הכחדה של משותף (EC) (או "ביטול בעלות משותפת") מורכבת מהעברת הבעלות על נכס, אשר לא ניתן לחלוקה, כאשר אחד מהבעלים המשותפים רוכש את מלוא הבעלות על הנכס לשאר הבעלים המשותפים, וזה מסתיים, במקרים רבים, בפיצוי (כספי או לא).
באילו מקרים אנו מוצאים "קונדומיניום" או "שיתוף" בנכס?
- כאשר 2 אנשים או יותר מחליטים לקנות נכס ביחד, וחלוקת אחוז הבעלות המשותפת
- במקרה של ירושה, כאשר יאושר כי על פי דין, או על פי צוואה, הבעלות מנכס קבוע מתחלקת באופן יחסי ליורשים.
- באחר בית משפט או הליך שיפוטי
בדרך כלל, ישנן 2 דרכים להמשיך עם סיום הבעלות המשותפת:
1.- בהסכם שיפוטי שבו הוא נשקל על ידי בתי דין שבו מאושר כי הנכס יעבור לאחד מהבעלים המשותפים בלבד.
2 דוגמאות:
גירושים; במקרה של גירושין, כאשר קיים גזר דין של בית המשפט הקובע כי הרכוש שבבעלות זוג נשוי מגיע רק לאחד מהם.
ב) הכחדה רשמית של שיתוף בבתי המשפט. יכול להיות הליך שיפוטי אחר שבו הוחלט על ביטול הבעלים המשותפים.
בשני המקרים, גזר הדין של בית המשפט מוצג בשיטה הספרדית והוא משמש לפתיחת תהליך שבו רק אחד מהבעלים המשותפים יקבל את 100% הנכס.
2.- הסכם בין צדדים: מכירת אחד מהחלקים לצד השני
תמיד יתכן שאחד מהבעלים המשותף יחליט לקנות או למכור את חלקו לשני.
מה היתרון העיקרי של הכחדת בעלות משותפת?
ההיבט העיקרי של עסקה זו קשור ישירות למיסים שכן, למרות שאחד הבעלים המשותפים "רוכש" את חלק הבעלות המשותפת מהשאר, מנקודת מבט מס עסקה זו אינה מחויבת במס כ"מכירה".
בהתאם לאזור הספרדי, ה"מבצע" מחויב במס של 6-10% ממחיר המכירה. אבל ה-EC מחויב במס של 0,5-1,5% בלבד (תלוי באזורים)
זוהי העסקה האופיינית הנעשית במקרה של גירושין או פרידה.
דוגמא:
"A" ו-"B" נשואים וקונים דירה ב-150.000 יורו במלאגה. שנתיים לאחר מכן, הם מחליטים להתגרש, והם מסכימים ש"א" מקבל את הדירה. "A" משלם 2 אירו ל-"B" כדי לרכוש את חלקו.
בהיותו נחשב כ-EC, המסים עבור עסקה זו לא יהיו 8% (מס העברה של אנדלוסיה=6.000 אירו), אלא 1,5% = 1.125 אירו.
מסקנה: "A"+"B" חוסכים 6.000 - 1.125 יורו = 4.875 אירו מכיוון שעסקה זו נחשבת כ-EC במקום מכירה.
אז, ה-EC היא אופציה מושלמת במקרה של לְהִתְגַרֵשׁ.
חשוב!: אבל, במקרה שהנכס יחויב בא משכנתה, למרות שניתן לרכוש את הנכס במלואו על ידי הצד השני ("א", במקרה של הדוגמה), ייתכן שהבנק לא יסכים להשאיר את "ב" מחוץ למשכנתא. אם זה קורה, אמנם במרשם המקרקעין "ב" מחוץ לנכס, אם הבנק לא יקבל את ביטול אחריותו למשכנתא, אזי "ב" ימשיך להיות אחראי עליו, ולכן הוא ימשיך להיות חייב של המשכנתא לבנק.
על מנת להימנע ממצב בלתי רצוי זה, לפני קבלת ההחלטה להותיר את הנכס לאחד המשתפים לזוכים, חשוב לקבל ייעוץ קודם מהבנק שלכם כדי לראות מה תהיה עמדת המשכנתא של הגורם העוזב את הנכס. כך מתאים לחתום תחילה על הכחדה של בית משותף, בהמשך להמשיך בפורמליזציה של המשכנתא החדשה.
הכפיפות למיסוי באה על פי "האופי הכספי" של הפיצוי. במילים אחרות, כדי להיחשב כהכחדה של בית משותף, לכן, במקרה של פיצוי בסחורה, מובן שמדובר ב"חליפין" (המכונה גם "SWAP") ואז העסקה נחשבת כ"מכירה ", וממוסה כ"מכירה".
מה המקרה האם אין תשלום כדי "לקנות" את החלק השני, או שאין גזר דין שיפוטי/בית משפט? האם ייתכן שאחד הצדדים "נותן" או "תורם" את חלקו לשני?
זה אפשרי, אבל זה לא ייחשב כ"הכחדה של בעלות משותפת", ולכן לא יהיו לו הרשאות המס של מושג זה. זה ייחשב כ"תרומה".
וכן, במקרה של "תרומה", אם כך, נצטרך להיות מוסדר על ידי מס תרומות, שהוא מס אזורי, ולכן, מוסדר אחרת בהתאם לאזורים.
במקרה של אזור ולנסיה, לתרומה יש תרומה המורכבת ממס ללא מס של עד 100.000 אירו מסכום התרומה בין הורים ובנים. אבל, הבוניפיקציה הזו במסים אינה מיושמת בתרומות בין בני זוג. לכן, במקרה של תרומה של חלק מבעל הנכס לאחר, בהיותם בני זוג, יכולים לגזור סכומי מס גבוהים לתשלום.
מס התרומות גבוה אף יותר כאשר בעלים משותפים אינם נשואים.
לכן, חשוב מאוד לקבל את הייעוץ המשפטי המתאים בעת קבלת ההחלטה על כיבוי או פירוק הבית המשותף או השיתוף.
כפי שהוסבר EC כאשר אין תשלום יכול להיחשב כ"תרומה": היבט חשוב מאוד מה-EC הוא שחייב להיות "תשלום" או "פיצוי" לצד השני. במילים אחרות, מי שעוזב את הנכס חייב להיות "משולם" או "פיצוי" על ידי מי שמקבל את הנכס. אם אין תשלום כלשהו, אזי, העסקה עשויה להיחשב כ"מתנה" ואז ניתן לחייב את העסקה במס כ"תרומה". וזה באמת חשוב להיחשב כ"תרומה" שממוסה אפילו גבוה יותר מירושה. "מס תרומות" נוהג להיות זהה ל"מס ירושה", ותרומות בין בני זוג אינן נוהגות לקבל הנחות והטבות לפי ירושה.
EC שבו התשלום הוא עם נכס אחר עשוי להיחשב כ"מכירה": חשוב מאוד לדעת שכאשר הפיצוי מהצד הרוכש נעשה באמצעות נכס אחר, אזי, העסקה עשויה להיחשב כ"SWAP", ולאחר מכן, לחייב במס כ"מכירה".
ב קהילת ולנסיה, אפשרות זו מציעה יתרון פיסקאלי חשוב, לכן, המס הקשור (Juridical Documented Act Tax) ייחס 1,5% הוצאות נוטריוניות יותר, ואם הרכוש של חלק מהטובין מועבר בתמורה לפיצוי, מבחינה פיסקלית עדיף אפשרות זו במקום אופציית רכישה, כך שלאחרונה חלה על עצמה ייחוס מס של 10% (באזורים אחרים המס הזה אולי 8-10%).
לבסוף, במקרה של מיסוי של לא תושבים, במקרה אין "עודף פסיקה" אין 3% להשאיר מהשותף שנותן את החלק לאחר.
אבל, בהכחדות בתים משותפים עם עודף פסיקה ופיצוי בכסף, על פי סעיף 25.2 לנוסח המאוחד של חוק מס הכנסה של לא תושבים, על ערך העודף יש לתרגל שמירה של 3% לפירוק מס זה ובלבד שחל שינוי ממון ועדכון שווי הבניין.
מקורות:
– צו מלכותי מ-24 ביולי 1889.
- ניהול פיסקאלי כללי.
– צו חקיקה מלכותי 1/1993, 24 בספטמבר.
– חוק מס תושבי חוץ.