לצורך החישוב מהתשואה נטו על הון הנדל"ן, את כל מה היא הוצאות הכרחיות ל להשיג אותו, גם כן כמו הסכומים שהוקצו ל ניתן לנכות את ההפחתה ממלוא תשואות הנכס ומשאר הנכסים המועברים עמו ובלבד ש. הם מתכתבים לה פחת אפקטיבי.
במקרה של חכירת נכס חייבת ואינה פטורה ממס ערך מוסף ( מס ערך מוסף ) או המס הקנרי העקיף הכללי ( IGIC ), השתתפות עצמית תחושב לא כולל מס ערך המוסף או, במידת הצורך, IGIC.
הוצאות הכרחיות כדי להשיג שכר הדירה : אינטרס ומימון אחר הוצאות ו שימור ו לתקן הוצאות [ אומנות . 23.1 א) חוק IRPF 10 ו-13 א) רגלמנט]
הדברים הבאים נחשבים כלולים בין ההכרחיים הוצאות ל להשיג התשואות , בין אחרים :
- הוצאות השתתפות עצמית
- ריבית והוצאות מימון אחרות
אינטרס ואחר מְמַמֵן הוצאות של זר הון מושקע ב רכישה או השבחה של הנכס, הזכות או הסגל עבור שימוש או הנאה, כמו גם, היכן שמתאים , של הנכס המוקצה, ניתנים לניכוי.
האינטרסים אשר, עקב החלת משכנתא-קומה סעיפים , היו משולמים על ידי הנישום ו עם כבוד ל אלה ש , לפני סוף של המונח להגשת העצמי - הערכה של מס הכנסה אישי על ידי מימוש כאמור , ה הסכם לחזור מה היא הסכום מושג עם הכספים מוסד או בתור תוצאה של פסיקת בית משפט או פסק בוררות, לא ניתן לנכות אותם as הוצאה.
- שימור ותיקון
הוצאות של שימור ו לתקן של רכוש שמייצר הכנסה הם השתתפות עצמית . למטרות אלה, יש להם שיקול זה :
- א) אלה המבוצעות באופן קבוע במטרה לשמור על שימוש רגיל במוצר חומרי, כגון צביעה, סיוד או תיקון מתקנים.
- ב) החלפת אלמנטים, כגון מתקני הסקה, מעלית, דלתות בטחון או אחרים, לצורך הרחבה או השבחה של הנכסים, אינה ניתנת בניכוי למושג זה, שכן הם מהווים שווי רכישה גבוה יותר שההחזר שלו מתבצע באמצעות הפחת המקביל.
**מגבלת ניכוי מרבית עבור שני סעיפי ההוצאה הדרושים הקודמים
- הסכום הכולל המרבי לנכות עבור ריבית והוצאות מימון אחרות ועבור הוצאות שימור ותיקון לא יעלה, עבור כל נכס או זכות, על סכום מלוא ההכנסה שהושגה.
ניתן לנכות את העודף בארבע השנים הבאות, מבלי לחרוג, יחד עם ההוצאות בגין אותם מושגים התואמים לכל אחת משנים אלו, את סכום התשואות המלאות שהושגו בכל אחת משנים אלו. אותו הדבר, לכל טוב או זכות.
- הסכום הממתין לניכוי מהתרגילים יחול בעדיפות על הסכומים המתאימים לתרגיל עצמו עבור אותם מושגים.
במקרה שיש מספר חוזי חכירה בשנה על אותו נכס, יש לחשב את הגבול המקסימלי של הסכום לניכוי עבור ריבית והוצאות שימור ותיקון תוך התחשבות בסכומים ששולמו בשנה ובמלוא ההכנסה שהושגה. בה, בחלק מחוזי החכירה, הסכום שנוכה עבור ריבית והוצאות אחזקה ותיקון עלול לעלות על ההכנסה שהושגה.
- מיסים והיטלים שאינם ממלכתיים
מיסים והיטלים ניתנים לניכוי , כמו גם אגרות והיטלים מהמדינה , כגון IBI, עמלות עבור ניקיון, איסוף זבל, תאורה וכו', בתנאי ש:
a ) להשפיע על מחושב תשואות or על הסחורה or זכויות שמייצרות אותן.
- ב) אין להם אופי עונשי.
- חובות של גבייה קשה
חובות בגבייה קשה ניתנים בניכוי, ובלבד שנסיבות אלו מוצדקות דיו. זה מובן מספיק מוצדק בנסיבות הבאות:
- א) כאשר החייב נמצא בפשיטת רגל.
ב) כאשר בין מועד הליך הגבייה הראשון שביצע הנישום ועד תום תקופת המס, חלפו יותר משישה חודשים, ולא היה חידוש זיכוי.
מתי חוב נאסף אחריו ניכוי , זה יהיה מחושב כ הכנסה בשנה שבה מתרחש הגבייה האמורה.
- סכומים שהוקצו להפחתת הנכס.
הסכומים מיועד ל את ההפחתה of מה היא רכוש ו האחרים נכסים שהוקצו עמו נחשבים להוצאות הניתנות בניכוי, בתנאי שהם גפרורים ל הפחת האפקטיבי שלהם.
הפחתות נחשבות לעמוד ב דרישת יעילות מתי הם אינם עולים על האחוזים המצוינים להלן:
- נכס:
התוצאה של החלת האחוז של 3% על הגדול מבין הבאים ערכים.
- א) עלות רכישה ששולמה, כולל הוצאות ומיסים הטבועה ב רכישה (נוטריון, רישום, מע"מ ללא ניכוי, מס על העברות נכסים ו פעולות משפטיות מתועדות , סוכנות הוצאות , ) לא נכלל בחישוב שווי הקרקע. ברכישת מקרקעין בירושה או תרומה, רק החלק של ה הוצאות ו מסים הגלומים ל מה היא רכישה כי המתאים לבנייה, כמו טוֹב כמו כל השקעות ושיפורים שנעשו.
- b) ערך קדסטרלי, לא כולל הערך של ה
אם שווי המקרקעין ידוע, הוא יחושב לפי יחסי עלות הרכישה בין הערכים הקדסטרליים של מה היא אדמה ו של בנייה של כל שנה משתקפת בקבלה המקבילה של ה מס על נדל"ן (IB I ).
- נכסים בעלי אופי מיטלטלין שהוקצו במשותף עם הנכס
הם יהיו ניתנים להחזר בתנאי שניתן יהיה להשתמש בהם לפרק זמן העולה על שנה.
יובן כי הפחתת ההשתתפות העצמית השנתית ל כל אחד מהנכסים המועברים עומד בדרישת האפקטיביות, כאשר סכומו אינו עולה על תוצאת החלת ה עלויות רכישה בהתאמה ל בהתאמה שלהם רכישה עלויות , עמידה במקדמי ההפחתה . התואם לו בהתאם לטבלת הפחתות הפשוטה שאושרה בצו מיום 27. בתוך טבלה זו, בין היתר, מקדם ההפחתה היעיל המרבי הבא: התקנות, ריהוט ואביזרים: 1998%.
- זכויות שימוש או הנאה בנכס
הם יהיו ניתנים לפדיון בתנאי שרכישתם הייתה כרוכה בעלות עבור הנישום. במקרים אלה יש צורך להבחין בין:
- א) אם לזכות או לפקולטה יש תקופה קצובה, ההפחתה השנתית הניתנת להשתתפות עצמית תהיה זו הנובעת מחלוקת עלות הרכישה המשולמת במספר שנות משך הזמן של זה.
- b) If הנכון or סגל היו עבור חיים, ההפחתה הניתנת לחישוב תהיה תוצאה של החלת המקדם היעיל של 3% על הרכישה ששולמה
בשני המקרים, סכום ההחזרים לא יעלה על סכום התשואה המלאה הנגזרת מכל זכות. חשוב: במקרה שהנכס לא הושכר במהלך השנה, הוצאות ההשתתפות העצמית, הריבית ושאר הוצאות המימון, ההוצאות בפרמיות ביטוח וכדומה יהיו כאלו המתאימות למספר ימי השנה. שהנכס הושכר.
- הוצאות שאינן ניתנות לניכוי
הם לא יהיו בניכוי כהוצאה, בין היתר:
– תשלומים המשולמים עקב תאונות המתרחשות במקרקעין הגורמות לירידות בשווי נכסי הנישום.
– גובה ההשבחות שבוצעו במקרקעין, מבלי לפגוע בהשבת עלותו בדרך של פחת.