הלגליזציה של מבנים ללא רישיון

התקנות הספרדיות קובעות כי על מנת שלבנייה תהיה גישה למרשם הנכסים, על הנוטריונים לדרוש את רישיון הבנייה, ואת כל תיעוד הבנייה, כולל תעודת העבודה הסופית וכו'.

זה מה שאומר צו החקיקה המלכותי שבע/2015 מה-30 באוקטובר (טקסט מאוחד של חוק המקרקעין)

אולם מה מצבם של אותם מבנים שנבנו ללא היתר בנייה?  

במקרים אלו, קובע אותו חוק מקרקעין, בסעיף 28.4, כי אותם מבנים, מבנים ומתקנים אשר לגביהם אין עוד מקום לנקוט אמצעים לשיקום חוקיות עירונית המרמזת על הריסתם, עקב תום התיישנות. תקופות מתאימות, עשוי להיות גישה למרשם הנכסים.

מהי מטרת הבניין לקבל גישה למרשם הנכסים?  

הסיבה העקרונית לכך היא שבנייה שאינה חלק ממרשם הנכסים אינה יכולה להיות חלק מעסקה משפטית כלשהי. כלומר, לא ניתן לקנות, למכור, לרשת, למשכן, לשלם מיסים וכו'.

עם, גישה למרשם הנכסים, מאפשרת לבניה להיות מושא לתנועה חוקית, ולהיות חלק מזכות הקניין של הבעלים. ויתרה מכך, משתמע מכך שלא ניתן להרוס, להרוס או להרוס רכוש כאמור על ידי מערכת המשפט. בכך מאחד הבעלים את זכות הקניין על הבניה האמורה, גם אם נבנתה ללא רישיון.

אבל, ברגע שבנייה, שנבנתה ללא רישיון, עוברת למרשם הנכסים, האם היא חוקית במלואה? במילים אחרות, האם זה יכול להיחשב 100% חוקי?

התשובה מסובכת. 

כפי שאמרנו בעבר, גישה של בניה ללא רישיון למרשם הנכסים פירושה הפיכת בניה זו לגלויה מבחינה חוקית.

במילים אחרות , כאשר נבנית בנייה ברישיון בנייה, מועצת העירייה מתבשרת כי עומדת להתבצע בנייה , ומערכת המשפט הספרדית שמה לב לבנייה האמורה. כן מודיעים על סיום בנייה זו באמצעות תעודת סיום עבודת האדריכל, והצהרתה במשרד נוטריון באמצעות ההצהרה המקבילה על בנייה חדשה. באופן זה, בנייה שנבנתה ברישיון בנייה מזוהה ומוכרת אוטומטית על ידי מערכת המשפט.

אולם בנייה שנבנתה ללא א רישיון בנייה אינו חלק מהתנועה החוקית, מכיוון שבנייתו לא דווחה למינהל הציבורי . יכול להיות שקיים רישום של בניה כאמור לצורכי מיסים, קדסטר ואיבי, אך אין זה אומר שלצורך חוקיות הבניה, הגורמים האמונים על הפיקוח והפיקוח על העבודות בשטח, התוודעו לקונסטרוקציה המשפטית הזו.

כמו כן, אם כך היה, כלומר אם המינהל היה מודע לכך שקיימת בנייה בלתי חוקית, היה עליו לפעול אוטומטית על ידי הוראת הריסת הבנייה האמורה כיוון שהיא נחשבת בלתי חוקית.

מה שקורה הוא שה- ממשל ספרדי , בשל אותו עיקרון של ביטחון בתעבורה משפטית של פעולות משפטיות ומסחריות, אינו יכול להחזיק לתקופה בלתי מוגבלת לפעול נגד אותן עבודות ובניינים שבוצעו שלא כדין.

עם זאת, התקנות האזוריות הספרדיות השונות קובעות תמיד מגבלת זמן מקסימלית למינהלים ציבוריים לאתר את העבודות והמבנים שנבנו ללא רישיון, וכך יוכלו להעניש אותם באמצעות סנקציות מנהליות, קנסות ואפילו צווי הריסה. לאחר זמן זה מבלי שהמינהל זיהה, או מבלי שפעל נגד הבנייה, היא הופכת לחוקית ומוכרת בנכסי הבעלים.

בחקיקה הספרדית, מונח זה שונה בהתאם לקהילות האוטונומיות השונות.

כעת נדבר על שני מקרים, קהילת ולנסיה ואנדלוסיה.

 

קהילת ולנסיה.

בקהילה ולנסיה, התקנות מבוססות על חוק 5/2014, מיום 25 ביולי, בנושא "תכנון שטחים, תכנון ערים ונוף" של קהילת ולנסיה (הידועה יותר בשם " LOTUP "), אשר שונה ב-2019 האחרון, באמצעות החוק מיום 5 בפברואר, אשר בתוקף החל מה-8 בפברואר 2019.

חוק זה קובע את הדברים הבאים תקופות תפוגה :

 כדי לקבוע את תקופת פקיעת פעולות המינהל במקרים אלה, יש להבחין בין שני מקרים:

• אדמה לא מפותחת, כפרית, מוגנת . עבור עבודות הממוקמות על קרקע לא ניתנת לפיתוח או מוגנת, אין תקופת תפוגה .

לפיכך, ללא קשר לשאלה אם פגה האפשרות להטיל עיצום כספי על עבודות האמורות, המינהל יכול בכל עת להורות על הריסת עבודות שנבנו ללא רישיון, שכן, כאמור, זכות המינהל אינה קובעת.

• קרקע עירונית או ניתנת לפיתוח: לגבי קרקע עירונית לפיתוח, תקופת ההתיישנות לאותן מבנים שבכניסת ה-LOTUP לתוקף (אוגוסט 2024) לא קבעה את תקופת התפוגה לפי החקיקה הקודמת. 15 שנה. תקופת ההתיישנות הקודמת הייתה 4 שנים.

כלומר, ניתן להכריז על עבודה ללא רישיון כל עוד הושלמה קודם לכן אוגוסט . התאריך הזה חשוב מאוד, כי זה אומר ארבע שנים לפני כניסת LOTUP לתוקף, שהייתה בדיוק ב-20 באוגוסט 2014.

עם איזה, ניתן להכשיר את העבודות בקרקע עירונית או ניתנת לפיתוח שבמועד כניסתו לתוקף של חוק זה נקבעו לתקופת בנייה שעברה יותר מארבע שנים (כלומר, כל הבנייה שהושלמו לפני אוגוסט 2010). על ידי גישה למרשם הנכסים . .

עם זאת, אותן מבנים על קרקע עירונית ניתנת לפיתוח שנבנו ללא רישיון לאחר תאריך 20 באוגוסט 2010 , כגון, למשל, 2011, 2012, 2013 וכו', תקופת ההתיישנות של צווי ההריסה של מבנים כאמור. יעברו 15 שנים .

אותו הדבר קורה עם מבנים שנבנו עליהם קרקע לא מפותחת משותפת , אשר עשוי להיות גישה למרשם הנכסים בתנאי שהם נבנו לפני 20 באוגוסט 2010.

עם זאת, וחשוב מאוד, אותן בנייה על קרקע לא מפותחת שהושלמו החל מאוגוסט 2010, כפופות למשטר אי-ההתבטאות של חוק חמישי/2014 של ה-LOTUP. 

ובקשר ל קרקע בלתי מפותחת מוגנת, ניתן להכריז רק על מבנים ללא רישיון שהושלמו לפני 1 בפברואר 2002.

זאת, משום שתאריך זה עולה בקנה אחד עם חלוף ארבע שנים שנשלטו בחקיקה הקודמת ועם כניסתו לתוקף של חוק עירוני ולנסיה 16/2003, שנכנס לתוקף ב-1 בפברואר 2006, שבא לבסס אי-פינוי. לקרקע מוגנת.

 

אנדלוסיה

אותו דבר קורה באנדלוסיה, אם כי אין הבחנה בין עירונית לבלתי עירונית. בשני המקרים, חוק התכנון העירוני של אנדלוסיה 7/2022, בנוסחו לאחר שינויו האחרון ביום 8, מגדיל את תקופת ההתיישנות של זכות המינהל לדרוש את הריסת העבודות מ-2012 ל-4 שנים. . נבנה ללא רישיון.

 כמו בקהילת ולנסיה, מובנת תקופה זו חלה על יצירות ללא רישיון שבמועד אישור החוק חלפה להן תקופה של 4 שנים שנקבעה בחקיקה הקודמת. במילים אחרות, כל המבנים שנבנו לפני 8 בפברואר 2008 ניתנים לחוקיות.

לפיכך, עבור אותן מבנים שנבנו לאחר מועד זה, תקופת ההתיישנות הופכת ל-6 שנים.

 

קטלוניה

ניתן לומר אותו דבר בקטלוניה. צו חקיקה 1/2010, מיום 3 באוגוסט, המאשר את הנוסח המתוקן של חוק התכנון העירוני הקטלאני, הגדיל את תקופת ההתיישנות של הפעולה להחזרת החוקיות העירונית של מבנים מ-4 ל-6 שנים.

כלומר לדרוש את הריסתו או הריסתו.

עם זאת, בקטלוניה לא ניתנת הפרשנות האנדלוסית והוולנסית למונח שבו מתחילה לחול התקופה המוארכת החדשה של 6 שנים. על פי הקריטריונים הקטלאניים, לאותן עבודות שנבנו לפני אישור החוק, כלומר 3 באוגוסט 2010, תהיה התיישנות של 4 שנים. ואלו שנבנו מאוחר יותר, המונח יהיה 6.

 בסדר. זה מובן!. אז אם יש לי בניה ללא רישיון שבה חלפו התקופות שנקבעו בחקיקה של הקהילה האוטונומית שלי מבלי שנגזר עליה סנקציה, האם הבית שלי הוא 100%?

התשובה קצת מסובכת.

כפי שציינו בדוח זה, העברת המועד לסנקציה/ענישה על בניה מקנה סמכות לרשום בניה כאמור בטאבו.

המשמעות היא ש: הבעלים יכול "להחזיק" את היצירה ללא רישיון. ניתן למשכן, להשכרה, למכור, לקבל בירושה, לתרום וכו', כך המערכת הספרדית לא יכולה לגזור על הריסתה.

עם זאת, למרות שהמערכת הספרדית מכירה בבנייה כזו כחוקית, היא לא יכולה לתת לה את כל הזכויות והיתרונות שיש לבניה משפטית . במילים אחרות, המערכת הספרדית אינה יכולה להטמיע מבנים בלתי חוקיים שלא כיבדו את החוק, שלא שילמו מיסי בניה, אדריכלים וכו', לעבודות חוקיות שאכן עברו הליכים אלו, נבנו בהתאם לחוק, והיו. הם שילמו את כל המסים וההוצאות המתאימים.

מסיבה זו, קונסטרוקציות אלו שנבנו ללא רישיון, אך נרשמו בטאבו, מקוטלגות בצורה מיוחדת. הם נקראים קונסטרוקציות "לא תקין".

סוג בנייה זה כפוף למגבלות מסוימות ביחס לבנייה חוקית:

• אסור להם יותר מאשר עבודות רפורמה המוגבלות לשימור, בטיחות ובריאות. לכן אסור להם לבצע עבודות שיקום.
• לא ניתן לבצע עבודות הרחבה של המבנה הקיים.
• במקרה שהבנייה נהרסה באופן טבעי (מסיבות טבעיות, הרס, או אסון, שיטפון וכו'), לא ניתן לבנות אותם מחדש. אי אפשר לבנות אותם מחדש.

 

 

מקור: TLACORP