"LETTERE COMPLEMENTARI" dall'ufficio delle imposte spagnolo quando hai acquistato un immobile a buon mercato (prezzo economico)
Negli ultimi anni, abbiamo visto clienti che hanno ricevuto lettere dall'Agenzia delle Entrate Regionale in cui chiedevano l'addizionale dovuta per l'acquisto dei loro immobili. Il concetto è facile da spiegare: secondo la legge spagnola, l'ufficio delle imposte ha ha ottenuto la capacità di scavalcare i valori dichiarati delle transazioni al fine di chiedere un'imposta aggiuntiva sulla base del fatto che il prezzo dichiarato era "sotto il valore di mercato".
Queste lettere sono attualmente chiamate “complementarias”.
Vi spiegheremo questa questione seguendo un esempio.
Immagina di avere una proprietà di rivendita in corso di acquisizione a un prezzo per 345.000 EUR, presso la Regione Valenciana.
Il valore di questa transazione è 345.000 EUR
Questo prezzo si chiama VALORE COMMERCIALE REALE ed è il valore utilizzato per calcolare le imposte derivanti dall'acquisto e quelle per la vendita.
In caso di rivendita, l'imposta da applicare è l'imposta sull'acquisto (Transfer Tax – ITP), che a Valencia è pari al 10% del prezzo.
Tuttavia, anche se il valore dell'acquisto è 345.000 EUR (VALORE REALE), l'amministrazione spagnola ha fino a 4-5 anni per ispezionare e riconsiderare il prezzo utilizzato come base dell'imposta e pagato a questa proprietà (il VALORE REALE). Pertanto, durante questo periodo di 5 anni l'amministrazione può ispezionare la transazione e può considerare nei propri criteri che il valore da utilizzare per calcolare l'imposta su questa vendita, invece del prezzo pagato (VALORE REALE), sia 345.000 EUR deve essere più alto, ad esempio, 400.000 EUR. Quest'ultimo valore è quello che chiamiamo VALORE FISCALE (“Valore fiscale").
In tal caso, l'amministrazione spagnola potrebbe richiedere di pagare la differenza in entrambi i valori, il VALORE REALE (345.000 EUR.) e il VALORE FISCALE (quello calcolato dall'amministrazione: 400.000EUR). Quindi, quindi, l'amministrazione potrebbe richiederti di pagare la tassa del 10% rispetto a 400.000 EUR, anziché 345.000 EUR.
E il modo per calcolare l'imposta da pagare sarà sull'importo eccedente utilizzando il Valore Fiscale. Usando questo esempio:
- Il 10% dal valore commerciale reale è di 34.500 EUR
- Il 10% dal Valore Fiscale è 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR da versare come franchigia
Esiste un modo per rilevare il Valore Fiscale su una transazione immobiliare?
Sì, c'è, al sito ufficiale di Catastro ma devi avere un certificato digitale ufficiale in Spagna. Di solito, il tuo avvocato deve farlo quando il processo di acquisto è aperto.
Tuttavia, anche ottenendo tale Valore dal sito ufficiale di Catastro, durante 4-5 anni l'amministrazione spagnola può indagare e contestare il prezzo Reale-Commerciale concordato con l'acquirente-venditore. Quindi, al fine di garantirvi da eventuali ispezioni su questo wat, sarebbe consigliabile far eseguire una VALUTAZIONE dell'immobile da uno specialista – ARCHITETTO – alla data di acquisto. Questa VALUTAZIONE servirà a dimostrare all'amministrazione spagnola il VALORE REALE dell'immobile, e avresti più argomenti per opporti a future eventuali ispezioni di questi valori in futuro.