Ispanijos teisės aktai nustato, kad tam, kad statinys galėtų patekti į nekilnojamojo turto registrą, notarai turi reikalauti, kad būtų pateikta statybos licencija ir visa statybos dokumentacija, įskaitant baigiamąjį darbų sertifikatą ir kt.
Tai sakoma spalio 2015 d. Karališkajame įstatymų leidybos dekrete Seven/30 (suvestinis žemės įstatymo tekstas)
Tačiau kokia yra tų pastatų, kurie pastatyti neturint statybos leidimo, padėtis?
Tokiais atvejais to paties žemės įstatymo 28.4 straipsnio XNUMX dalyje nustatyta, kad tų statinių, pastatų ir įrenginių, kurių atžvilgiu nebetinkama imtis miestų teisėtumo atkūrimo priemonių, kurios reiškia jų nugriovimą, pasibaigus senaties terminui. atitinkami laikotarpiai, gali turėti prieigą prie nekilnojamojo turto registro.
Kokia yra pastato paskirtis, kad būtų galima patekti į nekilnojamojo turto registrą?
Pagrindinė to priežastis yra ta, kad statinys, kuris nėra įtrauktas į nekilnojamojo turto registrą, negali būti jokiame teisiniame sandoryje. Tai yra, jūs negalite pirkti, parduoti, paveldėti, įkeisti, mokėti mokesčių ir pan.
Su prieiga prie nekilnojamojo turto registro leidžia statyba būti teisėto eismo objektu ir būti savininko nuosavybės teisės dalimi. Be to, tai netiesiogiai reiškia, kad teisinė sistema negali nugriauti, nugriauti ar kitaip sunaikinti minėto turto. Su kuria savininkas taip įtvirtina nuosavybės teisę į minėtą statinį, net jei ji buvo pastatyta be licencijos.
Tačiau, kai statinys, pastatytas be licencijos, patenka į nekilnojamojo turto registrą, ar jis visiškai įteisintas? Kitaip tariant, ar tai gali būti laikoma 100% teisėta?
Atsakymas yra sudėtingas.
Kaip jau minėjome anksčiau, statinio, neturinčio licencijos, patekimas į nekilnojamojo turto registrą reiškia, kad šis statinys tampa teisiškai matomas.
Kitaip tariant , kai statomas statybos leidimas, miesto Taryba informuojama, kad bus vykdoma statyba , o Ispanijos teisinė sistema atkreipia dėmesį į minėtą konstrukciją. Taip pat, kai ši statyba baigta, informuojama per architekto darbų atlikimo aktą, o jos deklaracija notaro biure – per atitinkamą naujos statybos deklaraciją. Tokiu būdu pagal statybos leidimą pastatytas statinys automatiškai identifikuojamas ir pripažįstamas teisės sistemos.
Tačiau konstrukcija, kuri buvo pastatyta be a statybos leidimas nėra teisėto eismo dalis, nes apie jo statybą nebuvo pranešta viešajai administracijai . Gali būti, kad yra minėtos statybos įrašas mokesčių, kadastro ir Ibi tikslais, tačiau tai nereiškia, kad statybos teisėtumo tikslais institucijos, atsakingos už darbų kontrolę ir priežiūrą teritorijoje, sužinojo apie šią teisinę konstrukciją.
Be to, jei taip būtų, tai yra, jei administracija žinotų, kad yra neteisėta statyba, ji automatiškai turėtų veikti nurodydama nugriauti minėtą statinį, nes tai buvo laikoma neteisėta.
Kas atsitinka, yra tai, Ispanijos administracija dėl to paties saugumo principo vykdant teisinius ir komercinius veiksmus, negali turėti neterminuoto veikimo prieš tuos darbus ir statybas, kurie buvo atlikti neteisėtai.
Įvairūs Ispanijos regioniniai reglamentai visada nustato maksimalų terminą, per kurį viešojo administravimo institucijos turi aptikti darbus ir statinius, kurie pastatyti be licencijos, ir gali už juos nubausti administracinėmis sankcijomis, baudomis ir net griovimo įsakymais. Praėjus šiam laikui, administracijai nenustačius ar nesiėmus veiksmų prieš statybą, ji įteisinta ir patrimonializuojama savininko turte.
Ispanijos teisės aktuose šis terminas skiriasi priklausomai nuo skirtingų autonominių bendruomenių.
Dabar kalbėsime apie du atvejus – Valensijos bendruomenę ir Andalūziją.
Valensijos bendruomenė.
Valensijos bendruomenėje taisyklės grindžiamos Liepos 5 d. įstatymas 2014/25 „Dėl teritorijų planavimo, urbanistikos ir kraštovaizdžio“ Valensijos bendruomenės (geriau žinomos kaip LOTUPAS “), kuris buvo pakeistas 2019 m. vasario 5 d. įstatymu, kuris galioja nuo 8 m. vasario 2019 d.
Šis įstatymas nustato šiuos dalykus galiojimo terminai :
Norint nustatyti administracijos veiksmų galiojimo terminą šiais atvejais, būtina atskirti du atvejus:
- Neužstatyta žemė, kaimiška, saugoma . Darbams, kurie yra neplėtojamoje arba saugomoje žemėje, galiojimo termino nėra .
Todėl, nepaisant to, ar pasibaigė galimybė finansiškai sankcionuoti minėtus darbus, administracija bet kada gali įpareigoti nugriauti be licencijos statytus kūrinius, nes, kaip sakome, administracijos teisės nenumato.
- Miesto arba vystoma žemė: Kalbant apie urbanizuotą žemę, senaties terminas tiems statiniams, kuriems įsigaliojant LOTUP (2024 m. rugpjūčio mėn.) pagal ankstesnius teisės aktus nebuvo nustatytas galiojimo laikas. 15 metų. Ankstesnis ieškinio senaties terminas buvo 4 metai.
Kitaip tariant, deklaruoti kūrinį be licencijos galima tol, kol jis buvo atliktas anksčiau Rugpjūtis 20, 2010 . Ši data yra labai svarbi, nes ji reiškia keturi metai iki LOTUP įsigaliojimo, tai buvo būtent 20 metų rugpjūčio 2014 d.
Su kuria, gali būti įteisinti darbai miesto ar plėtojamoje žemėje, kurie šio įstatymo įsigaliojimo dieną buvo numatyti statybos terminui, kuris praėjo daugiau nei ketveri metai (tai yra visos statybos, baigtos iki 2010 m. rugpjūčio mėn. prisijungę prie nekilnojamojo turto registro . .
Tačiau, tie statiniai plėtojamoje miesto žemėje, kurie buvo pastatyti be licencijos po 20 m. rugpjūčio 2010 d. , pavyzdžiui, 2011 m., 2012 m., 2013 m. ir kt., minėtų statinių griovimo įsakymų senaties terminas. bus 15 metų .
Tas pats atsitinka ir ant pastatytų konstrukcijų bendros neužstatytos žemės , kuris gali turėti prieigą prie nekilnojamojo turto registro, jei jie buvo pastatyti iki 20 m. rugpjūčio 2010 d.
Tačiau labai svarbu, kad toms statyboms neužstatytoje žemėje, kurios buvo baigtos 2010 m. rugpjūčio mėn., galioja LOTUP 2014/XNUMX įstatymo nepertraukiamumo režimas.
Ir atsižvelgiant į saugoma neužstatyta žemė, gali būti deklaruojami tik tie statiniai be licencijos, kurie buvo baigti iki 1 m. vasario 2002 d.
Taip yra todėl, kad ši data sutampa su praėjusių ketverių metų, kurie buvo reglamentuojami ankstesniuose teisės aktuose, ir su Valensijos miesto įstatymo 16/2003, kuris įsigaliojo 1 m. vasario 2006 d. už saugomą žemę.
Andalūzija
Tas pats vyksta Andalūzijoje, nors nėra skirtumo tarp miesto ir neurbanizuojamų. Abiem atvejais Andalūzijos urbanistikos įstatymo 7/2022 redakcija po paskutinio pakeitimo 8 m. vasario 2012 d. padidina administracijos teisės reikalauti nugriauti darbus senaties terminą nuo 4 iki 6 metų. . pastatytas be licencijos.
Kaip ir Valensijos bendruomenėje, šis laikotarpis taikomas darbams be licencijos, kuriems įstatymo patvirtinimo dieną buvo pasibaigęs ankstesniuose teisės aktuose nustatytas 4 metų laikotarpis. Kitaip tariant, visos statybos, pastatytos iki 8 m. vasario 2008 d., gali būti įteisintos.
Todėl statiniams, pastatytiems po šios datos, senaties terminas tampa 6 metai.
Katalonija
Tą patį galima pasakyti ir Katalonijoje. Rugpjūčio 1 d. Įstatyminis dekretas Nr. 2010/3, kuriuo patvirtinamas Katalonijos miestų planavimo įstatymo pataisytas tekstas, senaties terminas ieškinio dėl pastatų miesto teisėtumo atkūrimo pailgėjo nuo 4 iki 6 metų .
Tai yra, reikalauti jį nugriauti arba nugriauti.
Tačiau Katalonijoje nėra pateiktas Andalūzijos ir Valensijos termino, nuo kurio pradedamas taikyti naujas pratęstas 6 metų terminas, aiškinimas. Pagal Katalonijos kriterijus tiems darbams, kurie buvo pastatyti iki įstatymo patvirtinimo, tai yra 3 m. rugpjūčio 2010 d., būtų taikomas 4 metų senaties terminas. O tie, kurie pastatyti vėliau, terminas būtų 6.
GERAI. Tai suprantama!. Taigi, jei aš turiu statybą be licencijos, kurioje mano autonominės bendruomenės teisės aktuose nustatyti laikotarpiai praėjo be sankcijų, ar mano būstas yra 100%?
Atsakymas yra šiek tiek sudėtingas.
Kaip nurodėme šioje ataskaitoje, termino sankcionuoti/nubausti statybą praleidimas suteikia teisę įregistruoti minėtą statinį nekilnojamojo turto registre.
Tai reiškia, kad savininkas gali „turėti“ kūrinį be licencijos. Jį galima įkeisti, išnuomoti, parduoti, paveldėti, dovanoti ir pan Ispanijos sistema negali leisti jos griauti.
Tačiau nors Ispanijos sistemoje tokia konstrukcija pripažįstama teisėta, ji negali suteikti jai visų teisių ir privalumų, kuriuos turi teisėta konstrukcija . Kitaip tariant, Ispanijos sistema negali asimiliuoti nelegalių statybų, kurios nesilaikė įstatymų, nemokėjo statybos mokesčių, architektų ir pan. Jie sumokėjo visus atitinkamus mokesčius ir išlaidas.
Dėl šios priežasties šie be licencijos pastatyti, bet nekilnojamojo turto registre įregistruoti statiniai katalogizuojami specialiu būdu. Jie vadinami „netvarkingomis“ konstrukcijomis.
Šio tipo statyboms taikomi tam tikri teisinių konstrukcijų apribojimai:
- Jiems neleidžiama daugiau nei reformos, susijusios su išsaugojimu, sauga ir sveikata. Todėl jiems neleidžiama vykdyti reabilitacijos darbų.
- Esamos statybos plėtimo darbai neleidžiami.
- Jei statinys natūraliai nugriautas (dėl gamtinių priežasčių, griuvėsių, nelaimės, potvynio ir pan.), jų negalima atstatyti. Jų negalima atstatyti.
šaltinis: TLACORP