Er zijn tal van gevallen waarin de koper de verwerving van een nieuwbouw voorstelt onder het vruchtgebruikregime en de blote/naakte eigendom. Dit onderscheid is belangrijk omdat beide veronderstellingen verschillend worden belast. Op zo'n manier dat:
– De blote eigendom in Nieuwbouw wordt belast met BTW + AJD
– Het vruchtgebruik wordt belast door ITP (Overdrachtsbelasting)
Kunst. 20 van de BTW Ley bepaalt uitdrukkelijk dat de oprichting van gebruiks- en genotsrechten (Vruchtgebruik) zal worden vrijgesteld van BTW. Bovendien bepaalt artikel 7.5 van de Wet op de overdrachtsbelasting dat het recht van vruchtgebruik aan deze belasting wordt onderworpen wanneer het is vrijgesteld van btw-plichtigheid.
Daarom, op het moment dat de verwerving van een nieuwbouwwoning geschiedt:
– Het Bear/Naked eigendom wordt belast door IVA+AJD
– Het Vruchtgebruik wordt belast door ITP – Overdrachtsbelasting
Daarom zal het vanaf het eerste moment van de aankooptransactie noodzakelijk zijn dat de koper de bouwer/ontwikkelaar op de hoogte brengt van zijn voornemen om het onroerend goed te verwerven met behulp van de aparte formule van vruchtgebruik-Blote eigendom.
En dit komt omdat hetzelfde verkoopcontract het volgende moet bevatten::
– Dat stelt uitdrukkelijk vast dat de blote eigendom die van het vruchtgebruik is gescheiden, wordt verkregen.
– Dat precies het deel van de prijs waarop btw + AJD of ITP valt wordt getaxeerd.
– Dat de betalingen die wegens de prijs van het vruchtgebruik moeten worden gedaan, in het contract apart worden vermeld van de betalingen van de blote eigendom.
– Bij het einde van de aankoop moeten de promotor en de koper de overeenkomstige lijst van betalingen overleggen waarin wordt gerechtvaardigd dat het evenredige deel van die betalingen correct is gedaan, zowel als vruchtgebruik als als blote eigendom.
Het vruchtgebruik kan tijdelijk of voor het leven zijn. Wat je berekening betreft, kun je terecht in een goed verklarend artikel door hier te klikken.
IN GEVAL VAN VERWERVING VAN VRUCHTGEBRUIK MET BEHULP VAN EEN VENNOOTSCHAP OF RECHTSPERSOON
In gevallen waarin het onroerend goed bestemd is voor de economische activiteit van de verkrijger, is het heel gebruikelijk om verkrijgingsformules te vinden waarin het is een vennootschap of rechtspersoon die het vruchtgebruik verkrijgt.
In deze gevallen van bedrijfsverwerving van het vruchtgebruik moet worden gezegd dat het mechanisme en de werking bij het beheer van deze verwerving is precies hetzelfde als voor het geval dat een natuurlijk persoon genoemd vruchtgebruik verkrijgt. Het enige verschil is simpelweg bij de berekening van het vruchtgebruik van die rechtspersoon.
De rekenregel is als volgt:
– Het vruchtgebruik van een rechtspersoon wordt 2% voor elk jaar van duur, met een limiet van 30 jaar.
Daarom mag de waarde van het vruchtgebruik in het geval van vennootschappen in geen geval meer dan 60% bedragen.
Evenzo moet in gedachten worden gehouden dat, voor zover: de overdracht van het vruchtgebruik wordt beschouwd als een dienstverlening, in overeenstemming met artikel 11 3 van de btw-wet, het het is niet mogelijk om af te zien van de VRIJSTELLING VAN BTW indien aan de vereisten daarvoor is voldaan, aangezien het alleen mogelijk is met betrekking tot de leveringen van goederen, maar niet met de levering van diensten.
Voor meer informatie met betrekking tot het concept en de berekening van het vruchtgebruik raden we aan om hiervoor een gespecialiseerde site te bezoeken:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property