スペインの不動産売却時に支払う税金が増える - 販売中の IRPF - モデル 210 およびモデル 100

スペインの不動産の所有者として、売却するときは、私たちが「ガナンシアパトリモニアル"、 としても知られている "キャピタルゲイン」を英語で、または「プラス価値" フランス語で、 "メールワールデン」はオランダ語、または「キャピタルゲウィン」はドイツ語などで表示されます。この売却税は、一般所得税の一部です。

この税がどのように機能するかを知るために、以下の概念に注意を払ってください：

 1.-不動産購入の価格：  物件購入時に取得価格に支払われた総額。 

2.-購入に関連する費用と税金：  この概念は、購入に関連して支払われた費用と税金の合計額を含みます。

–公証人および土地登記料

– VATおよび印紙税（新規物件の場合）または流通税（再販の場合）で支払われる金額  

–専門家報酬：不動産業者の手数料、弁護士の手数料など。 

 3.-プロパティで行われた改革、作業、および改善：   すべての改革がキャピタルゲイン税の減税として受け入れられるわけではないことを知っておくことが非常に重要です。 純粋に、スペイン政府はそれらだけを受け入れるでしょう  建設の「リハビリテーション」や「拡張」など、「構造」と見なされる改革。  

IRPFの削減を得るために、プロパティで行われた拡張も検討できます。。 スペインの税務署は、「拡張」は、新しい要素がプロパティに組み込まれ、プロパティの作業/建設として取得するプロセスで構成され、生産能力が向上すると考えています。 「このコンセプトでは、プロパティで作成された新しい構造、表面拡張などが入力されます。 同様に、これらの拡張のコストは、より高い取得値として計算できます。

しかし、注意してください、 家の中で行われている修理や保存作業は計算できません キャピタルゲインの額を減らすことを目的としています。なぜなら、彼らは家を改善したり拡張したりすることを目的とした作品ではなく、使用と楽しみのために完璧な状態に保つことを目的としています。

また、「改善工事」と「保全工事」を区別するために、税務署は、「修理と保全は、資産の耐用年数とその生産能力または使用能力を維持することを目的としたものであり、延長と見なすことができる」と述べています。または、プロパティの容量または居住性の向上、およびその耐用年数の延長のいずれかをもたらすものを改善します。 改修工事を行った場合、その性質上、改良・増築に分類される場合がありますが、その場合は、譲渡物件の取得価額や保存・修繕費を算出する際に考慮しなければなりません。これは、上記の計算では考慮されるべきではありません。

結論として、私たちは証拠の問題に直面しています。それは、実行された作業の性質に応じてケースバイケースで解決されなければなりません。

 4.-キャピタルゲインの保持： 万一に備えて ベンダーはスペインに非課税居住者であり、3％の販売価格からの留保があります。 この金額はベンダーには支払われず、売却後に提示される次のキャピタルゲイン宣言の「保持」として税務署に支払われる必要があります。 買い手は、売り手から支払われるキャピタルゲインの「前払い」として、支払う価格の3％を「保持」し、スペインの税務署に預ける義務があります。

税金のベース

スペインの不動産の売却は、次の式で売却から得られた「純利益」に対するベンダーへのキャピタルゲイン負債に由来します。 

売却価格–取得価格–取得にかかる費用と税金–不動産に対して行われた「構造改革」の費用

税率

この税のベース「純利益」を計算すると、支払う税率は、スペイン居住者またはスペイン非居住者としてのスペインの税務状況とは異なります。 

–スペイン居住者-モデル100：

あなたが「スペインの税務上の居住者」と見なされる場合（つまり、スペインの居住者としてスペインで所得税を支払うことを意味します）、キャピタルゲインを計算すると、税務上次のメリットがあります。

• 永住権のキャピタルゲインなし：あなたが販売している不動産があなたの永住権である場合（あなたはそれをあなたの«永住権»として3年以上使用している）、あなたは以下の利点を得るでしょう：
  • 65歳未満の場合：永住権として使用される新しい不動産の取得で「再投資」された売却額に対してCGを支払うことはありません。 この「再投資」を実践するために2年間の猶予があります（これらの金額を投資せずに2年間経過すると、全額課税されます）。
  • 65歳以上の場合：販売で得た金額に対してCGを支払うことはありません。 そして、これはあなたが新しい物件に「再投資」しなくても。
• 3％の保持なし：販売が完了すると、保持が適用されない状態で、購入者から価格の全額を受け取ります。

税務上の居住者の場合の税率
純利益	税率
最大6000€	19％
6000-49.999€	21％
50.000-199.999€	23％
+ 200.000€	26％

–スペインの非居住者-モデル210：   税率の修正： 19％

キャピタルゲイン計算の例： 

• 2015年に200.000ユーロの価格で転売物件を購入しました。
• その瞬間、あなたは費用の24.000％である12 EURを支払いました：10％の流通税+ 2％の公証人、土地登記所、弁護士費用など。
• 次に、17.000ユーロで内部改革を行いました（床の耕作の変更、プールの修理、新しい窓）。
• 数年後、あなたは20.000ユーロの価値でガレージを建てました

次に、260.000EURの価格で今すぐ販売することにしました。

この売却から得られるキャピタルゲインとは何ですか？

注：計算を行う前に、17.000ユーロの「内部改革」の概念を除いて、スペイン政府が上記のすべての概念を考慮して減税することを通知する必要があります。 この理由は、「構造的」改革ではない「内部的」改革は税制上の優遇措置の対象とは見なされないためです。

次の式を使用します。

260.000 （販売価格） - 200.000 （買収価格） – 24.000（買収にかかる費用と税金）– 20.000（新しいガレージ）=

16.000 EUR

これは、売却によって得られる「純利益」です。

キャピタルゲインの税率は19％であるため、キャピタルゲインの税額は次のようになります。

16.000 * 19％= 3.040 EUR

 税金の支払い方法

の場合 スペインの税務上の居住者、税は、翌年のXNUMX月末までに提示されるグローバル所得税申告の一部として、残りの所得、年金、給与などと一緒に申告されます。

  の場合 スペインの非課税居住者、キャピタルゲインを支払う方法は次のとおりです。

• 販売の完了時：3％の保持：販売が完了すると、スペイン政府は購入者に販売価格の値から3％の保持を強制します。 したがって、完全に合意された価格を受け取ることはありません。 買い手は合計金額の3％を保持し、税務署に預ける義務があります。 これは«販売完了の同じ日に»行われます。

注：上記の例に従って、販売価格が260.000 EURの場合、購入者が行う保持は260.000 * 3％=になります。 7.800 EUR.

• 4か月前 販売完了後：キャピタルゲインの宣言 視聴者の３８%が EUおよび非EU国民の両方に適用可能）：売却の完了後、スペインの税務署に「キャピタルゲイン宣言」を提示するために6か月の猶予があります。 この宣言では、あなた（またはあなたの弁護士）は、上記の例に従って税金を計算する必要があります。 この場合、支払う必要のある金額は3.040ユーロです。

注：ここで説明されているように、この取引から得られるキャピタルゲインは3.040ユーロです。 あなたはより高い金額（7.800 EUR）で留保されていたので、あなたはその差額についてスペイン政府との「クレジット」を持っています。

したがって、スペイン政府がCG税として7.800 EURを保持している場合、税の最終結果はわずか3.040 EURであるため、スペイン政府は差額を「返金」する必要があります。7.800-3.040= 4.760 EUR.

この払い戻しを請求するにはどうすればよいですか？ あなたの弁護士は、税務署に提示するために、同じキャピタルゲイン宣言にこの事実を含める必要があります。

 注：通常、所有者は「スペインの税務上の居住地」と「スペインの居住地」を混同します.

言い換えれば、人々は、スペインの国家警察で取得した「スペイン居住カード」または「居住証明書」は、彼らが「スペインの税務上の居住者」であることを証明するのに十分であると考えていますが、残念ながらそうではありません。

「スペインのレジデンスカード” (or “スペイン居住証明書「）は、税務上の考慮事項を「税務上の居住者」として変更するための有効な文書ではありません。

スペイン居住カード（または証明書）は、警察が特定の地域の居住者をより適切に管理できるようにするために、あなたがスペインに「住んでいる」ことを宣言するためにのみ役立ちます。

税金のためにスペインの居住者になるために、そして通常のスペイン市民としてスペインで税金の支払いを開始するには、 スペイン居住者の税務証明書 スペイン税務署またはスペイン税関によって発行された場合、出身国ではなくスペインで税金の支払いを開始します。

また、あなたがあなたの国から税務署にあなたがスペインの税務上の居住者であり、あなたがあなたの国の税務上の居住者として継続することを望まないことを宣言する必要がある場合-

したがって、スペイン居住者でなくても、非居住者の所得税を申告して支払う必要があるため、現在支払っている税金を税理士に確認してください。

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販売者からの 3% の保持率を実践する理由は何ですか?

それは、売主が得たキャピタルゲインから得られる税金がスペインで支払われるというスペイン政府の保証を意味するからです。

 

3% の留保金が支払われなかった場合はどうなりますか? 

買主が留保を実行しない場合、スペイン政府は、売却の対象となる物品または不動産の当該支払いに対する債務を執行することができます。

これにより、買主が支払いを行わなかったり、売主に支払いを保留したりした場合、最終的には債務の実行手続きが行われ、彼の場合は取得した不動産が差し押さえられる可能性があります。

 

3% の留保が適用されたら、販売者は何をする必要がありますか?

 

販売署名日から 210 か月以内に、モデル XNUMX の納税申告書を提出する必要があります。

 

この場合、キャピタルゲインの計算結果よりも少ない金額が源泉徴収された場合、つまり、売主から 10,000 ユーロが源泉徴収され、キャピタルゲインの計算結果が 15,000 ユーロとなった場合。 、販売日から 5,000 か月以内に、210 モデルのプレゼンテーションで残りの XNUMX ユーロを寄付する必要があります。

 

それ以外の場合、売主がキャピタルゲイン税の支払いから生じる金額を超える金額を源泉徴収した場合、売主はその金額の返還を求める権利を有します。 発売日からXNUMXヶ月以内にご提示いただく必要がございます。

 

この時点で重要なことは、スペイン政府に 3% の返還またはその保留の一部がある場合、売主はその対象となる納税義務を事前に遵守していることが必要となることです。彼は非居住者という概念においてスペインで所有者としての義務を負っていた。 それは、スペインのすべての不動産所有者が非居住者として義務付けられている、第二の居住地に対するIRPFNRの年間帰属所得税の提示です。 通常、この義務は XNUMX 年間義務付けられます。 言い換えれば、スペイン政府は帰属所得税を正規化することや、売却日以前の過去 XNUMX 年間を超えて支払わないことを要求することはない。

 

スペイン政府は保留された 3% の超過分を返還するまでどれくらいの時間が必要ですか?

 

政権は超過分の保留分を返還するまでに 6 か月の猶予を与えられています。 6 か月後、行政は遅延利息とともに当該金額を返還する義務があります。

 

場合によってはスペイン政府が返還を実行するのに XNUMX 年以上かかる場合があるため、返還の期間には特に注意する必要があります。

 

また、政府が返還または償還を実行するために最長 XNUMX 年間の猶予期間があることも考慮する必要があります。 したがって、払い戻しを得るまでに XNUMX 年以上かかる場合は、専門家にサービスを依頼して、払い戻しを受ける権利の有効期限を無効にする必要があります。

 

スペインで不動産を寄付する場合、3% の留保を実践する義務はありますか?

 

スペインにある不動産の寄付の場合、これらは無料であるため、対価を支払う必要はなく、寄付金の価値の 3% を差し控える義務もありません。 寄付をするか、モデル 211 を通じて寄付を入力します。

 

マンション解散・共有所有権消滅の場合、3％の源泉徴収は義務ですか？

 

通常ではありません 。 言い換えれば、マンションの解散は中立的な処分行為であり、当事者のいずれにも財産譲渡は発生しません。 したがって、利益があるとは考えられません。

 

しかしながら , 共同所有者の一人がその者に属する部分を超える部分を授与された場合 , この場合、当該部分は共有者にとってキャピタルゲインとなるものとみなされることになります。 保持を実践する必要があります。 当該超過部分の3％ . 

つまり、例えば「A」と「B」がスペインに不動産を所有しており、「A」が65％、「B」が35％を共有するケースがあったとします。 この場合、マンション解散が発生し、各自が財産の50％を保有することが確定した場合には、「B」は出資額に加えて15％を取得したものとみなされます。 つまり、35% の価値を寄付すると 50% の結果が得られ、その 15% の余剰がキャピタルゲインとみなされ、「A」はその 3% の価値の 15% を保持することを強制されます。 「B」。

同様に、「B」が財産の 35% に加えて、50,000 ユーロの現金会話を受け取る別の例があると想像してみましょう。 同様に、現金による報酬は「B」の既存資産の 3 つであるため、XNUMX% の留保の対象となります。

 

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ベンダーの他の税金-PLUSVALÍA

主に、PLUSVALÍAは、購入と販売の時間から、あなたの財産が存在する土地の価値の増加に対する税金です。 市役所からの特定の基準に依存するため、売却前に計算する立場にないのは唯一の税金です。

このような場合、買い手から売り手への留保は、この税金の支払いをカバーするのに十分です。 全体的に、売り手が販売後に国を離れるとき。