukcja, automatycznie musiałaby działać, nakazując rozbiórkę wspomnianej konstrukcji, ponieważ została uznana za nielegalną.
Dzieje się tak, że plik Administracja hiszpańska , ze względu na tę samą zasadę bezpieczeństwa w legalnym obrocie czynności prawnych i handlowych, nie może mieć nieograniczonego czasu na wniesienie skargi przeciwko pracom i budowlom, które zostały wykonane niezgodnie z prawem.
W związku z tym, różne hiszpańskie przepisy regionalne zawsze ustanawiają maksymalny termin dla administracji publicznej na wykrycie robót i konstrukcji, które są budowane bez licencji, a tym samym na ukaranie ich sankcjami administracyjnymi, grzywnami, a nawet nakazami rozbiórki. Po tym czasie bez wykrycia przez administrację lub bez podjęcia działań przeciwko budowie, zostaje ona zalegalizowana i patrymonializowana w majątku właściciela.
W ustawodawstwie hiszpańskim termin ten jest różny w różnych wspólnotach autonomicznych.
Porozmawiamy teraz o dwóch przypadkach, Wspólnocie Walenckiej i Andaluzji.
Wspólnota Walencka.
We Wspólnocie Walencji przepisy opierają się na: Ustawa 5/2014 z dnia 25 lipca o „Zagospodarowaniu przestrzennym, urbanistyce i krajobrazie” Wspólnoty Walenckiej (lepiej znanej jako ” LOTUP „), która została zmodyfikowana w zeszłym 2019 r. ustawą z 5 lutego, która obowiązuje od 8 lutego 2019 r.
Prawo to stanowi, co następuje: okresy ważności :
Aby określić termin wygaśnięcia działań administracji w tych przypadkach, należy rozróżnić dwa przypadki:
- Grunty niezabudowane, wiejskie, chronione . W przypadku prac, które znajdują się na terenach niezabudowanych lub chronionych, nie ma okresu ważności .
Dlatego też niezależnie od tego, czy wygasła możliwość finansowego usankcjonowania tych robót, administracja może w każdej chwili nakazać rozbiórkę robót wybudowanych bez licencji, ponieważ, jak mówimy, prawo administracji nie nakazuje.
- Grunty miejskie lub pod zabudowę: W odniesieniu do miejskich gruntów pod zabudowę, okres przedawnienia dla tych budowli, które w chwili wejścia w życie LOTUP (sierpień 2024 r.) nie przewidywały terminu wygaśnięcia zgodnie z poprzednimi przepisami, wynosi 15 lat. Poprzedni okres przedawnienia wynosił 4 lata.
Innymi słowy, można zgłosić utwór bez licencji, o ile został wcześniej ukończony 20 sierpnia 2010 r. . Ta data jest bardzo ważna, bo oznacza cztery lata przed wejściem w życie LOTUP, czyli dokładnie 20 sierpnia 2014 roku.
Z którym, można zalegalizować prace na gruntach miejskich lub zabudowanych, które w dniu wejścia w życie tej ustawy były przewidziane z terminem budowy przekraczającym cztery lata (tj. wszystkie budowy zakończone przed sierpniem 2010 r.) poprzez dostęp do rejestru nieruchomości , ,
Jednakże, te budowle na terenach miejskich pod zabudowę, które zostały wybudowane bez koncesji po dniu 20 r. , takich jak np. 2011, 2012, 2013 itd., przedawnienia nakazów rozbiórki wspomnianych konstrukcji to będzie 15 lat .
To samo dzieje się z konstrukcjami zbudowanymi na wspólna niezabudowana ziemia , który mogą mieć dostęp do rejestru nieruchomości pod warunkiem, że zostały wybudowane przed 20 sierpnia 2010 r.
Jednak, co bardzo ważne, te budowy na niezabudowanych gruntach, które zostały ukończone do sierpnia 2010 r., podlegają reżimowi nieprzepisowości ustawy nr 2014/XNUMX LOTUP.
A w odniesieniu do chronione grunty niezabudowane, można deklarować tylko te budowle bez licencji, które zostały ukończone przed 1 lutego 2002 roku.
Dzieje się tak, ponieważ data ta zbiega się z upływem czterech lat, które obowiązywały w poprzednim ustawodawstwie oraz z wejściem w życie walenckiej ustawy miejskiej 16/2003, która weszła w życie 1 lutego 2006 r., która ustaliła nieprzedawnialność dla gruntów chronionych.
Andaluzja
To samo dzieje się w Andaluzji, chociaż nie ma rozróżnienia na miejskie i niezurbanizowane. W obu przypadkach ustawa Prawo o planowaniu przestrzennym Andaluzji 7/2022 w brzmieniu po ostatniej modyfikacji z dnia 8 lutego 2012 r. wydłuża termin przedawnienia prawa administracji do żądania rozbiórki robót z 4 do 6 lat. . zbudowany bez licencji.
Podobnie jak we Wspólnocie Walenckiej, okres ten jest rozumiany jako mający zastosowanie do prac bez licencji, dla których w dniu zatwierdzenia ustawy upłynął okres 4 lat ustanowiony w poprzednim prawodawstwie. Innymi słowy, wszystkie konstrukcje wybudowane przed 8 lutego 2008 roku mogą być zalegalizowane.
W związku z tym dla obiektów wybudowanych po tej dacie przedawnienie wynosi 6 lat.
Katalonia
To samo można powiedzieć w Katalonii. Dekret z mocą ustawy nr 1/2010 z dnia 3 sierpnia zatwierdzający zmieniony tekst katalońskiej ustawy o planowaniu przestrzennym przedłużył z 4 do 6 lat termin przedawnienia powództwa o przywrócenie legalności miejskiej budynków.
To znaczy domagać się jego rozbiórki lub rozbiórki.
Jednak w Katalonii nie podano andaluzyjskiej i walenckiej interpretacji terminu, w którym zaczyna obowiązywać nowy przedłużony termin 6 lat. Zgodnie z kryteriami katalońskimi prace, które zostały zbudowane przed zatwierdzeniem ustawy, tj. 3 sierpnia 2010 r., miałyby okres przedawnienia wynoszący 4 lata. A te zbudowane później, termin będzie wynosił 6.
W PORZĄDKU. Rozumie się!. Tak więc, jeśli mam budowę bez licencji, w której upłynęły okresy określone w ustawodawstwie mojej Wspólnoty Autonomicznej bez nałożenia sankcji, czy mój dom jest w 100%?
Odpowiedź jest nieco skomplikowana.
Jak wskazaliśmy w niniejszym raporcie, upływ terminu do sankcjonowania/ukarania budowy daje prawo do zarejestrowania tej budowy w ewidencji nieruchomości.
Oznacza to, że: właściciel może „posiadać” utwór bez licencji. Może być obciążony hipoteką, wydzierżawiony, sprzedany, odziedziczony, podarowany itp , więc hiszpański system nie może zarządzić jego zburzenia.
Jednak pomimo, że hiszpański system uznaje taką konstrukcję za legalną, nie może dać mu wszystkich praw i korzyści, jakie ma konstrukcja prawna . Innymi słowy, hiszpański system nie może zrównać nielegalnych konstrukcji, które nie przestrzegały prawa, które nie płaciły podatków budowlanych, architektów itp., z legalnymi budowlami, które przeszły te procedury, zostały zbudowane zgodnie z prawem i były Zapłacili wszystkie odpowiednie podatki i wydatki.
Z tego powodu w szczególny sposób skatalogowane są te budowle, które powstały bez licencji, ale zostały wpisane do rejestru nieruchomości. Nazywane są konstrukcjami „niesprawnymi”.
Ten rodzaj konstrukcji podlega pewnym ograniczeniom w zakresie konstrukcji prawnych:
- Nie wolno im więcej niż prace reformatorskie ograniczone do ochrony, bezpieczeństwa i zdrowia. W związku z tym nie mogą prowadzić prac rekultywacyjnych.
- Zabrania się rozbudowy istniejącej konstrukcji.
- W przypadku naturalnej rozbiórki konstrukcji (z przyczyn naturalnych, ruiny lub katastrofy, powodzi itp.), nie można ich odbudować. Nie da się ich odbudować.
Źródło: TLACORP