Turistboliger i eierfellesskap – Konflikter
Konfliktløsning
Fenomenet med turistboliger innenfor eierfellesskapene er en av de mest kontroversielle sakene som har dukket opp i denne saken.
Å leie et hus for turistformål er ikkei seg selv en plagsom aktivitet, men i praksis genererer det ofte problemer med sameksistens med naboer, for eksempel på grunn av intensiv bruk av felleselementer, som kan forstås som unormalt av det samme og øker risikoen for skader, eller støy på bestemte tidspunkter.
De løsninger som nabolagssamfunn kan ta til seg problemet med turistboliger er mangfoldige.
Turistutleie av leiligheter som ligger i et samfunn hvor de andre eierne har sin vanlige bolig er en irriterende og farlig aktivitet, som er bruken av felleselementene av et stort antall mennesker en unormal bruk av det samme.
Aktivitetsforbud
(LPH art.17.12)
For øyeblikket har eierfellesskapene muligheten til å nå avtaler som begrenser eller betinger utøvelsen av turistutleievirksomheten.
Disse avtalene krever positiv stemme på 3/5 av de totale eierne som i sin tur representerer 3/5 av deltakerkvotene , uavhengig av om de endrer den konstituerende tittelen eller vedtektene til selskapet. samfunnet. Avtalene som inngås i denne forstand kan ikke ha tilbakevirkende kraft, det vil si at de ikke kan begrense aktiviteten for de som allerede har drevet den.
Denne lempingen av flertallet som er nødvendig for å begrense turistutleieaktiviteten gjelder fra 6-3-2019. Inntil da innebar denne typen begrensning en endring av vedtektene eller den konstituerende tittelen som som sådan krevde enstemmig støtte fra hele samfunnet ( LPH art.17.6 ). Dette betydde at dersom det allerede var en nabo som øremerket en bolig til turistovernatting eller hadde til hensikt å gjøre det, var det praktisk talt umulig å komme til enighet mot det.
Etter denne normative modifikasjonen vil omfanget av uttrykket " grense eller tilstand ” som ligger i normen tas opp, det vil si at dersom eiermøtene bare med et flertall på 3/5 uten saklig grunn kan forby ferieutleien eller om bare de kan fastsette grenser eller vilkår som eieren må oppfylle for å vie hjemmet til denne aktiviteten og bare hvis de ikke blir møtt, forby det.
I mangel av en rettsvitenskapelig uttalelse om saken, ser det ut til at flertallsdoktrine er tilbøyelig til dette andre alternativet:
- Eierfellesskapet kan etablere ulike begrensninger -som for eksempel at beboerne ikke kan oppholde seg i fellesarealene til beboerne, at nøklene til huset eller portalen ikke kan etterlates utenfor bygget for henting fremtidig leietaker, limit antall brukere som kan være i huset samtidig osv. Det må uansett være forhold som har en fordel for eiendommen og resten av naboene og som innebærer et klart rettighetsmisbruk eller som egentlig forutsetter et absolutt forbud av hjemmets feriemål.
- Men fellesskapet, selv om det når det kvalifiserte flertallet av LPH art.17.12 , samfunnet kan ikke direkte forby en av de private eiendommene fra å være dedikert til den såkalte ferieleie. Noe annet er at, fastsatte visse vilkår for det, brudd på samme, dersom det påvirker den normale utviklingen av fellesskapet på en vesentlig måte, kan anses som plagsom aktivitet og forbys.
- Å tolke begrensningen som et absolutt forbud ville utgjøre en overskridelse som ville krenke de dominiske egenskapene som utledes av rettigheten til eieren av boligen med mindre de var basert på ikke-fellesskapsbestemmelser. Eierstyret kunne bare forby bruken når sektorforskriften ikke tillot virksomheten i bygningens type, sted eller tidspunkt, på en slik måte at det i realiteten ikke kunne legges noe til nevnte forskrift.
For avtalene vedtatt mellom 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , opphevet på grunn av manglende validering i kongressen, etablerte allerede lempelsen av flertall som for tiden er i kraft, slik at de som ble vedtatt i løpet av den perioden er fullt gyldige og forplikter fellesskapet ( LPH art.17.12 ).
Økning i avgifter
(LPH art.17.12)
En annen løsning som samfunnene kan ta i bruk er å ta opp turistleilighetene, men å tvinge eierne til å betale særskilte utgiftskvoter, eller ved å øke kvotene for deltakelse i fellesutgiftene for boligene denne virksomheten drives i. For deres adopsjon , denne typen avtale krever gunstig stemme fra 3/5 av de totale eierne som igjen representerer 3/5 av deltakerkvotene.
Forhøyelsen kan uansett ikke overstige 20 % av gebyret som er betalt.
Dette tiltaket, gjeldende fra 6-3-2019 , var allerede inkludert av RDL 21/2018 i LPH Derfor er avtalene som vil bli inngått i denne forbindelse mellom 12-19-2018 og 1-23-2019, helt gyldige og binder fellesskapet.
Med dette tiltaket er det ikke ment å sanksjonere eieren som vier sin bolig til aktiviteten med turistutleie, men å gjøre bruken av felleselementer proporsjonal med hans bidrag til fellesskapet.
Rettssak
Dersom fellesskapet vurderer at eier eller beboer av leiligheten utvikler seg i denne eller i resten av eiendommen forbudte aktiviteter i vedtektene, som er skadelige for eiendommen, kan fellesskapets president på eget initiativ eller av noen av eierne eller beboerne kreve at den som utfører de forbudte aktivitetene umiddelbart stanser dem. Hvis eieren eller beboeren fortsetter å utvikle den skadelige atferden, kan de gå til retten slik at domstolene kan ta stilling til saken
I forhold til turistboliger, bortsett fra de avtaler som samfunnene kan inngå for i fremtiden å forby virksomheten, spørsmålet som dukker opp i domstolene angående de som allerede eksisterer, er om det å dedikere disse boligene til turistutleie er en forbudt aktivitet, analyserer forskriften i vedtektene og dens tolkning.
Standpunktet som domstolene for tiden har tatt er å innrømme dette begrensning eller forbud av turistleiligheter i et eierfellesskap bare når det er inntatt et klart og uttrykkelig forbud i den konstituerende tittelen eller i vedtektene, som berører tredjepartskjøpere og forutsatt at det lovfestede forbudet er registrert i tinglysingen. Med et slikt forbud iverksetter eierfellesskapet et forebyggende tiltak for å unngå sjenerende aktiviteter .
De selvstyrte miljøene har, i lys av kontroversen som har oppstått med disse boligene, regulert denne saken for å tilpasse den til dagens situasjon og forsøke så langt det er mulig å unngå disse konfliktene som har oppstått i nabosamfunnene.
Før denne trenden ble det tolket at det var nok at begrepet bolig ble brukt i den konstituerende tittelen eller i vedtektene til nabofellesskapet å anse at den eneste tillatte bruken av leiligheten var til dette formålet, bolig eller hjem, og det som sådan var i strid med turistformålet.
Kilde: TLACORP