スペインの規制では、建築物が財産登録簿にアクセスできるようにするために、公証人は、建築許可証の提供と、最終的な作業証明書などを含むすべての建設文書の提供を要求する必要があることを確立しています。
これは、2015 年 30 月 XNUMX 日の勅令第 XNUMX 号で述べられていることです (土地法の統合テキスト)。
しかし、建設業許可を受けずに建てられた建物はどうなっているのでしょうか。
これらの場合、同じ土地法は、その第 28.4 条で、制限の満了により、取り壊しを意味する都市の合法性を回復するための措置を講じることがもはや適切でなくなった建造物、建物、設備について定めています。対応する期間、 プロパティ レジストリにアクセスできる可能性があります。
不動産登記簿にアクセスできる建物の目的は何ですか?
この根本的な理由は、財産登録簿の一部ではない建設は、いかなる法的取引の一部にもならないからです。 つまり、購入、売却、相続、住宅ローン、税金の支払いなどはできません。
プロパティレジストリへのアクセスにより、建設は合法的なトラフィックの対象となり、所有者の財産権の一部となります。 さらに、法制度によって、当該財産を取り壊したり、取り壊したり、その他の方法で破壊したりすることはできないことを暗黙のうちに暗示しています。 これにより、所有者は、ライセンスなしで建設されたとしても、その建設に対する財産権を統合します。
しかし、ライセンスなしで建設された建造物が財産登録簿に提出されると、それは完全に合法化されますか? つまり、100%合法と言えるのでしょうか?
答えは複雑です。
前に述べたように、プロパティ レジストリへのライセンスなしで構造物にアクセスすることは、この構造物を法的に可視化することを意味します。
言い換えると 建設業許可を受けて建設工事が行われると、市議会に工事実施の旨が通知されます。 、そしてスペインの法制度はこの解釈に注目しています。 また、この建設が完了したときは、建築家の仕事の完了証明書、および対応する新築の宣言による公証人のオフィスでの宣言によって通知されます。 このように、建設業許可を受けて建設された建造物は、法制度によって自動的に識別および認識されます。
ただし、無断で建設された建造物 建設ライセンスは、その建設が行政に報告されていないため、合法的な交通の一部ではありません . 税金、土地台帳、および Ibi の目的で、上記の建設の記録がある可能性がありますが、これは、建設の合法性を目的として、領土内の作業を管理および監督する担当機関が、この法的構造に気づきました。
また、このような場合、つまり行政が違法な建築物があることを知っていれば、違法とみなされたとして、自動的に当該建築物の解体を命じる行動をとらざるを得なくなります。
何が起こるかというと、 スペイン行政 、法的および商業的行為の合法的なトラフィックにおけるセキュリティの同じ原則により、 違法に行われた工事や建設に対して無期限に行動することはできません。
また、さまざまなスペインの地域規制により、行政機関がライセンスなしで建設された作品や建造物を検出するための最大時間制限が常に設定されているため、行政制裁、罰金、さらには解体命令によって罰することができます. この時間が経過すると、管理者が発見したり、建設に反対したりすることなく、所有者の資産で合法化され、家産化されます。
スペインの法律では、この用語は自治コミュニティによって異なります。
ここでは、バレンシア コミュニティとアンダルシアの XNUMX つのケースについて説明します。
バレンシアのコミュニティ。
バレンシアコミュニティでは、規制はに基づいています 5 年 2014 月 25 日の「領土計画、都市計画および景観」に関する法律第 XNUMX 号 バレンシア コミュニティの ("としてよく知られている) ロットアップ 2019 年 5 月 8 日から施行されている 2019 月 XNUMX 日の法律により、昨年 XNUMX 年に修正されました。
この法律は、次のことを定めています。 有効期限 :
これらの場合に行政の措置の有効期限を決定するには、XNUMXつのケースを区別する必要があります。
- 未開発の土地、素朴、保護 . 開発不可能な土地または保護された土地にある作品の場合、 有効期限はありません .
したがって、前述の作品を財政的に制裁する可能性がなくなったかどうかに関係なく、管理者の権利は規定していないため、いつでもライセンスなしで建設された作品の解体を命じることができます。
- 都市または開発可能な土地: 都市の開発可能な土地に関しては、LOTUP の発効時 (2024 年 XNUMX 月) に以前の法律に従って有効期限を規定していなかった建築物の制限期間は次のとおりです。 15年間。 以前の時効は4年でした。
つまり、以前に完成したものであれば、ライセンスなしで作品を宣言することができます。 2010 年 8 月 20 日 . この日付は非常に重要です。 四年間 20 年 2014 月 XNUMX 日に正確に行われた LOTUP の発効前。
どれで、 この法律が施行された時点で、建設期間が 2010 年を超えていると規定されていた都市または開発可能な土地での作業 (つまり、XNUMX 年 XNUMX 月より前に完了したすべての建設) は、合法化することができます。プロパティレジストリにアクセスすることによって 。 。
しかしながら、 20 年 2010 月 XNUMX 日以降に認可を受けずに建設された開発可能な都市の土地に建設されたもの 、例えば、2011年、2012年、2013年など、当該建造物の解体命令の時効期間 15年になります .
上に構築された構造でも同じことが起こります 一般的な未開発の土地 、その 20 年 2010 月 XNUMX 日より前に建てられた場合は、プロパティ レジストリにアクセスできます。
しかし、非常に重要なことに、2010 年 2014 月の時点で完成した未開発の土地でのこれらの建設は、LOTUP の第 XNUMX 法/XNUMX の非処方箋制度の対象となります。
そして、に関しては 保護された未開発の土地であり、1 年 2002 月 XNUMX 日より前に完成したライセンスのない建造物のみが宣言される可能性があります。
これは、この日付が以前の法律で管理されていた16年間の経過と、2003年1月2006日に発効したバレンシア都市法XNUMX/XNUMXの発効と一致するためです。保護された土地のために。
アンダルシア
同じことがアンダルシアでも起こりますが、都市化と非都市化の区別はありません。 どちらの場合も、7 年 2022 月 8 日の最後の修正後の文言で、アンダルシアの都市計画法 2012/4 は、行政が作品の取り壊しを要求する権利の制限期間を 6 年から XNUMX 年に延長します。 . 無免許で建設。
バレンシア共同体と同様に、この期間はライセンスのない作品に適用されるものと理解されており、法律が承認された日に、以前の法律で定められた 4 年の期間が経過しています。 つまり、8 年 2008 月 XNUMX 日より前に建設されたすべての建造物が合法化される可能性があります。
したがって、この日以降に建設された建設物については、時効は6年になります。
カタルーニャ
カタルーニャでも同じことが言えます。 1 月 2010 日の立法令 3/4 は、カタロニア都市計画法の改正文を承認し、建物の都市の合法性を回復するための行動の制限期間を 6 年から XNUMX 年に延長しました。
つまり、その解体または解体を要求することです。
しかし、カタロニアでは、6 年の新しい延長期間が適用され始める期間のアンダルシアおよびバレンシアの解釈は与えられていません。 カタロニアの基準によると、法律の承認前、つまり 3 年 2010 月 4 日より前に建設された作品には、6 年の時効があります。 そして、後で構築されたものは、用語が XNUMX になります。
わかった。 わかる！。 では、私の自治コミュニティの法律で定められた期間が認可されずに経過したライセンスなしの建設がある場合、私の家は 100% ですか?
答えは少し複雑です。
このレポートで示したように、建設を認可/処罰する期間が過ぎれば、当該建設を不動産登記簿に登録する権限が付与されます。
つまり、所有者はライセンスなしで作品を「所有」できます。 抵当、賃貸、売却、相続、寄贈等が可能なので、 スペインのシステムは、その解体を命じることはできません。
しかし、スペインのシステムはそのような解釈を合法と認めていますが、 法的構造が持つすべての権利と利点を与えることはできません . 言い換えれば、スペインのシステムは、法律を尊重せず、建設税や建築家などを支払わなかった違法な建設を、これらの手続きを経て法律に従って建設された合法的な作品に同化することはできません。彼らは、対応するすべての税金と費用を支払いました。
このため、ライセンスなしで建設されたが、不動産登記簿に登録されているこれらの建造物は、特別な方法でカタログ化されています。 それらは「順不同」構造と呼ばれます。
このタイプの構造は、法的な構造に関して一定の制限を受けます。
- 保全、安全、健康に限定された改革作業以上は許可されません。 したがって、彼らはリハビリテーション作業を行うことはできません。
- 既存の建物の拡張工事は許可されていません。
- 建物が自然に取り壊された場合（天災、廃墟、災害、水害など）、再建することはできません。 それらは再構築できません。
情報源： トラコープ