バーゲン物件（格安物件）を購入した場合にスペイン税務署から発行される「COMPLEMENTARIALETTERS」
ここ数年、私たちは、不動産の購入に対して追加の税金を請求するよう地方税務署から手紙を受け取ったクライアントを目にしてきました。 この概念は簡単に説明できます。スペインの法律では、税務署が 持っています 宣言された価格が「市場価格を下回っている」ことに基づいて追加の税金を請求するために、取引の宣言された価格を上書きする能力を獲得しました。
これらの文字は現在「補完」と呼ばれています。
この点について、例を挙げて説明します。
再販物件を一定の価格で取得中であると想像してください。 345.000 EUR、バレンシア地方で。
この取引の価値は 345.000 EUR
この価格は実質商業価値と呼ばれ、購入から得られる税と販売から得られる税の計算に使用される値です。
再販売の場合、適用される税金は購入税 (譲渡税 – ITP) で、バレンシアでは価格の 10% です。
ただし、購入金額はあっても、 345.000 EUR (REAL VALUE)、スペイン政府は、税金の基準として使用され、この不動産に支払われる価格 (REAL VALUE) を検査し、再検討するために最長 4 ～ 5 年の猶予を与えられています。 したがって、この 5 年間、行政は取引を検査し、支払った価格 (本当の価値) の代わりに、この販売に対する税の計算に使用される価値を基準として考慮する可能性があります。 345.000 EUR たとえば、もっと高くなければなりません 400.000 EUR。 この最後の値は、FISCAL VALUE (「勇気ある財政"）。
この場合、スペイン政府は両方の価値の差額、つまり REAL VALUE (345.000 EUR.) および会計値 (管理者によって計算された値: 400.000 ユーロ)。 したがって、行政は、10 ユーロではなく、400.000 ユーロに対して 345.000 % の税金を支払うよう要求する可能性があります。
そして、支払うべき税金の計算方法は、財政価格を使用する場合、超過した金額に対して行われます。 この例を使用すると、次のようになります。
- 実質商業価値からの 10 % は 34.500 ユーロです
- 会計値からの 10 % は 40.000
超過分については、40.000 – 34.500 = 5.500 ユーロが支払われます。
不動産取引の財政価値を検出する方法はありますか?
はい、あります。 カタストロの公式サイト ただし、スペインの公式デジタル証明書が必要です。 通常、弁護士は購入手続きが開始されているときに手続きを行う必要があります。
ただし、Catastro の公式サイトからその価値を取得した場合でも、4 ～ 5 年の間にスペイン政府が買い手と売り手で合意したリアル商業価格を調査し、異議を唱える可能性があります。 したがって、このワットに関するあらゆる点を保証するために、購入日に専門家である建築家に不動産評価をしてもらうことをお勧めします。 この評価額は、スペイン政府に対して不動産の本当の価値を証明するのに役立ち、将来的にこれらの価値の最終的な検査に反対するためのより多くの議論ができるでしょう。