Toeristenwoningen in gemeenschappen van eigenaren – Conflicten
Conflictoplossing
Het fenomeen van toeristenwoningen binnen de gemeenschappen van eigenaren is een van de meest controversiële kwesties die zich in deze kwestie hebben voorgedaan.
Een huis huren voor toeristische doeleinden is niet, op zichzelf, een vervelende activiteit, maar in de praktijk leidt het vaak tot problemen bij het samenleven met buren, bijvoorbeeld door het intensieve gebruik van gemeenschappelijke elementen, wat kan worden opgevat als een abnormaal van hetzelfde en het risico op schade of lawaai op bepaalde momenten vergroot.
De solutions die buurtgemeenschappen kunnen toepassen op het probleem van toeristenhuisvesting zijn divers.
De toeristische verhuur van appartementen gelegen in een gemeenschap waar de andere eigenaren hun gewone verblijfplaats hebben, is een vervelende en gevaarlijke activiteit, zijnde het gebruik van de gemeenschappelijke elementen door een groot aantal mensen een abnormaal gebruik ervan.
Activiteitenverbod
(LPH art.17.12)
Momenteel hebben de gemeenschappen van eigenaren de mogelijkheid om contact op te nemen met overeenkomsten die de uitoefening van de toeristische verhuuractiviteit beperken of bepalen.
Deze overeenkomsten vereisen de gunstige stem van 3/5 van de totale eigenaren wie op zijn beurt 3/5 van de deelnamequota vertegenwoordigen , ongeacht of ze de oprichtingstitel of de statuten van de vennootschap wijzigen of niet. gemeenschap. De afspraken die in deze zin worden gemaakt, kunnen geen terugwerkende kracht hebben, dat wil zeggen, ze kunnen de activiteit niet beperken voor degenen die deze al hebben uitgeoefend.
Deze versoepeling van de meerderheden die nodig zijn om de toeristische verhuuractiviteit te beperken, geldt vanaf 6-3-2019. Tot dan toe bracht dit type beperking een wijziging van de statuten of de oprichtingstitel met zich mee die als zodanig de unanieme steun van de hele gemeenschap vereiste ( LPH art.17.6 ). Dit betekende dat als er al een buurman was die een woning bestemde voor toeristische accommodatie of dat van plan was, het praktisch onmogelijk was om daartegen tot overeenstemming te komen.
Na deze normatieve wijziging is de reikwijdte van de uitdrukking ” limiet of voorwaarde ” vervat in de norm wordt verhoogd, dat wil zeggen, als de eigenarenvergaderingen alleen met een meerderheid van 3/5 kunnen verbieden zonder gegronde reden de vakantieverhuur of als ze alleen limieten of voorwaarden kunnen vaststellen waaraan de eigenaar moet voldoen om te voldoen aan wijd het huis aan deze activiteit en verbied het alleen als er niet aan wordt voldaan.
Bij gebrek aan een jurisprudentiële uitspraak over de kwestie, lijkt het erop dat de meerderheidsleer neigt naar deze tweede optie:
- De gemeenschap van eigenaren kan verschillende beperkingen vaststellen -zoals bijvoorbeeld dat de bewoners niet in de gemeenschappelijke ruimtes van de bewoners kunnen blijven, dat de sleutels van het huis of het portaal niet buiten het gebouw mogen worden achtergelaten voor het ophalen van de toekomstige huurder, het aantal gebruikers dat tegelijkertijd in het huis kan zijn, enz. In ieder geval moeten het omstandigheden zijn die een voordeel hebben voor het onroerend goed en de rest van de buren en die een duidelijk misbruik van rechten impliceren of die echt een absoluut verbod veronderstellen van de vakantiebestemming van de woning.
- Maar de gemeenschap, zelfs als deze de gekwalificeerde meerderheid van de LPH art.17.12 , de gemeenschap kan niet direct verbieden een van de privé-eigendommen wordt gewijd aan de zogenaamde vakantieverhuur. Iets anders is dat, als er bepaalde voorwaarden voor zijn gesteld, de schending ervan, als het de normale ontwikkeling van de gemeenschap op een significante manier beïnvloedt, als een vervelende activiteit kan worden beschouwd en verboden kan worden.
- Het interpreteren van de beperking als een absoluut verbod zou een overmaat vormen die in strijd zou zijn met de aan het recht van de eigenaar van de woning ontleende bevoegdheden, tenzij deze waren gebaseerd op niet-communautaire voorschriften. Het college van eigenaren kon het gebruik alleen verbieden wanneer de sectorregelgeving de activiteit in het type, de plaats of het tijdstip van het gebouw niet toestond, zodanig dat in werkelijkheid niets aan die regeling zou kunnen worden toegevoegd.
Voor de overeenkomsten die zijn gesloten tussen 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , ingetrokken wegens gebrek aan validatie in het Congres, heeft de versoepeling van de momenteel geldende meerderheden al vastgelegd, dus de meerderheid die in die periode is aangenomen, is volledig geldig en verplicht de gemeenschap ( LPH art.17.12 ).
Verhoging van de kosten
(LPH art.17.12)
Een andere oplossing die de gemeenschappen kunnen nemen, is de toeristenflats toe te laten maar hun eigenaars te dwingen speciale kostenquota te betalen, of door de quota voor deelname aan de gemeenschappelijke kosten voor de woningen waarin deze activiteit wordt uitgevoerd te verhogen. Voor hun adoptie, dit type van overeenkomst vereist de gunstige stem van 3/5 van de totale eigenaren, die op hun beurt 3/5 van de deelnamequota vertegenwoordigen.
De verhoging mag in ieder geval niet meer bedragen dan 20% van het betaalde honorarium.
Deze maatregel, van toepassing vanaf 6-3-2019 , was al opgenomen door RDL 21/2018 in de LPH daarom zijn de afspraken die hierover worden gemaakt tussen 12-19-2018 en 1-23-2019, volkomen geldig en binden de gemeenschap.
Met deze maatregel is het niet de bedoeling om de eigenaar die zijn huis wijdt aan toeristische verhuur te bestraffen, maar om het gebruik van gemeenschappelijke elementen evenredig te maken aan zijn bijdrage aan de gemeenschap.
Gerechtelijke actie
Als de gemeenschap van mening is dat de eigenaar of bewoner van het appartement zich daarin of in de rest van het pand ontwikkelt verboden activiteiten in de statuten, die schadelijk zijn voor het onroerend goed, kan de voorzitter van de gemeenschap, op eigen initiatief of dat van een van de eigenaren of bewoners, eisen dat degene die de verboden activiteiten verricht, deze onmiddellijk stopzet. Als de eigenaar of bewoner het schadelijke gedrag blijft ontwikkelen, kunnen ze naar de rechter stappen zodat de rechter hierover kan beslissen
Met betrekking tot toeristische huisvesting, afgezien van de overeenkomsten die de gemeenschappen kunnen sluiten om de activiteit in de toekomst te verbieden, vraag die zich voordoet in de rechtbanken met betrekking tot degenen die al bestaan, is of het wijden van deze huizen aan toeristische verhuur een verboden activiteit is, waarbij de verordening in de statuten en de interpretatie ervan worden geanalyseerd.
Het standpunt dat de rechtbanken momenteel hebben ingenomen, is om toe te geven dat de beperking of verbod van toeristenflats in een gemeenschap van eigenaren alleen wanneer in de oprichtingstitel of in de statuten een duidelijk en uitdrukkelijk verbod is opgenomen dat gevolgen heeft voor derde kopers en op voorwaarde dat het wettelijk verbod is ingeschreven in het Kadaster. Met een dergelijk verbod neemt de gemeenschap van eigenaren een preventieve maatregel om vervelende activiteiten te voorkomen.
De autonome gemeenschappen hebben, in het licht van de controverse die is ontstaan met deze woningen, deze kwestie gereguleerd om deze aan te passen aan de huidige situatie en proberen, voor zover mogelijk, deze conflicten die in de naburige gemeenschappen zijn ontstaan, te vermijden.
Voorafgaand aan deze trend werd geïnterpreteerd dat het voldoende was dat de term woning werd gebruikt in de constitutieve titel of in de statuten van de gemeenschap van buren om van mening te zijn dat het enige toegestane gebruik van de flat voor dat doel, verblijf of woning was en dat als zodanig in tegenspraak was met dat van het toeristische doel.
bron: TLACORP