"מכתבים משלימים" ממשרד המס הספרדי כאשר קנית נכס מציאה (מחיר זול)
בשנים האחרונות ראינו לקוחות שקיבלו מכתבים ממשרד המס האזורי, כאשר התבקשו לשלם מס נוסף בגין רכישת הנכסים שלהם. קל להסביר את הרעיון: לפי החוק הספרדי, משרד המס יש ל קיבל את היכולת לעקוף את הערכים המוצהרים של העסקאות כדי לבקש מס נוסף על בסיס שהמחיר המוצהר היה "מתחת לשווי השוק".
מכתבים אלו נקראים כיום "קומפלמנטאריות".
נסביר לך את העניין הזה בעקבות דוגמה.
הדמיה שיש לך נכס למכירה חוזרת בתהליך רכישה תמורת מחיר עבורו 345.000 EUR, באזור ולנסיה.
שווי עסקה זו הוא 345.000 EUR
מחיר זה נקרא REAL-COMMERCIAL VALUE והוא הערך המשמש לחישוב המסים הנגזרים מהרכישה ואלו למכירה.
במקרה של מכירה חוזרת, המס שיש להחיל הוא מס הרכישה (מס העברה - ITP), אשר בוולנסיה הוא 10% מהמחיר.
עם זאת, למרות שערך הרכישה הוא 345.000 EUR (ערך אמיתי), לממשל הספרדי יש עד 4-5 שנים לבדוק ולשקול מחדש את המחיר המשמש כבסיס המס ומשולם לנכס זה (הערך האמיתי). לפיכך, במהלך תקופה זו של 5 שנים המינהל רשאי לבדוק את העסקה ורשאי לשקול בקריטריונים כי הערך שישמש לחישוב המס על מכירה זו, במקום המחיר ששולם (REAL VALUE), יהיה 345.000 EUR חייב להיות גבוה יותר, למשל, 400.000 EUR. הערך האחרון הזה הוא מה שאנו מכנים ערך פיסקאלי ("חיל פיסקאל").
אם זה יהיה המקרה, ייתכן שהממשל הספרדי ידרוש ממך לשלם את ההפרש בשני הערכים, הערך האמיתי (345.000 EUR.) והערך הפיסקאלי (זה שחושב על ידי המינהל: 400.000EUR). אז, אם כן, המינהל עשוי לדרוש ממך לשלם את המס של 10% ביחס ל-400.000 יורו, במקום 345.000 אירו.
והדרך לחישוב המס לתשלום תהיה על הסכום החורג בעת שימוש בערך הפיסקאלי. בעזרת דוגמה זו:
- ה-10% מהערך הריאלי-מסחרי הם 34.500 אירו
- ה-10% מהערך הפיסקלי הוא 40.000
40.000 - 34.500 = 5.500 אירו לתשלום עבור העודף
האם יש דרך לזהות את השווי הפיסקלי בעסקת נכס?
כן, יש, ב- האתר הרשמי של Catastro אבל אתה צריך להיות בעל תעודה דיגיטלית רשמית בספרד. בדרך כלל, עורך הדין שלך חייב לעשות זאת כאשר תהליך הרכישה פתוח.
עם זאת, אפילו בהשגת ערך זה מאתר Catastro הרשמי, במהלך 4-5 שנים הממשל הספרדי עשוי לחקור ולהתחרות במחיר הריאלי-מסחרי שהוסכם עם הקונה-המוכר. לכן, על מנת להבטיח לך מכל בדיקה בוואט זה, מומלץ לבצע הערכת שווי נכס על ידי מומחה – ARCHITECT – במועד הרכישה. הערכת שווי זו תעזור להוכיח לממשל הספרדי את הערך האמיתי של הנכס, ויהיו לך טיעונים נוספים להתנגד לבדיקות סופיות עתידיות של ערכים אלה בעתיד.