Sono numerosi i casi in cui l'acquirente propone l'acquisizione di una nuova costruzione in regime di usufrutto e nuda proprietà. Questa differenziazione è importante poiché entrambe le ipotesi sono tassate in modo diverso. In modo che:
– La nuda proprietà in New Buildings è tassata con IVA + AJD
– L'Usufrutto è tassato da ITP (Transfer Tax)
Arte. 20 della Ley IVA stabilisce espressamente che la costituzione dei diritti di uso e godimento (Usufrutto) sarà esente da IVA. Inoltre, l'articolo 7.5 della Legge sull'imposta sui trasferimenti stabilisce che il diritto di usufrutto sarà assoggettato a tale imposta quando è esente dall'assoggettamento all'IVA.
Pertanto, nel momento in cui l'acquisizione di un immobile di nuova costruzione avviene:
– La proprietà Bear/Naked sarà tassata da IVA+AJD
– L'Usufrutto sarà tassato da ITP – Transfer Tax
Pertanto, e fin dal primo momento dell'operazione di acquisto, sarà necessario che l'acquirente comunichi al costruttore/committente la propria intenzione di acquisire l'immobile utilizzando la formula separata usufrutto-nuda proprietà.
E questo perché, lo stesso contratto di vendita deve includere quanto segue:
– Ciò stabilisce espressamente che si acquista la nuda proprietà separata dall'usufrutto.
– Che venga valutata esattamente la parte del prezzo soggetta a IVA + AJD o ITP.
– Che i pagamenti che devono essere effettuati in ragione del prezzo dell'usufrutto siano indicati nel contratto separatamente dai pagamenti della nuda proprietà.
– Al termine dell'acquisto, il promotore e l'acquirente devono fornire il corrispondente elenco dei pagamenti in cui si giustifica che la parte proporzionale di detti pagamenti è stata eseguita correttamente, sia come usufrutto che come nuda proprietà.
L'usufrutto può essere temporaneo o a vita. Per quanto riguarda il tuo calcolo, puoi visitare un buon articolo esplicativo cliccando qui.
IN CASO DI ACQUISIZIONE DI USUFRUT UTILIZZO DI SOCIETÀ O PERSONA GIURIDICA
Nei casi in cui l'immobile sarà destinato all'attività economica dell'acquirente, è molto comune trovare formule di acquisizione in cui è una società o persona giuridica che acquisisce l'usufrutto.
In questi casi di acquisizione aziendale dell'usufrutto, va detto che il meccanismo e il funzionamento nella gestione di tale acquisizione è esattamente lo stesso che nel caso in cui una persona fisica acquisisca detto usufrutto. L'unica differenza sta semplicemente nel calcolo dell'usufrutto di quella persona giuridica.
La regola per il calcolo è la seguente:
– L'usufrutto di una persona giuridica sarà 2% per ogni anno di durata, con un limite di 30 anni.
Pertanto, in nessun caso il valore dell'usufrutto nel caso di società può superare il 60%.
Allo stesso modo, va tenuto presente che nella misura in cui il trasferimento dell'usufrutto è considerato una prestazione di servizi, ai sensi dell'articolo 11 3 della Legge IVA, it non è possibile rinunciare all'esenzione dall'IVA se ne fossero soddisfatti i requisiti in quanto è possibile solo in relazione alle cessioni di beni ma non alla fornitura di servizi.
Per ulteriori informazioni relative al concetto e al calcolo dell'usufrutto, consigliamo di visitare un sito specializzato a tale scopo:
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