Domy turystyczne we wspólnotach właścicieli – Konflikty
Rozwiązanie konfliktu
Zjawisko domów turystycznych w społecznościach właścicieli jest jedną z najbardziej kontrowersyjnych kwestii, jakie pojawiły się w tej materii.
Wynajem domu na cele turystyczne to nie, sam w sobie, a uciążliwa aktywność, ale w praktyce często generuje problemy z koegzystencją z sąsiadami, na przykład z powodu intensywnego używania wspólnych elementów, co można rozumieć jako anormalność tego samego i zwiększać ryzyko uszkodzenia lub hałasu w określonych momentach.
Połączenia do magazynowania energii społeczności sąsiedzkie mogą przystosować się do problemu budownictwa turystycznego są zróżnicowane.
Wynajem turystyczny apartamentów zlokalizowanych we wspólnocie, w której mają miejsce zamieszkania pozostali właściciele, jest denerwująca i niebezpieczna aktywność, będąc używaniem wspólnych elementów przez dużą liczbę osób, a nienormalnym używaniem tego samego.
Zakaz aktywności
(LPH art. 17.12)
Obecnie społeczności właścicieli mają możliwość dotarcia umowy które ograniczają lub warunkują wykonywanie działalności wynajmu turystycznego.
Umowy te wymagają przychylny głos 3/5 ogółu właścicieli kto z kolei stanowią 3/5 kwot uczestnictwa , niezależnie od tego, czy modyfikują tytuł założycielski lub statut spółki. wspólnota. Zawarte w tym sensie porozumienia nie mogą działać wstecz, to znaczy nie mogą ograniczać działalności tych, którzy już ją wykonywali.
To rozluźnienie większości niezbędnych do ograniczenia działalności wynajmu turystycznego obowiązuje od: 6-3-2019. Do tej pory tego typu ograniczenie wiązało się z modyfikacją statutu lub tytułu konstytutywnego, co jako takie wymagało jednomyślnego poparcia całej społeczności ( LPH art.17.6 ). Oznaczało to, że jeśli był już sąsiad, który przeznaczał dom na bazę turystyczną lub miał taki zamiar, to praktycznie niemożliwe było porozumienie się przeciwko niemu.
Po tej modyfikacji normatywnej zakres wyrażenia ” limit lub warunek Zawarta w normie jest podnoszona, to znaczy, jeśli zebrania właścicieli mogą tylko większością 3/5 zabronić bez uzasadnionej przyczyny wynajmu wakacyjnego lub jeśli tylko mogą ustalić limity lub warunki, które właściciel musi spełnić, aby poświęcić dom na tę działalność i tylko jeśli nie są spełnione, zabronić tego.
Wobec braku orzeczenia orzeczniczego w tej sprawie wydaje się, że doktryna większości skłania się ku tej drugiej opcji:
- Społeczność właścicieli może ustalać różne ograniczenia - jak np. zakaz przebywania lokatorów w częściach wspólnych lokatorów, zakaz pozostawiania kluczy do domu czy portalu poza budynkiem do odbioru przyszłemu najemcy, limit liczba użytkowników, którzy mogą przebywać w domu jednocześnie itp. W każdym razie muszą to być warunki, które przynoszą korzyść nieruchomości i pozostałym sąsiadom i sugerują wyraźne nadużycie prawa lub rzeczywiście zakładają absolutny zakaz miejsca wypoczynku w domu.
- Ale społeczność, nawet jeśli osiągnie kwalifikowaną większość LPH art.17.12 , społeczność nie może bezpośrednio zabronić jedna z prywatnych nieruchomości z przeznaczeniem na tzw. wynajem wakacyjny. Coś innego polega na tym, że po ustaleniu pewnych warunków naruszenie tego samego, jeśli wpływa w znaczący sposób na normalny rozwój społeczności, może być uznane za działanie denerwujące i zabronione.
- Interpretacja ograniczenia jako bezwzględnego zakazu stanowiłaby nadużycie, które naruszałoby dominujące uprawnienia wynikające z prawa właściciela domu, chyba że opierałyby się na przepisach pozawspólnotowych. Zarząd właścicieli mógł zakazać użytkowania tylko wtedy, gdy przepisy sektorowe nie zezwalały na działalność w rodzaju, miejscu lub czasie budowy, w taki sposób, że w rzeczywistości nie można było nic dodać do wspomnianego przepisu.
Za umowy zawarte między 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 uchylony z powodu braku walidacji w Kongresie, już ustanowił złagodzenie obowiązującej większości, więc te przyjęte w tym okresie są w pełni obowiązujące i zobowiązują wspólnotę ( LPH art.17.12 ).
Wzrost opłat
(LPH art. 17.12)
Innym rozwiązaniem, które gminy mogą przyjąć, jest przyjmowanie mieszkań turystycznych, ale zmuszanie ich właścicieli do płacenia specjalnych kwot wydatków lub poprzez zwiększanie kwot udziału we wspólnych wydatkach mieszkań, w których ta działalność jest prowadzona. Do ich przyjęcia , tego typu umowa wymaga przychylnego głosu 3/5 wszystkich właścicieli, którzy z kolei reprezentują 3/5 limitów uczestnictwa.
W każdym przypadku podwyżka nie może przekroczyć 20% wniesionej opłaty.
Środek ten, mający zastosowanie od 6-3-2019 , została już uwzględniona przez RDL 21/2018 LPH , zatem porozumienia, które zostaną podjęte w tym zakresie między 12 r. a 19-2018-1 r., są jak najbardziej ważne i wiążą społeczność.
Środek ten nie ma na celu sankcjonowania właściciela, który poświęca swój dom na działalność wynajmu turystycznego, ale uczynienie korzystania z elementów wspólnych proporcjonalnym do jego wkładu w społeczność.
Powództwo sądowe
Jeżeli gmina uzna, że właściciel lub lokator lokalu rozwija się w nim lub w pozostałej części lokalu, zabronione działania w statutach godzących w mienie przewodniczący gminy, z własnej inicjatywy lub z inicjatywy któregokolwiek z właścicieli lub mieszkańców, może zażądać od tego, kto dokonuje zabronionych czynności, natychmiastowego ich zaniechania. Jeśli właściciel lub lokator nadal rozwija szkodliwe zachowanie, może udać się do sądu, aby sądy mogły podjąć decyzję w tej sprawie
W odniesieniu do mieszkalnictwa turystycznego, oprócz umów, które gminy mogą podjąć, aby w przyszłości zabronić działalności, pytanie, które się pojawia w sądach dotyczących tych, które już istnieją, czy przeznaczanie tych domów na wynajem turystyczny jest czynnością zabronioną, analizując przepis w ustawach i jego interpretację.
Stanowisko, jakie obecnie zajmują sądy, polega na przyznaniu ograniczenie lub zakaz mieszkań turystycznych we wspólnocie właścicieli tylko wtedy, gdy w tytule ustawowym lub w statucie zawarty jest wyraźny i wyraźny zakaz, który dotyczy nabywców będących osobami trzecimi i pod warunkiem, że zakaz ustawowy jest wpisany do księgi wieczystej. Przy takim zakazie społeczność właścicieli podejmuje środki zapobiegawcze, aby uniknąć denerwujących działań.
Wspólnoty autonomiczne, w świetle kontrowersji, które powstały w związku z tymi mieszkaniami, regulują tę sprawę, aby dostosować ją do obecnej sytuacji i starają się unikać, w miarę możliwości, tych konfliktów, które pojawiły się w sąsiednich społecznościach.
Przed tym trendem interpretowano, że wystarczy, że określenie mieszkanie zostało użyte w tytule konstytutywnym lub w statucie wspólnoty sąsiedzkiej uznać, że jedynym dozwolonym użytkowaniem mieszkania w tym celu było mieszkanie lub mieszkanie i jako takie jest sprzeczne z przeznaczeniem turystycznym.
Źródło: TLACORP