תשואות על הון נדל"ן

1 . מה נחשב "רווחים על הון נדל"ן" ?

הכנסה מהון מקרקעין נחשבת כנגזרת מהשכרת נכסים כפריים ועירוניים, וכן הכנסה שמקורה בחוקה או מהעברת זכויות או כוח שימוש או הנאה מנכסים כפריים או עירוניים.

הסכום שהתקבל מהרוכש, המקבל, החוכר או חוכר המשנה, כלול בסכום המקביל לכל אותם נכסים שהוקצו עם הנכס וללא מע"מ או, במידת הצורך, IGIC.

 

2 . כיצד נקבעת התשואה נטו על הון נדל"ן?

התשואה נטו תהיה תוצאה של הפחתת ההוצאות הניתנות בניכוי מס ממלוא התשואות על הון הנדל"ן.

התכנית לקביעת וכימות ההכנסה הנכללת לבסוף בבסיס המס היא כדלקמן:

תשואות על הון נדל"ן.

תשואות מלאות (-) הוצאות ניכויות (=) תשואה נטו (-) הפחתות (=) תשואה נטו מופחתת על הון נדל"ן.

 

3 . אילו הוצאות ניתנות לניכוי?

אל האני הוצאות שיכולות להיגרע ממנו את מלוא ההכנסה ל לקבוע את ההכנסה נטו היא אלו הנחוצות ל להשיג אוֹתָם, כולל ההפחתה of הנדל"ן. כל הוצאה שניתן להסמיך כנדרש להשגת הכנסה חייבת להיחשב כניתנת לניכוי מההכנסה שהושגה.

לעומת זאת, הם אינם ניתנים לניכוי בכל מקרה:

  1. תשלומים שבוצעו עקב טענות (למשל שריפה) הגורמות לירידות בשווי נכסי הנישום. במקרים אלו חל הטיפול ברווחי הון והפסדים.
  2. אלה שכן לֹא קשור ישירות ל הכנסה (לדוגמה, אלה מהשכרת א בית על ידי בעל הבית כדי להיות קרוב יותר לעבודתו).
  3. התשואות נטו עשויות להיות שליליות, אך הניכוי של ריבית והוצאות מימון אחרות מוגבלת.

ספֵּצִיפִי:

  • אין מגבלת השתתפות עצמית מקסימלית לכל ההוצאות.
  • כן, קיימת הגבלה לניכוי האינטרסים של ההון הזרות המושקע ברכישה או השבחת הנכס או הזכות המקרקעין והוצאות מימון אחרות ובנוסף מוגבלת גם הניכוי של הוצאות תיקון ושימור. את העודף שלא נוכו ניתן לנכות ב-4 השנים הבאות.

ניכוי ריבית והוצאות מימון אחרות וכן הוצאות תיקון ושימור מוגבל, לכל היותר, לסכום מלוא ההכנסה המתקבלת מהעברת כל נכס או זכות (סכום השכירות).

כלומר, לא מתווסף הסכום הכולל של מלוא ההכנסה שיכולה להיות לנישום ואז נקבעת הגבול על אותו סכום כולל, אלא להיפך, יש לכמת את הגבול לכל טובין או זכות מניבה.

המשמעות היא שהרווח הנקי אינו יכול להיות שלילי עקב ניכוי ריבית והוצאות תיקון או שימור באופן בלעדי, אבל זה יכול להיות שלילי עקב ניכוי של הוצאות אחרות, בין אם הן צמודות לריבית ובין אם לאו.

4. אילו הנחות חלות על תשואות נטו?

ניתן להבחין בין הפחתה כללית להפחתה מיוחדת.

א) הפחתה כוללת

תשואות נטו עם תקופת ייצור של יותר משנתיים, גם כן as לא סדיר אלה, יהיה be מופחת by 30%, כאשר, in שניהם מקרים, הֵם יש לו מחויב בתקופת מס אחת (למשל העברת זכויות או פיצוי שהתקבל מהשוכר בגין נזק או נזק לרכוש).

סכום ההכנסה נטו שאליו ההפחתה יחולו לא יעלה על 300,000 אירו לשנה.

b) הפחתה מיוחדת

במקרים של השכרה של מקרקעין מיועדים ל דיור, התשואה נטו החיובית יצטרך לְהִצְטַמְצֵם על ידי 60 %. הפחתה זו תחול רק על הכנסה שהוצהרה על ידי הנישום.

תשואה ממקרקעין מושכרים, הסכומים המוקצים להפחתת הריאל אחוזה ו יתר הנכסים שהועברו עמו נחשבים א השתתפות עצמית הוצאה, ובלבד שיגיבו לפחת האפקטיבי שלה. עם זאת, ההפחתה נחשבת לעמוד בדרישת האפקטיביות (ההוצאה נחשבת "טובה") כאשר בכל שנה היא אינה עולה על תוצאת החלת 3% על בסיס ההפחתה. מה הערך הגדול מבין השניים הבאים: עלות הרכישה או הערך הקדסטרלי.

5. ניכויים במקור על אמיתי תשואות הון עיזבון

באופן כללי, 20% ב 2015 ו 19.5% החל מה-12 ביולי, 2015.

לא חלה ניכוי במקור :

  • כאשר מדובר בהשכרת דיור על ידי חברות לעובדיהן.
  • דמי השכירות המשולמים על ידי השוכר או לאותו משכיר אינם עולים על € 9,00 לשנה.

כאשר המשכיר מחויב בתשלום מסים לפי כל אחת מהכותרות של קבוצה 8 61 של הרשות, ואין מכסה אפסית, או לכל כותרת אחרת המתירה את פעילות החכירה או המשנה - טאטוא מקרקעין עירוניים, והחלת כללים לקביעת האגרה הקבועה בכותרות קבוצה 861 הנ"ל לשווי הקדסטרלי של הנכסים המיועדים להשכרה או להשכרת משנה, שם אין עמלה אפס (שווי קדסטרלי של הנכסים גדול מ-601,012.10 יורו).