בתי תיירות בקהילות בעלים - קונפליקטים
פתרון סכסוכים
תופעת בתי התיירים בתוך קהילות הבעלים היא אחת הסוגיות השנויות במחלוקת שעלו בעניין זה.
השכרת בית למטרות תיירותיות היא לֹא, כשלעצמו, א פעילות מטרידה, אך בפועל היא מייצרת פעמים רבות בעיות של דו קיום עם שכנים, למשל, עקב שימוש אינטנסיבי באלמנטים משותפים, אשר ניתן להבין כחריג מאותו הדבר ולהגביר את הסיכון לנזק, או לרעש בזמנים מסוימים.
אל האני פתרונות שהקהילות השכונתיות יכולות לאמץ לבעיית הדיור לתיירים מגוונות.
השכרה תיירותית של דירות הממוקמות ביישוב שבו שאר הבעלים מגוריהם הרגילים היא פעילות מעצבנת ומסוכנת, בהיותו שימוש באלמנטים המשותפים על ידי מספר רב של אנשים שימוש חריג באותו.
איסור פעילות
(LPH Art.17.12)
נכון לעכשיו, לקהילות הבעלים יש אפשרות להגיע הסכמים המגבילים או מתנים את מימוש פעילות השכרת התיירים.
הסכמים אלו מחייבים את הצבעה חיובית של 3/5 מכלל הבעלים מי, בתורו, מייצגים 3/5 ממכסות ההשתתפות , ללא קשר לשאלה אם הם משנים את התואר המכונן או את התקנון של החברה או לא. קהילה. להסכמים שנעשו במובן זה לא יהיו השפעה רטרואקטיבית, כלומר לא יכולים להגביל את הפעילות למי שכבר ביצע אותה.
הרפיה זו של הרוב הדרושים להגבלת פעילות השכרת התיירים חלה 6-3-2019. עד אז, הגבלה מסוג זה הייתה כרוכה בשינוי התקנון או התואר המכונן, שככזה הצריך תמיכה פה אחד של הקהילה כולה ( LPH Art.17.6 ). המשמעות הייתה שאם כבר היה שכן שמייעד בית ללינה תיירותית או שהתכוון לעשות זאת, כמעט בלתי אפשרי להגיע להסכם נגדו.
לאחר שינוי נורמטיבי זה, היקף הביטוי " מגבלה או תנאי ” הכלול בנורמה מועלית, כלומר אם אסיפות הבעלים יכולות רק ברוב של 3/5 לאסור בלי סיבה מוצדקת את השכרת הנופש או ולו רק, יוכלו לקבוע מגבלות או תנאים שעל הבעלים לעמוד בהם כדי להקדיש את הבית לפעילות זו ורק אם הם לא נענים, לאסור זאת.
בהיעדר הכרזה שיפוטית בעניין, נראה כי תורת הרוב נוטה לאפשרות השנייה הזו:
- קהילת הבעלים יכולה לקבוע מגבלות שונות - כמו למשל שהדיירים לא יכולים להישאר בשטחים המשותפים של הדיירים, שלא ניתן להשאיר את מפתחות הבית או הפורטל מחוץ לבניין לאיסוף הדייר העתידי, הגבלת מספר המשתמשים שיכולים להיות בבית בו זמנית וכו'. בכל מקרה, הם חייבים להיות תנאים שיש בהם תועלת לנכס ולשאר השכנים ואשר מרמזים על ניצול לרעה ברור של זכויות או שבאמת מניחים איסור מוחלט של יעד החופשה של הבית.
- אבל הקהילה, גם אם היא תגיע לרוב מיוחס של LPH Art.17.12 , הקהילה לא יכולה לאסור ישירות אחד הנכסים הפרטיים מלהיות מוקדש למה שנקרא שכירות נופש. משהו שונה הוא שבתנאים מסוימים שנקבעו לו, הפרת אותו, אם היא משפיעה באופן משמעותי על ההתפתחות התקינה של הקהילה, יכולה להיחשב כפעילות מטרידה ולאסור.
- פרשנות ההגבלה כאיסור מוחלט תהווה עודף שיפר את היכולות הדומינליות הנגזרות מזכותו של בעל הבית, אלא אם הן מבוססות על תקנות שאינן קהילתיות. ועד הבעלים יכול היה לאסור את השימוש רק כאשר תקנות המגזר לא התירו את הפעילות בסוג הבניין, במקום או בזמן, באופן שלמעשה לא ניתן להוסיף דבר לתקנה האמורה.
להסכמים שאומצו בין 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , שבוטלה עקב חוסר תוקף בקונגרס, כבר קבעה את הרפיה של הרוב הקיים כיום, כך שאלו שאומצו במהלך אותה תקופה תקפים במלואם ומחייבים את הקהילה ( LPH Art.17.12 ).
עלייה בעמלות
(LPH Art.17.12)
פתרון נוסף שהישובים יכולים לאמץ הוא להכניס את דירות התיירים אך לאלץ את בעליהן לשלם מכסות הוצאות מיוחדות, או על ידי הגדלת מכסות ההשתתפות בהוצאות המשותפות לדירות בהן מתבצעת פעילות זו. לאימוץ שלהם, סוג זה של הסכם דורש הצבעה חיובית של 3/5 מכלל הבעלים אשר בתורם מייצגים 3/5 ממכסות ההשתתפות.
בכל מקרה, התוספת לא תעלה על 20% מהאגרה ששולמה.
אמצעי זה, החל מ 6-3-2019 , כבר נכלל על ידי RDL 21/2018 ב LPH לפיכך, ההסכמים שינקטו בעניין זה בין התאריכים 12-19-2018 ו-1-23-2019, תקפים לחלוטין ומחייבים את הקהילה.
באמצעי זה אין בכוונתו להכשיר את הבעלים המקדיש את ביתו לפעילות השכרת תיירים, אלא לעשות שימוש במרכיבים משותפים פרופורציונליים לתרומתו לקהילה.
פעולת בית המשפט
אם הקהילה סבורה שהבעלים או המשתכן בדירה מתפתחים בה או בשאר הנכסים פעילויות אסורות בתקנון, המזיק לרכוש, רשאי נשיא הקהילה, מיוזמתו או מיוזמתו של מי מהבעלים או מהדיירים, לדרוש ממי שמבצע את הפעולות האסורות לחדול לאלתר. אם הבעלים או המשכיר ימשיכו לפתח את ההתנהלות המזיקה, הם יכולים לפנות לבית המשפט כדי שבתי המשפט יוכלו להכריע בעניין
ביחס למגורים לתיירים, מלבד ההסכמות שהקהילות עשויות לנקוט כדי לאסור בעתיד את הפעילות, שאלה שעולה בבתי המשפט לגבי אלו שכבר קיימים, האם הקדשת בתים אלו להשכרה לתיירים היא פעילות אסורה, תוך ניתוח הרגולציה בתקנון ופרשנותה.
העמדה שבה נוקטים בתי המשפט כעת היא להודות בכך הגבלה או איסור של דירות תיירים בקהילת בעלים רק כאשר בכותרת המכוננת או בתקנון מצוי איסור ברור ומפורש, המשפיע על רוכשי צד ג' ובתנאי שהאיסור הקבוע בחוק נרשם בלשכת רישום המקרקעין. עם איסור כזה נוקטת קהילת הבעלים באמצעי מניעה על מנת להימנע מפעילויות מטרידות.
הקהילות האוטונומיות, לאור המחלוקת שהתעוררה עם דירות אלו, הסדירו עניין זה כדי להתאימו למצב הקיים ומנסות להימנע, ככל שניתן, מעימותים אלו שנוצרו ביישובים השכנים.
לפני מגמה זו, התפרש כי די בכך שה המונח דירה שימש בכותרת המכוננת או בתקנון קהילת השכנים לשקול כי השימוש היחיד המותר בדירה היה למטרה זו, מגורים או בית, וככזה סותר את זה של המטרה התיירותית.
מקור: TLACORP