Toeristenwoningen in gemeenschappen van eigenaren – Conflicten
Conflictoplossing
Het fenomeen van toeristenwoningen binnen de gemeenschappen van eigenaren is een van de meest controversiële kwesties die zich in deze kwestie hebben voorgedaan.
Het huren van een huis voor toeristische doeleinden is op zich geen lastige bezigheid , maar in de praktijk leidt het vaak tot problemen met de omgang met buren, bijvoorbeeld door intensief gebruik van gemeenschappelijke ruimtes, wat als abnormaal kan worden beschouwd en het risico op schade vergroot, of door geluidsoverlast op bepaalde tijdstippen.
De oplossingen die buurtgemeenschappen kunnen toepassen op het probleem van toeristische huisvesting zijn divers.
Het verhuren van appartementen aan toeristen in een gemeenschap waar de andere eigenaren permanent wonen, is een hinderlijke en gevaarlijke activiteit , aangezien het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen door een groot aantal mensen een abnormaal gebruik daarvan is.
Activiteitenverbod
(LPH art.17.12)
Momenteel hebben de eigenarenverenigingen de mogelijkheid om overeenkomsten te sluiten die de uitoefening van de toeristische verhuuractiviteit beperken of aan voorwaarden onderwerpen.
Deze overeenkomsten vereisen de gunstige stem van 3/5 van het totale aantal eigenaren , die op hun beurt 3/5 van de participaties vertegenwoordigen , ongeacht of zij de statuten of het reglement van de vennootschap wijzigen. Overeenkomsten die in deze zin worden gesloten, mogen geen terugwerkende kracht hebben, dat wil zeggen dat zij de activiteiten niet mogen beperken voor degenen die deze reeds uitoefenen.
Deze versoepeling van de vereiste meerderheid om de toeristische verhuur te beperken, is van kracht vanaf 6 maart 2019. Tot die datum hield een dergelijke beperking een wijziging van de statuten of de grondwet in, die op zichzelf de unanieme steun van de gehele gemeente vereiste ( LPH art. 17.6 ). Dit betekende dat als er al een buurman was die een woning als toeristische accommodatie wilde aanbieden of van plan was dit te doen, het praktisch onmogelijk was om daartegen in te stemmen.
Na deze normatieve wijziging wordt de reikwijdte van de uitdrukking " beperking of voorwaarde " in de norm vergroot. Dit betekent dat vergaderingen van eigenaren alleen met een meerderheid van 3/5 zonder gegronde reden vakantieverhuur kunnen verbieden, of dat ze alleen beperkingen of voorwaarden kunnen stellen waaraan de eigenaar moet voldoen om de woning voor deze activiteit te mogen gebruiken, en dit alleen kunnen verbieden als hieraan niet wordt voldaan.
Bij gebrek aan een jurisprudentiële uitspraak over deze kwestie, lijkt de gangbare opvatting te neigen naar deze tweede optie:
- De gemeenschap van eigenaren kan verschillende beperkingen vaststellen -zoals bijvoorbeeld dat de bewoners niet in de gemeenschappelijke ruimtes van de bewoners kunnen blijven, dat de sleutels van het huis of het portaal niet buiten het gebouw mogen worden achtergelaten voor het ophalen van de toekomstige huurder, het aantal gebruikers dat tegelijkertijd in het huis kan zijn, enz. In ieder geval moeten het omstandigheden zijn die een voordeel hebben voor het onroerend goed en de rest van de buren en die een duidelijk misbruik van rechten impliceren of die echt een absoluut verbod veronderstellen van de vakantiebestemming van de woning.
- Maar de gemeenschap, zelfs als deze de gekwalificeerde meerderheid van de LPH art.17.12 , de gemeenschap kan niet direct verbieden een van de privé-eigendommen wordt gewijd aan de zogenaamde vakantieverhuur. Iets anders is dat, als er bepaalde voorwaarden voor zijn gesteld, de schending ervan, als het de normale ontwikkeling van de gemeenschap op een significante manier beïnvloedt, als een vervelende activiteit kan worden beschouwd en verboden kan worden.
- Het interpreteren van de beperking als een absoluut verbod zou een overmaat vormen die in strijd zou zijn met de aan het recht van de eigenaar van de woning ontleende bevoegdheden, tenzij deze waren gebaseerd op niet-communautaire voorschriften. Het college van eigenaren kon het gebruik alleen verbieden wanneer de sectorregelgeving de activiteit in het type, de plaats of het tijdstip van het gebouw niet toestond, zodanig dat in werkelijkheid niets aan die regeling zou kunnen worden toegevoegd.
Voor de overeenkomsten die tussen 19-12-2018 en 23-1-2019 zijn aangenomen , heeft RDL 21/2018 , die is ingetrokken wegens gebrek aan goedkeuring in het Congres, reeds de versoepeling van de momenteel geldende meerderheidseisen vastgelegd. De overeenkomsten die in die periode zijn aangenomen, zijn dus volledig geldig en bindend voor de gemeenschap ( artikel 17.12 van de LPH ).
Verhoging van de kosten
(LPH art.17.12)
Een andere oplossing die de gemeenschappen kunnen overwegen, is het toestaan van toeristische appartementen, maar dan door de eigenaren te verplichten een eigen bijdrage te betalen, of door de bijdrage in de gemeenschappelijke kosten van de woningen waarin deze activiteit plaatsvindt te verhogen. Voor de goedkeuring van een dergelijke overeenkomst is een meerderheid van 3/5 van de eigenaren nodig, die op hun beurt 3/5 van de bijdragequota vertegenwoordigen.
De verhoging mag in ieder geval niet meer bedragen dan 20% van het betaalde honorarium.
Deze maatregel, die van kracht is vanaf 6-3-2019 , was reeds opgenomen in de LPH door middel van RDL 21/2018 . De overeenkomsten die in dit verband tussen 19-12-2018 en 23-1-2019 worden gesloten, zijn derhalve volledig geldig en bindend voor de gemeenschap.
Met deze maatregel is het niet de bedoeling om de eigenaar die zijn huis wijdt aan toeristische verhuur te bestraffen, maar om het gebruik van gemeenschappelijke elementen evenredig te maken aan zijn bijdrage aan de gemeenschap.
Gerechtelijke actie
Indien de Vereniging van Eigenaren van mening is dat de eigenaar of bewoner van het appartement in het appartement zelf of in de rest van het complex activiteiten verricht die in de statuten verboden zijn en schadelijk zijn voor het complex, kan de voorzitter van de Vereniging van Eigenaren, op eigen initiatief of op initiatief van een van de eigenaren of bewoners, de persoon die de verboden activiteiten verricht, verzoeken deze onmiddellijk te staken. Indien de eigenaar of bewoner de schadelijke activiteiten voortzet, kan hij of zij naar de rechter stappen om een uitspraak te doen.
Wat betreft toeristische huisvesting, afgezien van de overeenkomsten die gemeenschappen in de toekomst mogelijk zullen sluiten om deze activiteit te verbieden, rijst in de rechtspraak met betrekking tot de reeds bestaande overeenkomsten de vraag of het bestemmen van deze woningen voor toeristische verhuur een verboden activiteit is, door de regelgeving in de wetgeving en de interpretatie daarvan te analyseren.
De rechtbanken hebben momenteel het standpunt ingenomen dat de beperking of het verbod op toeristische appartementen in een Vereniging van Eigenaren alleen is toegestaan wanneer een duidelijk en expliciet verbod is opgenomen in de statuten of het reglement, dat gevolgen heeft voor kopers uit derden, en op voorwaarde dat het wettelijke verbod is ingeschreven in het kadaster. Met een dergelijk verbod neemt de Vereniging van Eigenaren een preventieve maatregel om overlast te voorkomen.
De autonome gemeenschappen hebben, in het licht van de controverse die is ontstaan met deze woningen, deze kwestie gereguleerd om deze aan te passen aan de huidige situatie en proberen, voor zover mogelijk, deze conflicten die in de naburige gemeenschappen zijn ontstaan, te vermijden.
Vóór deze trend werd aangenomen dat het voldoende was dat de term 'woning' voorkwam in de oprichtingsakte of in de statuten van de Vereniging van Eigenaren om te concluderen dat het enige toegestane gebruik van de woning bewoning of huisvesting was, en dat dit in strijd was met het toeristische doel.
Bron: TLACORP