De Spaanse regelgeving bepaalt dat, om een constructie toegang te geven tot het eigendomsregister, notarissen moeten eisen dat de bouwvergunning wordt verstrekt, en alle constructiedocumentatie, inclusief het definitieve werkcertificaat, enz.
Dit zegt Koninklijk Wetsbesluit Zeven/2015 van 30 oktober (geconsolideerde tekst van de grondwet)
Hoe zit het echter met de gebouwen die zijn gebouwd zonder bouwvergunning?
In deze gevallen bepaalt dezelfde grondwet in artikel 28.4 dat die constructies, gebouwen en installaties waarvoor het niet langer passend is maatregelen te nemen om de stedelijke legaliteit te herstellen die de sloop ervan inhouden, als gevolg van het verstrijken van de beperking perioden die overeenkomen, toegang hebben tot het eigendomsregister.
Wat is het doel van een gebouw om toegang te hebben tot het kadaster?
De fundamentele reden hiervoor is dat een constructie die geen deel uitmaakt van het kadaster, geen onderdeel kan uitmaken van een juridische transactie. Dat wil zeggen, u kunt niet kopen, verkopen, erven, hypotheken, belasting betalen, enz.
Met toegang tot het eigendomsregister kan de constructie het voorwerp zijn van legaal verkeer en deel uitmaken van het eigendomsrecht van de eigenaar. En verder houdt het impliciet in dat genoemd eigendom niet kan worden gesloopt, gesloopt of anderszins vernietigd door het juridische systeem. Waarmee de eigenaar dus het eigendomsrecht op genoemde constructie consolideert, zelfs als deze zonder vergunning is gebouwd.
Maar als een constructie, gebouwd zonder vergunning, naar het eigendomsregister gaat, is deze dan volledig gelegaliseerd? Met andere woorden, kan het als 100% legaal worden beschouwd?
Het antwoord is ingewikkeld.
Zoals we eerder zeiden, betekent de toegang van een constructie zonder vergunning tot het kadaster om deze constructie juridisch zichtbaar te maken.
Met andere woorden , wanneer een constructie wordt gebouwd met een bouwvergunning, wordt de gemeenteraad geïnformeerd dat er een constructie zal worden uitgevoerd , en het Spaanse rechtssysteem neemt kennis van genoemde constructie. Het wordt ook geïnformeerd wanneer deze constructie is voltooid door middel van het certificaat van voltooiing van het werk van de architect, en zijn verklaring bij een notaris via de bijbehorende verklaring van nieuwbouw. Op deze manier wordt een constructie gebouwd met een bouwvergunning automatisch geïdentificeerd en erkend door het juridische systeem.
Echter, een constructie die is gebouwd zonder a bouwvergunning maakt geen deel uit van het legale verkeer, omdat de bouw niet is gemeld aan het openbaar bestuur . Het kan zijn dat er een verslag is van genoemde constructie voor de doeleinden van belastingen, kadaster en Ibi, maar dit betekent niet dat, met het oog op de legaliteit van de constructie, de instanties die verantwoordelijk zijn voor het controleren en toezicht houden op de werken op het grondgebied, kennis hebben genomen van deze juridische constructie.
Bovendien, als dit het geval zou zijn, dat wil zeggen, als de administratie op de hoogte was van een illegale constructie, zou ze automatisch moeten handelen door de sloop van die constructie te gelasten, aangezien deze als illegaal werd beschouwd.
Wat er gebeurt, is dat het Spaanse administratie , vanwege hetzelfde principe van veiligheid in het legale verkeer van juridische en commerciële acties, kan niet voor onbepaalde tijd optreden tegen die werken en constructies die illegaal zijn uitgevoerd.
Met de verschillende Spaanse regionale regelgevingen wordt altijd een maximale tijdslimiet vastgesteld voor overheidsdiensten om de werken en constructies die zonder vergunning zijn gebouwd, op te sporen en ze dus te bestraffen door middel van administratieve sancties, boetes en zelfs sloopopdrachten. Na deze tijd zonder dat de administratie de constructie heeft ontdekt of ertegen is opgetreden, wordt deze gelegaliseerd en gepatrimaliseerd in het vermogen van de eigenaar.
In de Spaanse wetgeving verschilt deze term naargelang de verschillende autonome gemeenschappen.
We gaan het nu hebben over twee gevallen, de Valenciaanse Gemeenschap en Andalusië.
Valenciaanse Gemeenschap.
In de Valenciaanse Gemeenschap zijn de voorschriften gebaseerd op: Wet 5/2014 van 25 juli betreffende "Territoriumplanning, Stedenbouw en Landschap" van de Valenciaanse Gemeenschap (beter bekend als ” LOTUP “), die vorig jaar 2019 werd gewijzigd door de wet van 5 februari, die van kracht is sinds 8 februari 2019.
Deze wet stelt het volgende vast: vervaltermijnen :
Om de vervaltermijn van de acties van de administratie in deze gevallen te bepalen, is het noodzakelijk om onderscheid te maken tussen twee gevallen:
- Onontgonnen land, rustiek, beschermd . Voor werken die zich op niet-bebouwbare of beschermde grond bevinden, er is geen vervaltermijn .
Daarom kan de administratie, ongeacht of de mogelijkheid om de genoemde werken financieel te bestraffen is verlopen, op elk moment opdracht geven tot de sloop van werken die zonder vergunning zijn gebouwd, aangezien, zoals we zeggen, het recht van de administratie niet voorschrijft.
- Stedelijk of ontwikkelbaar land: Met betrekking tot stedelijk ontwikkelbare grond is de verjaringstermijn voor die constructies die bij de inwerkingtreding van de LOTUP (augustus 2024) de vervaltermijn niet hadden voorgeschreven volgens de vorige wetgeving 15 jaar. De vorige verjaringstermijn was 4 jaar.
Met andere woorden, het is mogelijk om een werk zonder vergunning aan te geven zolang het eerder is voltooid 20 Augustus 2010 . Deze datum is erg belangrijk, want het betekent: vier jaar vóór de inwerkingtreding van LOTUP, precies op 20 augustus 2014.
Met welke, de werken aan stedelijke of bebouwbare gronden die op de datum van inwerkingtreding van deze wet waren voorgeschreven met een bouwtermijn van meer dan vier jaar (dat wil zeggen alle bouwwerken die vóór augustus 2010 zijn voltooid), kunnen worden gelegaliseerd door toegang te krijgen tot het eigendomsregister . .
Echter, die constructies op ontwikkelbare stedelijke grond die zijn gebouwd zonder vergunning na de datum van 20 augustus 2010 , zoals bijvoorbeeld 2011, 2012, 2013, enz., de verjaringstermijn van de sloopopdrachten van genoemde constructies het wordt 15 jaar .
Hetzelfde gebeurt met constructies waarop gebouwd wordt gemeenschappelijk onontgonnen land , welke mogen toegang hebben tot het eigendomsregister op voorwaarde dat ze vóór 20 augustus 2010 zijn gebouwd.
Maar, en heel belangrijk, die constructies op onontgonnen land die in augustus 2010 werden voltooid, vallen onder het onverklaarbaarheidsregime van Wet Vijf/2014 van de LOTUP.
En met betrekking tot beschermd braakliggend terrein, alleen die constructies zonder vergunning die vóór 1 februari 2002 zijn voltooid, mogen worden aangegeven.
Dit is zo, omdat deze datum samenvalt met het verstrijken van de vier jaar die golden in de vorige wetgeving en met de inwerkingtreding van de Valenciaanse stadswet 16/2003, die in werking trad op 1 februari 2006, die de onverklaarbaarheid vaststelde voor beschermd land.
Andalusië
Hetzelfde gebeurt in Andalusië, al is er geen onderscheid tussen stedelijk en niet-urbaniseerbaar. In beide gevallen verlengt de wet op de stedenbouw van Andalusië 7/2022, in de bewoordingen ervan na de laatste wijziging op 8 februari 2012, de verjaringstermijn van het recht van de administratie om de sloop van de werken te eisen van 4 naar 6 jaar . gebouwd zonder vergunning.
Net als in de Valenciaanse Gemeenschap wordt deze periode geacht van toepassing te zijn op werken zonder vergunning waarvoor, op de datum van goedkeuring van de wet, de in de vorige wetgeving vastgelegde periode van 4 jaar was verstreken. Met andere woorden, alle constructies die vóór 8 februari 2008 zijn gebouwd, kunnen worden gelegaliseerd.
Daarom wordt voor die constructies die na deze datum zijn gebouwd, de verjaringstermijn 6 jaar.
Catalonië
Hetzelfde kan gezegd worden in Catalonië. Wetsdecreet 1/2010 van 3 augustus, tot goedkeuring van de herziene tekst van de Catalaanse stedenbouwkundige wet, verhoogde de verjaringstermijn voor de actie om de stedelijke wettigheid van gebouwen te herstellen van 4 naar 6 jaar.
Dat wil zeggen, om de sloop of sloop ervan te eisen.
In Catalonië wordt echter niet de Andalusische en Valenciaanse interpretatie gegeven van de termijn waarbinnen de nieuwe verlengde termijn van 6 jaar gaat gelden. Volgens de Catalaanse criteria zouden werken die werden gebouwd vóór de goedkeuring van de wet, dat wil zeggen 3 augustus 2010, een verjaringstermijn van 4 jaar hebben. En die later gebouwd, zou de term 6 zijn.
OKE. Het is begrepen!. Dus, als ik een bouw zonder vergunning heb waarin de in de wetgeving van mijn Autonome Gemeenschap vastgelegde termijnen zijn verstreken zonder gesanctioneerd te zijn, is mijn woning dan 100 %?
Het antwoord is een beetje ingewikkeld.
Zoals we in dit rapport hebben aangegeven, geeft het verstrijken van de termijn om een constructie te sanctioneren/bestraffen de bevoegdheid om de constructie in het eigendomsregister te registreren.
Dit betekent dat: de eigenaar het werk zonder vergunning kan 'bezitten'. Het kan worden verhypothekeerd, verhuurd, verkocht, geërfd, geschonken, enz het Spaanse systeem kan de sloop ervan niet afkondigen.
Hoewel het Spaanse systeem een dergelijke constructie als legaal erkent, het kan het niet alle rechten en voordelen geven die een juridische constructie heeft . Met andere woorden, het Spaanse systeem kan illegale constructies die niet in overeenstemming zijn met de wet, die geen bouwbelasting, architecten enz. hebben betaald, niet gelijkstellen aan legale werken die deze procedures hebben doorlopen, in overeenstemming met de wet zijn gebouwd en Ze betaalden alle bijbehorende belastingen en onkosten.
Om deze reden worden deze constructies die zonder vergunning zijn gebouwd, maar wel zijn ingeschreven in het kadaster, op een bijzondere manier gecatalogiseerd. Ze worden "buiten gebruik" constructies genoemd.
Dit type constructie is onderhevig aan bepaalde beperkingen met betrekking tot juridische constructies:
- Ze mogen niet meer dan hervormingswerken die zich beperken tot instandhouding, veiligheid en gezondheid. Daarom mogen ze geen rehabilitatiewerken uitvoeren.
- Uitbreidingswerken van de bestaande constructie zijn niet toegestaan.
- In het geval dat de constructie op natuurlijke wijze wordt gesloopt (door natuurlijke oorzaken, verwoesting of ramp, overstroming, enz.), kunnen ze niet worden herbouwd. Ze kunnen niet worden herbouwd.
Bron: TLACORP