Spanske forskrifter fastslår at for at en konstruksjon skal ha tilgang til eiendomsregisteret, må notarius publicus kreve at byggelisensen leveres, og all byggedokumentasjon, inkludert den endelige arbeidsattesten osv.
Dette er hva kongelig lovresolusjon syv/2015 av 30. oktober sier (konsolidert tekst av jordloven)
Men hvordan er situasjonen for de bygningene som er bygget uten byggetillatelse?
I disse tilfellene fastsetter den samme jordloven i sin artikkel 28.4 at de konstruksjonene, bygningene og installasjonene som det ikke lenger er hensiktsmessig å vedta tiltak for å gjenopprette urban lovlighet som innebærer riving, på grunn av utløpet av begrensningen. tilsvarende perioder, kan ha tilgang til tinglysningen.
Hva er formålet med et bygg for å få tilgang til tinglysningen?
Den prinsipielle grunnen til dette er at en konstruksjon som ikke er en del av tinglysningen ikke kan inngå i noen rettslig transaksjon. Det vil si at du ikke kan kjøpe, selge, arve, pantsette, betale skatt osv.
Med, tilgang til tinglysningen, gjør at konstruksjonen kan være gjenstand for lovlig ferdsel, og være en del av eiendomsretten til eieren. Og videre innebærer det implisitt at nevnte eiendom ikke kan rives, rives eller på annen måte ødelegges av rettssystemet. Med hvilket eier dermed befester eiendomsretten over nevnte konstruksjon, selv om den er bygget uten konsesjon.
Men når en konstruksjon, bygget uten lisens, går til eiendomsregisteret, er den fullt legalisert? Med andre ord, kan det anses som 100% lovlig?
Svaret er komplisert.
Som vi har sagt tidligere, innebærer adgangen til en konstruksjon uten konsesjon til tinglysningen å gjøre denne konstruksjonen juridisk synlig.
Med andre ord , når en konstruksjon bygges med byggetillatelse, informeres bystyret om at en bygging skal utføres , og det spanske rettssystemet legger merke til nevnte konstruksjon. Det informeres også når denne konstruksjonen er ferdigstilt gjennom ferdigattest av arkitektens arbeid, og dennes erklæring på notarkontor gjennom tilsvarende erklæring om nybygg. På denne måten blir en konstruksjon bygget med byggekonsesjon automatisk identifisert og anerkjent av rettssystemet.
Imidlertid er en konstruksjon som er bygget uten en byggetillatelse er ikke en del av den lovlige trafikken, fordi konstruksjonen ikke er meldt til forvaltningen . Det kan være at det er en registrering av nevnte konstruksjon med henblikk på skatter, matrikkel og Ibi, men dette betyr ikke at byråene som har ansvaret for å kontrollere og føre tilsyn med arbeidene i territoriet, med tanke på konstruksjonslovlighet, har fått kjennskap til denne juridiske konstruksjonen.
I tillegg, dersom dette var tilfellet, det vil si dersom administrasjonen var klar over at det forelå en ulovlig konstruksjon, ville den automatisk måtte handle ved å pålegge riving av nevnte konstruksjon da den ble ansett som ulovlig.
Det som skjer er at Spansk administrasjon , på grunn av det samme prinsippet om sikkerhet i den lovlige trafikken av rettslige og kommersielle handlinger, kan ikke holde på ubestemt tid til å handle mot de arbeider og konstruksjoner som er utført ulovlig.
Med, de forskjellige spanske regionale forskriftene fastsetter alltid en maksimal frist for offentlige administrasjoner til å oppdage verk og konstruksjoner som er bygget uten lisens, og dermed kunne straffe dem gjennom administrative sanksjoner, bøter og til og med rivningsordrer. Etter denne tid uten at administrasjonen har oppdaget, eller uten å ha aksjonert mot konstruksjonen, blir den legalisert og patrimonialisert i eiers eiendeler.
I spansk lovgivning er dette begrepet forskjellig i henhold til de forskjellige autonome samfunnene.
Vi skal nå snakke om to saker, Valencia og Andalusia.
Valencia-samfunnet.
I det Valencianske samfunnet er regelverket basert på Lov 5/2014 av 25. juli om «Territoriumsplanlegging, byplanlegging og landskap» av det Valencianske samfunnet (bedre kjent som ” LOTUP "), som ble endret sist 2019, gjennom loven av 5. februar, som er i kraft siden 8. februar 2019.
Denne loven fastslår følgende utløpsperioder :
For å bestemme utløpstiden for administrasjonens handlinger i disse tilfellene, er det nødvendig å skille mellom to tilfeller:
- Ubebygd land, rustikk, fredet . For verk som er lokalisert på ikke-utbyggbart eller beskyttet land, det er ingen utløpsperiode .
Derfor kan forvaltningen, uavhengig av om muligheten for økonomisk sanksjonering av nevnte arbeider er utløpt, til enhver tid pålegge riving av verk bygget uten konsesjon, siden forvaltningens rett ikke foreskriver, som vi sier.
- Urbant eller utvikbart land: Når det gjelder urbant utbyggingsareal, er foreldelsesfristen for de konstruksjoner som ved ikrafttredelsen av LOTUP (august 2024) ikke hadde fastsatt utløpstiden i henhold til tidligere lovverk. 15 år. Tidligere foreldelsesfrist var 4 år.
Det er med andre ord mulig å erklære et verk uten konsesjon så lenge det var ferdigstilt før August 20, 2010 . Denne datoen er veldig viktig, fordi den betyr fire år før ikrafttredelsen av LOTUP, som var nettopp 20. august 2014.
Med hvilken, arbeidene på by- eller utbyggingsareal som på datoen for denne lovs ikrafttredelse var foreskrevet for å ha en byggeperiode for å ha gått mer enn fire år (det vil si alle konstruksjoner ferdigstilt før august 2010), kan legaliseres ved å gå inn i eiendomsregisteret . .
Imidlertid de konstruksjonene på utbyggbart urbant område som ble bygget uten konsesjon etter datoen 20. august 2010 , slik som for eksempel 2011, 2012, 2013, etc., foreldelsesfristen for rivningspålegg av nevnte konstruksjoner det blir 15 år .
Det samme skjer med konstruksjoner påbygget felles ubebygd mark , Som kan ha tilgang til eiendomsregisteret forutsatt at de ble bygget før 20. august 2010.
Imidlertid, og svært viktig, er de konstruksjonene på ubebygd land som ble fullført i august 2010, underlagt imprescriptibility-regimet i lov fem/2014, av LOTUP.
Og med tanke på fredet ubebygd grunn, kan kun de konstruksjoner uten konsesjon som er ferdigstilt før 1. februar 2002 deklareres.
Dette er tilfelle, fordi denne datoen sammenfaller med passeringen av fire år som var regulert i den forrige lovgivningen og med ikrafttredelsen av den Valencianske byloven 16/2003, som trådte i kraft 1. februar 2006, som kom for å fastslå upresistibility for beskyttet land.
Andalusia
Det samme skjer i Andalusia, selv om det ikke er noe skille mellom urbane og ikke-urbaniserbare. I begge tilfeller øker lov om byplanlegging i Andalusia 7/2022, i sin ordlyd etter siste endring 8. februar 2012, foreldelsesfristen for administrasjonens rett til å kreve riving av verkene fra 4 til 6 år . bygget uten konsesjon.
Som i det Valencianske samfunnet, er denne perioden forstått å gjelde for verk uten lisens som, på datoen for godkjenning av loven, perioden på 4 år fastsatt i den tidligere lovgivningen hadde gått. Med andre ord kan alle konstruksjoner bygget før 8. februar 2008 legaliseres.
Derfor, for de konstruksjoner som er bygget etter denne datoen, blir foreldelsesfristen 6 år.
Catalonia
Det samme kan sies i Catalonia. Lovdekret 1/2010, av 3. august, som godkjenner den reviderte teksten til den katalanske byplanloven, økte foreldelsesfristen for handlingen for å gjenopprette den urbane lovligheten til bygninger fra 4 til 6 år.
Det vil si å kreve dens riving eller riving.
Men i Catalonia er den andalusiske og valencianske tolkningen av begrepet der den nye utvidede perioden på 6 år begynner å gjelde, ikke gitt. I henhold til de katalanske kriteriene vil de arbeidene som ble bygget før lovens godkjennelse, det vil si 3. august 2010, ha en foreldelsesfrist på 4 år. Og de som ble bygget senere, ville begrepet være 6.
GREIT. Det er forstått!. Så hvis jeg har en konstruksjon uten lisens der periodene som er fastsatt i lovgivningen til mitt autonome område har gått uten å bli sanksjonert, er hjemmet mitt 100 %?
Svaret er litt komplisert.
Som vi antydet i denne rapporten, gir vedtakelsen av begrepet sanksjonering/straff for en konstruksjon myndighet til å registrere nevnte konstruksjon i eiendomsregisteret.
Dette betyr at: eieren kan "eie" verket uten lisens. Det kan pantsettes, leases, selges, arves, doneres osv., så det spanske systemet kan ikke dekretere riving.
Men selv om det spanske systemet anerkjenner en slik konstruksjon som lovlig, den kan ikke gi den alle rettighetene og fordelene som en juridisk konstruksjon har . Det spanske systemet kan med andre ord ikke assimilere ulovlige konstruksjoner som ikke respekterte loven, som ikke betalte byggeavgifter, arkitekter osv. , med lovlige arbeider som gikk gjennom disse prosedyrene, ble bygget i samsvar med loven, og ble De betalte alle tilsvarende skatter og utgifter.
Av denne grunn er disse konstruksjonene som er bygget uten konsesjon, men som er registrert i eiendomsregisteret, katalogisert på en spesiell måte. De kalles "ute av drift" konstruksjoner.
Denne typen konstruksjon er underlagt visse begrensninger med hensyn til juridiske konstruksjoner:
- De er ikke tillatt mer enn reformarbeid begrenset til bevaring, sikkerhet og helse. Derfor har de ikke lov til å utføre rehabiliteringsarbeider.
- Utvidelsesarbeid av eksisterende konstruksjon er ikke tillatt.
- I tilfelle konstruksjonen blir naturlig revet (på grunn av naturlige årsaker, ruin eller katastrofe, flom osv.), kan de ikke gjenoppbygges. De kan ikke bygges opp igjen.
kilde: TLACORP