ישנם מקרים רבים בהם הרוכש מציע רכישת בניה חדשה במשטר ניצול ובעלות חשופה/עירומה. בידול זה חשוב מכיוון ששתי ההנחות ממוסות באופן שונה. בדרך כזו ש:
– הרכוש החשוף בבניינים חדשים מחויב במע"מ + אג"ד
- השימוש בשימוש ממוסה על ידי ITP (מס העברה)
אומנות. סעיף 20 לחוק המע"מ קובע במפורש כי חוקת זכויות השימוש וההנאה (השימוש) תהיה פטורה ממע"מ. כמו כן, סעיף 7.5 לחוק מס העברות קובע כי זכות השימוש תהיה חייבת במס זה כאשר היא פטורה מחיוב במע"מ.
לכן, בזמן שבו רכישת נכס בנייה חדש מתבצעת:
– הבעלות על הדוב/עירום יחויב במס על ידי IVA+AJD
– השימוש יחויב במס ITP – מס העברה
לפיכך, ומהרגע הראשון של עסקת הרכישה יהיה צורך בקונה ליידע את הבונה/יזם על כוונתו לרכוש את הנכס בנוסחה הנפרדת של בעלות שימוש-חשוף.
וזאת משום שאותו חוזה מכר חייב לכלול את הדברים הבאים:
– זה קובע במפורש שהרכוש החשוף המופרד מהשימוש נרכש.
– שדווקא החלק מהמחיר שחייב במע"מ + AJD או ITP מוערך.
– שהתשלומים שיש לשלם על חשבון מחיר ההנאה רשומים בחוזה בנפרד מתשלומי הרכוש החשוף.
– בתום הרכישה, על היזם והקונה למסור את רשימת התשלומים המקבילה שבה מוצדק כי חלקם היחסי של התשלומים האמורים בוצע כהלכה, הן כקניין זכויות והן כרכוש חשוף.
השימוש יכול להיות זמני או לכל החיים. בכל הנוגע לחישוב שלך, אתה יכול לבקר במאמר הסבר טוב על ידי לחיצה כאן.
במקרה של רכישת תועלת באמצעות חברה או אדם משפטי
במקרים בהם הנכס עתיד להיות מיועד לפעילותו הכלכלית של הרוכש, מקובל מאוד למצוא נוסחאות רכישה בהן זוהי חברה או אדם משפטי שרוכשים את ההנאה.
במקרים אלו של רכישת הקניין התאגיד, יש לומר כי המנגנון והתפעול בעת ניהול רכישה זו. זהה בדיוק למקרה שאדם טבעי רוכש שימוש כאמור. ההבדל היחיד הוא פשוט כאשר מחשבים את השימוש של אותו אדם משפטי.
הכלל לחישוב הוא כדלקמן:
– השימוש באדם משפטי יהיה 2% לכל שנת משך, עם הגבלה של 30 שנה.
לפיכך, בשום מקרה אסור ששווי השימוש בחברות יעלה על 60%.
כמו כן, יש לזכור כי במידה ש העברת זכויות היתר נחשבת כמתן שירותים, בהתאם לסעיף 11 3 לחוק מע"מ, זה לא ניתן לוותר על הפטור ממע"מ אם התקיימו הדרישות לכך שכן זה אפשרי רק ביחס לאספקת טובין אך לא לאספקת שירותים.
למידע נוסף הקשור למושג וחישוב השימוש, אנו ממליצים לבקר באתר מיוחד למטרה זו:
https://spanishsolicitors.com/usufruct-in-spain-right-to-use-the-property