IMPOSTA SULLA GUADAGNA PER LA VENDITA DI UN IMMOBILE IN SPAGNA – IRPF SULLA VENDITA – MODELLO 210 E MODELLO 100

Come proprietario di una proprietà in Spagna, quando VENDI, devi pagare quello che chiamiamo "Ganancia patrimoniale", conosciuto anche come "Guadagni” in inglese, o “Plus-valore" in francese, "Meerwaarden" in olandese, o "Capitalgewinn” in tedesco, ecc. Questa tassa sulla vendita fa parte dell'imposta generale sul reddito.

Per sapere come funziona questa tassa, presta attenzione ai seguenti concetti:

 1.- PREZZO DI ACQUISTO DELL'IMMOBILE:  Importo totale pagato sul prezzo di acquisizione al momento dell'acquisto dell'immobile. 

2.- SPESE E TRIBUTI ADERENTI ALL'ACQUISTO:  Questo concetto ingloba l'importo totale delle spese e delle tasse pagate che erano collegate all'acquisto:

– Spese notarili e catastali

– Importo pagato su IVA e Imposta di bollo (in caso di nuovi immobili) o Imposta di Trasferimento (in caso di rivendita)  

– Onorari professionali: onorari di agenti immobiliari, onorari di avvocati, ecc. 

 3.- RIFORME, LAVORI E MIGLIORAMENTI EFFETTUATI SULL'IMMOBILE:   È molto importante sapere che non tutte le riforme saranno accettate come riduzione dell'imposta sulle plusvalenze. Puramente, l'amministrazione spagnola accetterà proprio quelli  riforme che si considerano «strutturali», come «riabilitazione» o «ampliamenti» delle costruzioni.  

Al fine di ottenere una riduzione dell'IRPF si possono considerare anche estensioni effettuate nell'immobile. L'Agenzia delle Entrate spagnola ritiene che l'“ampliamento” consista in un processo mediante il quale nuovi elementi vengono incorporati in un immobile, ottenendo come opera/costruzione nell'immobile una maggiore capacità produttiva. “In questo concetto entreranno le nuove costruzioni, gli ampliamenti di superficie, ecc realizzati sulla proprietà. Il costo di queste estensioni, allo stesso modo, potrebbe essere calcolato come un valore di acquisto più elevato.

Ma, attenzione, i lavori di riparazione e conservazione che vengono eseguiti nella casa non possono essere calcolati con l'obiettivo di ridurre l'importo della plusvalenza, in quanto non si tratta di opere volte a migliorare la casa o ad ampliarla, ma a mantenerla in perfette condizioni di uso e fruizione.

E per differenziare le “opere di miglioramento” dalle “opere di conservazione”, l'Agenzia delle Entrate indica che “le riparazioni e le conservazioni sono quelle finalizzate al mantenimento della vita utile dell'immobile e della sua capacità produttiva o d'uso, mentre è possibile considerare come ampliamenti o migliorie quelle che comportano, sia un aumento della capacità o dell'abitabilità dell'immobile, sia un prolungamento della sua vita utile. Nel caso in cui siano stati eseguiti lavori di ristrutturazione, a seconda della natura di questi, possono essere classificati come migliorie o ampliamenti, nel qual caso devono essere presi in considerazione nel calcolo del valore di acquisto dell'immobile ceduto, o delle spese di conservazione o riparazione, che non dovrebbe essere preso in considerazione in tale calcolo.

In conclusione, ci troviamo di fronte a una questione probatoria, che deve essere risolta caso per caso a seconda della natura dei lavori eseguiti.

 4.- RITENZIONE PER GUADAGNI DI CAPITALI: Nel caso il venditore non è fiscalmente residente in Spagna, c'è una trattenuta sul prezzo di vendita del 3%. Tale importo non viene corrisposto al venditore, e deve essere versato all'ufficio delle imposte come “ritenuta” per la prossima dichiarazione di Capital Gains che sarà presentata dopo la vendita. L'acquirente ha l'obbligo di “trattenere” il 3 % del prezzo da pagare e di depositarlo presso l'ufficio delle imposte spagnolo, a titolo di «anticipo» delle plusvalenze da versare dal venditore.

BASE DELL'IMPOSTA

Le cessioni di immobili spagnoli derivano dalla passività di Capital Gains verso i venditori sull'“Utile netto” ottenuto dalla vendita con la seguente formula: 

Prezzo di vendita - Prezzo di acquisto - Spese e tasse di acquisto - Costo delle «riforme strutturali» effettuate sulla proprietà

ALIQUOTA FISCALE

Una volta calcolata la base di questa imposta "Utile netto", l'aliquota fiscale da pagare è diversa dalla tua situazione fiscale in Spagna come RESIDENTE SPAGNOLO o NON RESIDENTE SPAGNOLO: 

– Residenti spagnoli-MODELLO 100:

Nel caso in cui tu sia considerato «residente fiscale spagnolo» (il che significa che stai pagando la tua imposta sul reddito in Spagna come residente spagnolo), quindi, una volta calcolati i guadagni in conto capitale, avrai i seguenti benefici sull'imposta:

• NESSUN GUADAGNO DI CAPITALI PER IL RESIDENCE PERMANENTE: Nel caso in cui la proprietà che stai vendendo sia la tua residenza di residenza (devi usarla per più di 3 anni come "casa permanente"), allora avrai i seguenti benefici:
  • Se hai meno di 65 anni: non paghi CG per gli importi della vendita ottenuti «reinvestiti» nell'acquisizione di un nuovo immobile da utilizzare come residenza permanente. Hai 2 anni per praticare questo «reinvestimento» (trascorsi 2 anni senza investire tali importi, verrai tassato per intero).
  • Se hai più di 65 anni: non paghi CG per gli importi ottenuti sulla vendita. E questo anche se non "reinvesti" in una nuova proprietà.
• NESSUNA RITENZIONE DEL 3%: Al completamento della vendita, ricevi l'intero importo del prezzo dall'acquirente senza ritenzione applicabile.

aliquota fiscale in caso di residenti fiscali
Profitto netto	imposte Tasso
Fino a 6000 €	19%
6000 - 49.999 €	21%
50.000 - 199.999 €	23%
+ 200.000 €	26%

– NON Residenti spagnoli -Modello 210:   Fissa l'aliquota fiscale: 19%

Esempio di calcolo degli utili di capitale: 

• Hai acquistato una proprietà di rivendita nel 2015 al prezzo di 200.000 EUR.
• In quel momento, hai pagato 24.000 EUR, che è il 12% delle spese: 10% tassa di trasferimento + 2% notaio, catasto, spese legali, ecc.
• Quindi, hai apportato riforme interne per 17.000 EUR (cambio di lavorazione del pavimento, riparazione della piscina e nuove finestre).
• Alcuni anni dopo hai costruito un garage per un valore di 20.000 EUR

Quindi, hai deciso di vendere ora per un prezzo di 260.000 EUR.

Qual è il Capital Gains derivato da questa vendita?

NOTA: Prima di fare il calcolo, dobbiamo informare che l'amministrazione spagnola prenderà in considerazione tutti i concetti di cui sopra per ridurre la tassa, eccetto quello per le «riforme interne» per un valore di 17.000 EUR. La ragione di ciò è che le riforme «interne» che non sono riforme «strutturali» non sono considerate per i benefici fiscali.

Usiamo la formula:

260.000 (Prezzo della vendita) - 200.000 (Prezzo di acquisizione) – 24.000 (Spese e tasse di acquisto) – 20.000 (Nuovo Garage) =

16.000 EUR

Questo è l'utile netto da ottenere con la vendita

Poiché l'aliquota per i guadagni in conto capitale è del 19%, quindi l'importo dell'imposta per i guadagni in conto capitale sarà:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 MODALITÀ DI PAGAMENTO DELL'IMPOSTA

In caso di RESIDENTI fiscali spagnoli, l'imposta viene dichiarata insieme al resto dei redditi, pensioni, stipendio, ecc. nell'ambito della dichiarazione globale dell'imposta sul reddito da presentare entro la fine di giugno dell'anno successivo.

  In caso di NON residenti fiscali in Spagna, il modo per pagare le plusvalenze è il seguente:

• A COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: 3% DI RITENZIONE: Al termine della vendita, l'amministrazione spagnola costringe l'acquirente a fare una RITENZIONE del 3% dal valore del prezzo della vendita. Quindi, non ricevi l'intero prezzo concordato. L'acquirente mantiene il 3% del prezzo totale e ha l'obbligo di depositare presso l'ufficio delle imposte. Ciò avviene «lo stesso giorno di completamento della vendita».

NOTA: in base all'esempio sopra riportato, nel caso in cui il prezzo della vendita fosse pari a 260.000 EUR, la conservazione da effettuare da parte dell'acquirente sarebbe pari a 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

• PRIMA DEI 4 MESI DOPO IL COMPLETAMENTO DELLA VENDITA: DICHIARAZIONE DI VINCITE DI CAPITALE 19% applicabile sia a cittadini UE che NON UE): Dopo il completamento della vendita, hai 6 mesi per presentare la «Dichiarazione sulle plusvalenze» all'ufficio delle imposte spagnolo. In questa dichiarazione, tu (o il tuo avvocato), dovete calcolare l'imposta seguendo l'esempio sopra. In questo caso, l'importo che devi pagare è di 3.040 EUR.

NOTA: Come spiegato qui, il Capital Gains derivato da questa transazione è di 3.040 EUR. Poiché sei stato trattenuto con un importo maggiore (7.800 EUR), hai un «credito» con l'amministrazione spagnola per la differenza.

Quindi, se l'amministrazione spagnola detiene da te 7.800 EUR per l'imposta CG, poiché il risultato finale dell'imposta è solo 3.040 EUR, l'amministrazione spagnola deve «rimborsarti» la differenza: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Come richiedere questo rimborso? Il tuo avvocato deve includere questo fatto nella stessa Dichiarazione sugli utili da presentare all'ufficio delle imposte.

 NOTA: di solito i proprietari confondono la "Residenza fiscale spagnola", con la "Residenza spagnola".

In altre parole, la gente pensa che la «carta di soggiorno spagnola, o« certificato di residenza »ottenuto dalla polizia nazionale spagnola, sia sufficiente per dimostrare di essere« residenti spagnoli per tasse »e, sfortunatamente, non è così.

Il "Carta di residenza spagnola" (o "Certificazione di residenza spagnola“), Non è il documento valido per modificare il tuo corrispettivo fiscale in« Residente fiscale ».

La carta di residenza spagnola (o certificato) serve solo a dichiarare che "vivi" in Spagna, al fine di facilitare la polizia per avere un migliore controllo sui residenti in una determinata area.

Al fine di diventare residente spagnolo per le tassee quindi iniziare a pagare le tasse in Spagna come un normale cittadino spagnolo, è necessario ottenere il CERTIFICAZIONE FISCALE DI RESIDENTE SPAGNOLO emesso dall'Ufficio delle imposte spagnolo o dalle dogane spagnole, quindi inizierai a pagare le tasse in Spagna e non nel tuo paese di origine.

Inoltre, una volta che devi dichiarare alla Tassa di ufficio dal tuo paese che sei residente fiscale spagnolo e che non desideri continuare come residenza fiscale nel tuo paese-

Quindi, per favore, controlla con il tuo consulente fiscale le tasse che stai attualmente pagando perché, anche se non sei residente in Spagna, dovresti dichiarare e pagare l'IMPOSTA SUL REDDITO NON RESIDENTI.

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Perché praticare la ritenzione del 3% da parte del venditore?

Perché rappresenta una garanzia per l'amministrazione spagnola che le tasse derivanti dalla plusvalenza ottenuta dal venditore verranno pagate in Spagna.

 

Cosa succede se non viene pagata la trattenuta del 3%? 

Nel caso in cui la ritenzione non sia praticata dall'acquirente, l'amministrazione spagnola può eseguire il debito per detto pagamento nei beni o immobili oggetto della vendita.

Con la quale, nel caso in cui l'acquirente non effettui il pagamento, né trattenga il venditore, può subire gli eventuali processi di esecuzione del debito, e nel suo caso, pignoramento del bene acquistato.

 

Una volta applicata la trattenuta del 3%, cosa deve fare il venditore?

 

Dovrai presentare la dichiarazione dei redditi, detta modello 210, entro il termine di quattro mesi dalla data di sottoscrizione della compravendita.

 

In questo caso, nel caso in cui sia stato trattenuto meno dell'importo risultante dal calcolo della plusvalenza, ovvero se al venditore sono stati trattenuti 10,000 euro, e il risultato del calcolo della plusvalenza è di 15,000 euro . , dovrai contribuire con i restanti 5,000 euro con la presentazione del modello 210, entro quattro mesi dalla data di vendita.

 

Diversamente, se il venditore ha trattenuto un importo superiore a quello risultante dal pagamento dell'imposta sulle plusvalenze, avrà diritto alla restituzione di tale importo. Questo deve essere presentato entro quattro mesi dalla data di vendita.

 

È importante a questo punto, cioè nel caso in cui vi sia un diritto di restituzione del 3%, o di parte di detta trattenuta all'amministrazione spagnola, questo richiederà al venditore di aver preventivamente ottemperato agli obblighi fiscali a cui quel era obbligato come proprietario in Spagna nel suo concetto di non residente. Cioè, alla presentazione dell'imposta annuale sul reddito imputata dell'IRPFNR, di seconda residenza, a cui sono tenuti tutti i proprietari di immobili in Spagna in quanto non residenti. Normalmente, questo obbligo sarà richiesto per un periodo di quattro anni. In altre parole, l'amministrazione spagnola non chiederà la regolarizzazione delle imposte sul reddito imputate, non pagate oltre gli ultimi quattro anni prima della data di vendita.

 

Quanto tempo ha l'amministrazione spagnola per restituire l'eccedenza del 3% trattenuta?

 

L'amministrazione ha 6 mesi di tempo per restituire la trattenuta eccedente effettuata. Trascorsi 6 mesi, l'amministrazione sarà tenuta a restituire tale importo unitamente agli interessi di mora.

 

Occorre prestare particolare attenzione al termine della restituzione poiché l'amministrazione spagnola può impiegare in alcuni casi più di un anno per effettuare la restituzione.

 

Va inoltre tenuto conto che l'amministrazione ha fino a QUATTRO ANNI per praticare la restituzione o il rimborso. Pertanto, nel caso in cui ti occorra più di un anno per ottenere un rimborso, dovrai assumere i servizi di uno specialista per paralizzare i termini di scadenza del diritto a ottenere un rimborso.

 

Esiste l'obbligo di praticare la trattenuta del 3%, nel caso di donazioni di immobili in Spagna?

 

Nel caso di donazioni di immobili siti in Spagna, essendo questi gratuiti, non vi è alcun prezzo da pagare, cioè non vi è alcun corrispettivo, non vi è alcun obbligo di trattenere il 3% del valore la donazione o inserendola tramite il modello 211.

 

In caso di scioglimento condominiale, o estinzione della comproprietà, è obbligatorio trattenere il 3%?

 

Non normalmente . In altri termini, lo scioglimento del condominio è un atto dispositivo neutro, che non genera trasferimento patrimoniale per nessuna delle parti. Pertanto, non si ritiene che vi sia un profitto.

 

Tuttavia , nel caso in cui ad uno dei comproprietari sia attribuita una parte superiore a quella che gli spetta , in tal caso, si riterrà che detta parte costituisca plusvalenza per il comproprietario, con la quale, la ritenzione deve essere praticata. del 3% su detta parte eccedente . 

In altre parole, ad esempio, immaginiamo che ci sia un caso in cui “A” e “B” hanno una proprietà in Spagna in cui il 65% è condiviso per “A” e il 35% per “B”. In questo caso, se si verifica uno scioglimento condominiale in cui si stabilisce che ciascuno conserva il 50% della proprietà, si riterrà che “B” abbia ottenuto il 15% in più di quanto ha contribuito. Ovvero, apportando un valore del 35% si ottiene un risultato del 50%, con il quale, quel 15% in più verrà considerato come plusvalenza, e “A” sarà costretta a trattenere il 3% del valore di quel 15% per " B".

Allo stesso modo, immaginiamo che ci sia un altro esempio in cui “B” riceve, oltre al suo 35% del patrimonio, una conversazione in contanti di 50,000 euro. Allo stesso modo, detto compenso in denaro sarebbe soggetto a ritenuta del 3%, in quanto rappresenta uno degli asset esistenti di “B”.

 

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ALTRE IMPOSTE PER VENDORS-PLUSVALÍA

Principalmente, la PLUSVALÍA, è una tassa sull'aumento del valore del terreno in cui si trova la tua proprietà, dal momento dell'acquisto e della vendita. È l'unica tassa che non siamo in grado di calcolare preventivamente alla vendita, perché dipende da precisi criteri del Comune.

In questi casi, una trattenuta dal compratore al venditore è sufficiente per coprire il pagamento di questa imposta. Complessivamente quando il venditore lascia il Paese dopo la vendita.