רווחי מס שיש לשלם בעת מכירת נכס בספרד - IRPF במבצע - דגם 210 ודגם 100

כבעלים של נכס בספרד, בעת מכירה, אתה צריך לשלם את מה שאנו מכנים "Ganancia Patrimonial", ידוע גם כ "רווחי הון" באנגלית, או "פלוס-ערך" בצרפתית, "Meerwaarden" בהולנדית, או "Kapitalgewinn” בגרמנית וכו'. מס זה על המכירה הוא חלק ממס ההכנסה הכללי.

על מנת לדעת כיצד פועל מס זה, אנא שימו לב למושגים הבאים:

 1.- מחיר רכישת הנכס:  הסכום הכולל ששולם על מחיר הרכישה בעת רכישת הנכס. 

2.- הוצאות ומיסים שהצטרפו לרכישה:  מושג זה מגולל את הסכום הכולל על ההוצאות והמסים ששולמו שהיו קשורים לרכישה:

– אגרות נוטריון ורישום מקרקעין

- סכום ששולם על מע"מ ומס בולים (במקרה של נכסים חדשים) או מס העברה (במקרה של מכירה חוזרת)  

– שכר טרחת מקצוע: שכר טרחת מתווך, שכר טרחת עורך דין וכו'. 

 3.- רפורמות, עבודות ושיפורים שנעשו בנכס:   חשוב מאוד לדעת שלא כל הרפורמות יתקבלו כהפחתת מס רווח הון. אך ורק, הממשל הספרדי יקבל רק את אלה  רפורמות הנחשבות כ"מבניות", כמו "שיקום" או "הרחבות" של מבנים.  

ניתן לשקול גם הרחבות שבוצעו בנכס על מנת לקבל הפחתה ב-IRPF. משרד המס הספרדי מחשיב "הרחבה" מורכבת מתהליך שבו מרכיבים חדשים משולבים בנכס, המתקבלים כעבודה/בנייה בנכס המעניקה יכולת ייצור גדולה יותר. "בקונספט זה ייכנסו הקונסטרוקציות החדשות, הרחבות פני השטח וכו' שנעשו בנכס. כמו כן, ניתן לחשב את העלות של הרחבות אלה כערך רכישה גבוה יותר.

אבל, היזהרו, לא ניתן לחשב את עבודות התיקון והשימור הנעשות בבית במטרה להקטין את גובה רווח ההון, שכן אין מדובר בעבודות שמטרתן שיפור הבית או הרחבתו, אלא לשמור אותו במצב מושלם לשימוש והנאה.

וכדי להבדיל בין "עבודות ההשבחה" ל"עבודות השימור", מציינים במשרדי המס כי "תיקונים ושימורים הם כאלה שמטרתם לשמור על אורך החיים השימושיים של הנכס וכושר הייצור או השימוש שלו, תוך שניתן לראותם כהרחבות. או שיפורים שמביאים, בין אם להגדלת הקיבולת או יכולת המגורים של הנכס, וכן להארכת חייו השימושיים. במקרה שביצעתם עבודות שיפוץ, בהתאם לאופין, הן עשויות להיות מסווגות כהשבחות או הרחבות, ובמקרה זה יש לקחת אותן בחשבון בעת ​​חישוב שווי הרכישה של הנכס המועבר, או הוצאות שימור או תיקון. מה שאין לקחת בחשבון בחישוב האמור.

לסיכום, לפנינו שאלת ראיות, שיש להכריע בה כל מקרה לגופו בהתאם לאופי העבודות שבוצעו.

 4.- שימור עבור רווחי הון: במקרה הספק אינו תושב מס בספרד, קיימת שימור ממחיר המכירה של 3%. סכום זה אינו משולם לספק, ויש לשלמו למס הכנסה כ"שימור" להצהרת רווחי הון הקרובה שתוצג לאחר המכירה. על הקונה מוטלת החובה "לשמור" על 3% מהמחיר לתשלום ולהפקידם במשרד המס הספרדי, כ"תשלום מראש" של רווחי ההון שישולמו מהספק.

בסיס המס

מכירת נכסים ספרדיים נובעת מהתחייבות לרווחי הון לספקים על ה"רווח הנקי" המתקבל מהמכירה עם הנוסחה הבאה: 

מחיר המכירה – מחיר רכישה – הוצאות ומיסים ברכישה – עלות "רפורמות מבניות" שנעשו בנכס

שיעור מס

לאחר חישוב בסיס המס הזה "רווח נקי", שיעור המס שתשלם שונה ממצב המס שלך בספרד כתושב ספרדי או כתושב ספרדי לא: 

- תושבי ספרד - דגם 100:

במקרה שאתה נחשב כ"תושב מס ספרד" (מה שאומר שאתה משלם את מס ההכנסה שלך בספרד כתושב ספרד), אז, לאחר חישוב רווחי ההון, יהיו לך ההטבות הבאות על המס:

• ללא רווחי הון למגורים קבועים: במקרה שהנכס שאתה מוכר הוא בית המגורים הקבוע שלך (אתה משתמש בו יותר מ-3 שנים כ"בית קבע"), יהיו לך היתרונות הבאים:
  • אם אתה צעיר מגיל 65: אינך משלם ל-CG עבור סכומי המכירה שהושגו "מושקעים מחדש" ברכישת נכס חדש שישמש למגורי הקבע שלך. יש לך שנתיים לתרגל את ה"השקעה מחדש" הזו (עבר שנתיים מבלי להשקיע את הסכומים הללו, תחויב במס מלא).
  • אם אתה מעל גיל 65: אתה לא משלם CG עבור הסכומים שהושגו במכירה. וזאת גם אם לא "משקיעים מחדש" בנכס חדש.
• ללא שימור של 3%: עם השלמת המכירה, אתה מקבל את מלוא סכום המחיר מהקונה ללא שימור.

שיעור מס במקרה של תושבי מס
רווח נקי	שיעור מס
עד 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

- תושבי ספרד שאינם תושבים - דגם 210:   תקן שיעור מס: 19%

דוגמה לחישוב רווחי הון: 

• קנית נכס למכירה חוזרת בשנת 2015 במחיר של 200.000 יורו.
• באותו רגע שילמת 24.000 יורו, שהם 12% מההוצאות: 10% מס העברה + 2% נוטריון, רישום מקרקעין, שכר טרחת עורך דין וכו'.
• לאחר מכן, ביצעת רפורמות פנימיות תמורת 17.000 אירו (שינוי חיפוי הרצפה, תיקון הבריכה וחלונות חדשים).
• כמה שנים מאוחר יותר בניתם מוסך בשווי של 20.000 יורו

אז, החלטת למכור עכשיו במחיר של 260.000 אירו.

מה רווחי ההון שנגזרו ממכירה זו?

הערה: לפני שנבצע את החישוב, עלינו להודיע ​​שהממשל הספרדי ישקול את כל המושגים לעיל כדי להפחית את המס, מלבד זה של "רפורמות פנימיות" בשווי של 17.000 אירו. הסיבה לכך היא משום שרפורמות "פנימיות" שאינן רפורמות "מבניות" אינן נחשבות להטבות מס.

אנו משתמשים בנוסחה:

260.000 (מחיר המכירה) - 200.000 (מחיר רכישה) – 24.000 (הוצאות ומיסים על רכישה) – 20.000 (מוסך חדש) =

16.000 EUR

זהו "הרווח הנקי" שיתקבל עם המכירה

מכיוון שהשיעור עבור רווחי הון הוא 19%, אזי, סכום המס עבור רווחי הון יהיה:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 דרך תשלום המס

במקרה תושבי מס ספרדי, המס מוצהר יחד עם שאר ההכנסות, פנסיה, משכורת וכו' כחלק מהצהרת מס הכנסה העולמית שתוצג לפני סוף יוני של השנה שלאחר מכן.

  במקרה לא תושבי מס בספרד, הדרך לשלם רווחי הון היא כדלקמן:

• עם השלמת המכירה: 3% שימור: עם השלמת המכירה, הממשל הספרדי מאלץ את הקונה לבצע החזקה של 3% מערך מחיר המכירה. לכן, אתה לא מקבל את מלוא המחיר המוסכם. הקונה שומר על 3% מהמחיר הכולל ועליו מוטלת החובה להפקידם במשרד השומה. זה נעשה "באותו יום של השלמת המכירה".

הערה: בעקבות הדוגמה לעיל, במקרה שמחיר המכירה היה 260.000 יורו, ההחזקה שתתבצע על ידי הקונה תהיה 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• לפני 4 חודשים לאחר השלמת המכירה: הצהרת רווחי הון 19% תקף לשניהם, לאזרחי האיחוד האירופי ולא לאזרחי האיחוד האירופי): לאחר השלמת המכירה, יש לך 6 חודשים להציג את "הצהרת רווחי הון" למשרד המס הספרדי. בהצהרה זו, עליך (או עורך הדין שלך), לחשב את המס לפי הדוגמה לעיל. במקרה זה, הסכום שאתה צריך לשלם הוא 3.040 אירו.

הערה: כפי שהוסבר כאן, רווחי ההון הנגזרים מעסקה זו הם של 3.040 אירו. מכיוון שנשארת עם סכום גבוה יותר (7.800 אירו), אז יש לך "זיכוי" מהממשל הספרדי עבור ההפרש.

לכן, אם הממשל הספרדי מחזיק ממך 7.800 אירו עבור מס CG, מכיוון שהתוצאה הסופית של המס היא רק 3.040 אירו, אזי, הממשל הספרדי חייב "להחזיר" לך את ההפרש: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

כיצד לתבוע את ההחזר הזה? על עורך הדין שלך לכלול עובדה זו באותה הצהרת רווחי הון, כדי להציג אותה למשרד המס.

 הערה: בדרך כלל הבעלים מבלבלים את "מעון המס הספרדי" עם "המעון הספרדי".

במילים אחרות, אנשים חושבים ש"כרטיס המגורים הספרדי, או "תעודת השהייה" שהושג במשטרה הלאומית הספרדית, מספיק כדי להוכיח שהם "תושבים ספרדים עבור מיסים", ולמרבה הצער, זה לא המקרה.

"כרטיס מגורים ספרדי"(או"אישור מגורים ספרדי"), אינו המסמך התקף לשינוי שיקול המס שלך כ"תושב מס".

כרטיס המגורים הספרדי (או האישור) משמש רק להכרזה שאתה "גר" בספרד, על מנת להקל על המשטרה לקבל שליטה טובה יותר על התושבים באזור מוגדר.

על מנת להפוך לתושב ספרד עבור מיסים, ולאחר מכן להתחיל לשלם את המיסים שלך בספרד כאזרח ספרדי רגיל, עליך להשיג את אישור מס לתושב ספרד הונפק על ידי משרד המס הספרדי או המכס הספרדי, ולאחר מכן תתחיל לשלם את המיסים שלך בספרד, ולא בארץ המוצא שלך.

וגם, ברגע שאתה צריך להצהיר למס המשרד מהמדינה שלך שאתה תושב מס ספרדי, ושאינך מעוניין להמשיך כמעון מס במדינה שלך-

אז בבקשה, בדוק עם יועץ המס שלך את המסים שאתה משלם כעת, כי גם אם אתה לא תושב ספרד, אתה צריך להצהיר ולשלם את מס הכנסה שאינם תושבים.

____________________________________________________________________________

 

למה לתרגל את השמירה של 3% מהמוכר?

מכיוון שהוא מייצג ערובה לממשל הספרדי שהמיסים הנגזרים מרווח ההון שהשיג המוכר ישולמו בספרד.

 

מה קורה אם החזקה של 3% לא תשולם? 

במקרה שההחזקה אינה נהוגה על ידי הקונה, המינהל הספרדי רשאי לבצע את החוב עבור התשלום האמור בטובין או בנכסים מושא המכירה.

שבמקרה שהקונה לא ישלם את התשלום ואף לא יעכב את המוכר, הוא עלול לסבול בסופו של דבר מהליכי הוצאה לפועל של החוב, ובעניינו - תפיסה של הנכס הנרכש.

 

לאחר החלת החזקה של 3%, מה על המוכר לעשות?

 

יהיה עליך להציג את הצהרת המס, כי דגם 210, תוך תקופה של ארבעה חודשים ממועד החתימה על המכירה.

 

במקרה זה, במקרה שנמכה פחות מהסכום הנובע מחישוב רווח ההון, כלומר, אם 10,000 אירו נעצרו מהמוכר, ותוצאת חישוב הרווח ההון היא 15,000 אירו. . , תצטרכו לתרום את 5,000 אירו הנותרים עם הצגת דגם ה-210, תוך ארבעה חודשים מתאריך המכירה.

 

אחרת, אם עצר המוכר סכום העולה על הסכום הנובע מתשלום מס רווחי הון, תהיה לו הזכות להחזיר סכום זה. יש להציג זאת תוך ארבעה חודשים ממועד המכירה.

 

חשוב בשלב זה, כלומר, במקרה שישנה זכות החזרה של 3%, או חלק מהשמירה האמורה לממשל הספרדי, הדבר יחייב את המוכר לעמוד בעבר בחובות המס שאליהן. הוא היה חייב כבעלים בספרד בתפיסה שלו כתושב חוץ. כלומר, להצגת מס ההכנסה הנזקף השנתי של IRPFNR, של מגורים שניים, אליו מחויבים כל בעלי הנכס בספרד כתושבים שאינם תושבים. בדרך כלל, חובה זו תידרש לתקופה של ארבע שנים. במילים אחרות, הממשל הספרדי לא ידרוש להסדיר מס הכנסה זקוף, שלא ישולם מעבר לארבע השנים האחרונות שקדמו למועד המכירה.

 

כמה זמן יש לממשל הספרדי להחזיר את העודף של 3% שנעצר?

 

למינהל יש 6 חודשים להחזיר את השמירה העודפת שנעשתה. לאחר 6 חודשים תידרש המינהל להשיב את הסכום האמור בצירוף ריבית איחור.

 

יש לנקוט זהירות מיוחדת בתקופת ההחזרה שכן הממשל הספרדי יכול לקחת במקרים מסוימים יותר משנה לבצע את ההחזרה.

 

כמו כן, יש לקחת בחשבון שלמינהל יש עד ארבע שנים לתרגל את ההחזר או ההחזר. לכן, במקרה שלוקח לך יותר משנה עד לקבלת החזר, תצטרך לשכור את שירותיו של מומחה לשיתוק תקופות פקיעת הזכות לקבל החזר.

 

האם יש חובה לנהוג בשמירה של 3%, במקרה של תרומות של נכסים בספרד?

 

במקרה של תרומות של נכסים הנמצאים בספרד, מאחר ואלו בחינם, אין מחיר לשלם עבורם, כלומר, אין תמורה, אין חובה לעכב 3% מערך התרומה או הזנתה דרך דגם 211.

 

האם במקרה של פירוק בית משותף, או הכחדה של שיתוף, חובה לעכב 3%?

 

לא בדרך כלל . במילים אחרות, פירוק הבית המשותף הינו מעשה דיספוזיטיבי ניטרלי, אשר אינו מייצר העברה ממון למי מהצדדים. לכן, לא נחשב שיש רווח.

 

אולם , במקרה שאחד מהבעלים המשותפים יזכה בחלק גדול מזה השייך לו , במקרה זה, ייחשב כי החלק האמור מהווה רווח הון לבעלים המשותף, אשר עמו, יש לתרגל שימור. של 3% על החלק העודף האמור . 

במילים אחרות, למשל, נניח שיש מקרה שבו ל-"A" ול-"B" יש נכס בספרד שבו 65% משותפים ל-"A" ו-35% ל-"B". במקרה זה, במידה ויתרחש פירוק בית משותף בו יקבע כי כל אחד שומר על 50% מהרכוש, ייחשב כי "ב" השיג 15% יותר ממה שתרם. כלומר, תרומה של ערך של 35% שהושג תוצאה של 50%, שבאמצעותה, עודף של 15% ייחשב כרווח הון, ו"א" ייאלץ לשמור 3% מהערך של אותם 15% ל "ב".

באותו אופן, בואו נדמיין שיש דוגמה נוספת שבה "B" מקבל, בנוסף ל-35% מהנכס שלו, שיחת מזומן בסך 50,000 אירו. באותו אופן, הפיצוי האמור במזומן יהיה כפוף לשמירת 3%, משום שהוא מייצג את אחד הנכסים הקיימים של "ב".

 

 __________________________________________________________________________

 

 

מסים אחרים לספקים-PLUSVALÍA

בעיקר, ה-PLUSVALÍA, הוא מס על עליית ערך הקרקע שבה נמצא הנכס שלך, מזמן הקנייה והמכירה. זה המס היחיד שאנחנו לא בעמדה לחשב קודם למכירה, כי תלוי בקריטריונים ספציפיים מבית העירייה.

במקרים אלו די בהחזקה של הקונה למוכר לכיסוי תשלום מס זה. בסך הכל כאשר המוכר עוזב את הארץ לאחר המכירה.