Spænskar reglur kveða á um að til þess að byggingar hafi aðgang að eignaskrá þurfa lögbókendur að krefjast þess að byggingarleyfi sé lagt fram og öll byggingargögn, þar með talið lokaverkskírteini o.s.frv.
Þetta er það sem Royal Legislative Decret Seven/2015 frá 30. október segir (samþættur texti landslaga)
En hvernig er staðan á þeim byggingum sem hafa verið byggðar án byggingarleyfis?
Í þessum tilvikum kveða sömu fasteignalög á um, í grein 28.4, að þær mannvirki, byggingar og uppsetningar sem ekki er lengur viðeigandi að grípa til aðgerða til að endurreisa þéttbýlislögmæti sem fela í sér niðurrif þeirra, vegna útrunna fyrningarfresta, geti fengið aðgang að fasteignaskrá.
Hver er tilgangur húss að hafa aðgang að fasteignaskrá?
Grundvallarástæða þess er sú að framkvæmd sem ekki er hluti af fasteignaskrá getur ekki verið hluti af neinum lögskiptum. Það er, þú getur ekki keypt, selt, erft, veðsett, borgað skatta o.s.frv.
Með, aðgangur að fasteignaskrá, gerir framkvæmdir kleift að verða fyrir löglegri umferð og vera hluti af eignarrétti eiganda. Og ennfremur felur það í sér óbeint að réttarkerfið getur ekki rífa, rífa eða eyðileggja umræddar eignir. Með því treystir eigandi þannig eignarréttinn yfir nefndri byggingu, jafnvel þótt hún hafi verið byggð án leyfis.
En þegar smíði, byggð án leyfis, fer til fasteignaskrár, er hún að fullu lögleidd? Með öðrum orðum, getur það talist 100% löglegt?
Svarið er flókið.
Eins og áður hefur komið fram þýðir aðgangur byggingar án leyfis að fasteignaskrá að gera þessa byggingu löglega sýnilega.
Með öðrum orðum , þegar byggingarleyfi er gefið út til borgarstjórnar, er borgarstjórnin látin vita að framkvæmdir muni hefjast og spænska réttarkerfið tekur eftir þeirri framkvæmd. Borgarstjórnin er einnig látin vita þegar framkvæmdum er lokið með vottorði um verklok arkitektsins og yfirlýsingu um það hjá lögbókanda með samsvarandi yfirlýsingu um nýbyggingu. Þannig er byggingarleyfi sjálfkrafa greint og viðurkennt af réttarkerfinu.
Hins vegar telst mannvirki sem hefur verið byggt án byggingarleyfis ekki til löglegrar umferðar, þar sem framkvæmdir hafa ekki verið tilkynntar til stjórnvalda . Það kann að vera að til séu skrár um slíka framkvæmd vegna skatta, landbúnaðar og landbúnaðar, en það þýðir ekki að, hvað varðar lögmæti framkvæmda, hafi stofnanir sem hafa umsjón með og eftirlit með framkvæmdum á svæðinu orðið meðvitaðar um þessa löglegu framkvæmd.
Þar að auki, ef svo væri, það er að segja ef stjórnsýslunni væri kunnugt um að um ólögmæta framkvæmd væri að ræða, yrði hún sjálfkrafa að bregðast við með því að fyrirskipa niðurrif nefndrar framkvæmdar þar sem hún teldist ólögmæt.
Það sem gerist er að spænska stjórnin , vegna sömu öryggisreglu í löglegum umferð lagalegra og viðskiptalegra aðgerða, getur ekki veitt ótímabundinn frest til að grípa til aðgerða gegn þeim verkum og byggingarframkvæmdum sem hafa verið framkvæmdar ólöglega.
Þar að auki setja mismunandi spænskar svæðisbundnar reglugerðir alltaf hámarksfrest fyrir opinberar stjórnsýslur til að uppgötva verk og mannvirki sem eru byggð án leyfis og geta þannig refsað þeim með stjórnsýsluviðurlögum, sektum og jafnvel niðurrifsfyrirmælum. Eftir þann tíma, án þess að stjórnvöld hafi greint eða gripið til aðgerða gegn verkinu, verða þau lögleg og fest í eignum eigandans.
Í spænskri löggjöf er þetta hugtak mismunandi eftir mismunandi sjálfstjórnarsamfélögum.
Við ætlum nú að tala um tvö mál, Valencia-samfélagið og Andalúsíu.
Valencia samfélag.
Í Valensíuhéraðinu eru reglugerðirnar byggðar á lögum 5/2014 frá 25. júlí um „Skipulag landsvæða, borgarskipulag og landslag“ í Valensíuhéraðinu (betur þekkt sem „ LOTUP “), sem voru breytt síðastliðið 2019 með lögum frá 5. febrúar, sem eru í gildi frá 8. febrúar 2019.
Þessi lög kveða á um eftirfarandi gildistíma :
Til að ákvarða gildistíma aðgerða stjórnvalda í þessum tilvikum er nauðsynlegt að greina á milli tveggja mála:
- Óuppbyggt land, sveitalegt, friðlýst . Fyrir verk sem eru staðsett á óþrjótanlegu eða vernduðu landi, það er enginn fyrningarfrestur .
Því getur stofnunin, burtséð frá því hvort möguleiki á að refsa nefndum verkum sé liðinn, hvenær sem er fyrirskipað niðurrif verks sem byggt er án leyfis, þar sem réttur stjórnsýslunnar mælir ekki fyrir, eins og við segjum.
- Þéttbýli eða þróanlegt land: Að því er varðar byggingarhæft land í þéttbýli er fyrningarfrestur þeirra framkvæmda sem við gildistöku LOTUP (ágúst 2024) hafði ekki mælt fyrir um fyrningarfrest samkvæmt eldri lögum. 15 ár. Fyrri fyrningarfrestur var 4 ár.
Með öðrum orðum er hægt að tilkynna verk án leyfis svo framarlega sem því var lokið fyrir 20. ágúst 2010. Þessi dagsetning er mjög mikilvæg því hún þýðir fjórum árum fyrir gildistöku LOTUP, sem var nákvæmlega 20. ágúst 2014.
Með því er hægt að lögleiða framkvæmdir á þéttbýlis- eða byggingarhæfu landi sem, á gildistöku þessara laga, áttu að hafa byggingartíma sem var lengri en fjögur ár (þ.e. allar framkvæmdir sem lokið var fyrir ágúst 2010), með því að fara inn í fasteignaskrá.
Hins vegar verður fyrningarfrestur niðurrifsfyrirmæla fyrir þær byggingar á byggingarhæfu þéttbýlislandi sem reistar voru án leyfis eftir 20. ágúst 2010 , eins og til dæmis 2011, 2012, 2013 o.s.frv., 15 ár.
Hið sama á við um byggingar sem byggðar eru á sameiginlegu óbyggðu landi , sem kunna að hafa aðgang að fasteignaskrá að því tilskildu að þær hafi verið byggðar fyrir 20. ágúst 2010.
Hins vegar, og mjög mikilvægt, þær framkvæmdir á óþróuðu landi sem lokið var frá og með ágúst 2010 falla undir óáreiðanleikareglur laga fimm/2014, LOTUP.
Og hvað varðar verndað óbyggt land, þá má aðeins lýsa yfir þeim framkvæmdum án leyfis sem lokið hefur verið fyrir 1. febrúar 2002.
Þetta er svo vegna þess að þessi dagsetning fellur saman við liðin fjögur ár sem giltu í fyrri löggjöf og gildistöku borgarlaga í Valencia 16/2003, sem tóku gildi 1. febrúar 2006, sem komu til að staðfesta óáreiðanleikann. fyrir friðlýst land.
Andalusia
Sama gerist í Andalúsíu, þó að enginn greinarmunur sé á milli þéttbýlis og óbyggða. Í báðum tilvikum hækkar lög um borgarskipulag Andalúsíu 7/2022, í orðalagi sínu eftir síðustu breytingu 8. febrúar 2012, fyrningarfrest réttar stjórnsýslunnar til að krefjast niðurrifs verkanna úr 4 árum í 6 ár. . byggt án leyfis.
Eins og í Valencia-héraði er litið svo á að þetta tímabil eigi við um verk án leyfis sem, á samþykktardegi laganna, var liðinn 4 ára tímabil, sem sett var í fyrri löggjöf. Með öðrum orðum er hægt að lögleiða allar framkvæmdir sem byggðar voru fyrir 8. febrúar 2008.
Fyrir þær byggingar sem reistar eru eftir þennan dag verður fyrningarfrestur því 6 ár.
Catalonia
Sama má segja um Katalóníu. Lagaúrskurður 1/2010, frá 3. ágúst, sem samþykkti endurskoðaðan texta katalónskra borgarskipulagslaga, jók fyrningarfrest aðgerða til að endurheimta lögmæti bygginga í þéttbýli úr 4 árum í 6 ár.
Það er að krefjast niðurrifs þess eða niðurrifs.
Hins vegar, í Katalóníu, er ekki gefið upp andalúsíska og valensíska túlkun á hugtakinu þar sem hinn nýi framlengdi gildistími 6 ára byrjar að gilda. Samkvæmt katalónskum forsendum myndu þau verk sem voru byggð fyrir samþykkt laganna, það er 3. ágúst 2010, hafa fyrningarfrest til 4 ára. Og þeir sem byggðir voru síðar, hugtakið yrði 6.
ALLT Í LAGI. Það er skilið!. Þannig að ef ég er með byggingar án leyfis þar sem tímabilin sem sett eru í löggjöf sjálfstjórnarsamfélagsins míns eru liðin án þess að hafa verið sett viðurlög, er heimili mitt þá 100%?
Svarið er svolítið flókið.
Eins og við gáfum til kynna í þessari skýrslu, veitir brottfall refsi-/viðurlaga fyrir framkvæmdir heimild til að skrá umrædda framkvæmd í fasteignaskrá.
Þetta þýðir að: eigandinn getur „átt“ verkið án leyfis. Hægt er að veðsetja það, leigja það, selja það, erfa það, gefa það o.s.frv., þannig að spænska kerfið getur ekki úrskurðað að það skuli rifið.
Þó að spænska kerfið viðurkenni slíka framkvæmd sem löglega, getur það ekki veitt henni öll þau réttindi og kosti sem lögleg framkvæmd hefur . Með öðrum orðum, spænska kerfið getur ekki samlagað ólöglegar framkvæmdir sem virtu ekki lög, greiddu ekki byggingargjöld, arkitekta o.s.frv., við lögleg verk sem fóru í gegnum þessi ferli, voru byggð í samræmi við lögin og fengu greitt alla samsvarandi skatta og kostnað.
Þess vegna eru þessar byggingar sem voru byggðar án leyfis, en hafa verið skráðar í fasteignaskrá, skráðar á sérstakan hátt. Þær eru kallaðar „óvirkar“ byggingar.
Þessi tegund af byggingu er háð ákveðnum takmörkunum með tilliti til lagalegra framkvæmda:
- Þeim er ekki leyft annað en umbótastarf sem takmarkast við náttúruvernd, öryggi og heilsu. Því er þeim óheimilt að sinna endurhæfingarvinnu.
- Stækkunarframkvæmdir við núverandi byggingu eru ekki leyfðar.
- Ef byggingin er náttúrulega rifin (af náttúrulegum orsökum, rústum eða hamförum, flóðum osfrv.), er ekki hægt að endurbyggja þær. Það er ekki hægt að endurbyggja þær.
Heimild: TLACORP