Ferðamannaheimili í samfélögum eigenda – Átök

Lausn deilumála

Fyrirbæri ferðamannaheimila innan samfélaga eigenda er eitt umdeildasta mál sem komið hefur upp í þessu máli.

Að leigja hús í ferðamannaskyni er ekki, í sjálfu sér, a pirrandi virkni, en í reynd skapar það oft sambúðarvandamál við nágranna, til dæmis vegna mikillar notkunar á sameiginlegum þáttum, sem skilja má sem óeðlilegt af því sama og auka hættu á skemmdum, eða hávaða á ákveðnum tímum.

The lausnir sem hverfissamfélög geta tileinkað sér vandamál ferðamannabústaða eru fjölbreytt.

Ferðamannaleiga íbúða sem staðsettar eru í samfélagi þar sem aðrir eigendur hafa fasta búsetu er pirrandi og hættuleg starfsemi, að vera notkun sameiginlegra þátta af miklum fjölda fólks óeðlileg notkun þess sama.

 

Athafnabann

(LPH gr.17.12)

Eins og er, eiga samfélög eigenda möguleika á að ná samningar sem takmarka eða setja skilyrði um framkvæmd ferðamannaleigustarfseminnar.

Þessir samningar krefjast þess hagstæð atkvæði 3/5 hluta heildareigenda sem aftur á móti, standa fyrir 3/5 hluta þátttökukvóta , óháð því hvort þeir breyta stofnheitinu eða lögum félagsins eða ekki. samfélag. Þeir samningar sem gerðir eru í þessum skilningi geta ekki haft afturvirk áhrif, það er að segja þeir geta ekki takmarkað starfsemina fyrir þá sem þegar hafa stundað hana.

Þessi tilslökun meirihluta sem nauðsynleg er til að takmarka ferðamannaleigustarfsemi gildir frá 6-3-2019. Þangað til hafði þessi tegund af takmörkunum í för með sér breytingu á samþykktum eða stofnheiti sem krafðist einróma stuðnings alls samfélagsins ( LPH gr.17.6 ). Þetta þýddi að ef fyrir væri nágranni sem væri að eyrnamerkja heimili fyrir ferðamannagistingu eða hefði hug á því væri nánast ómögulegt að ná samkomulagi gegn því.

 Eftir þessa staðlaðu breytingu, umfang orðatiltækisins " takmörk eða skilyrði ” sem er að finna í norminu er tekið upp, það er að segja ef eigendafundir geta einungis með 3/5 meirihluta banna orlofsleiguna án þess að ástæðulausu eða ef einungis, þeir geta sett takmörk eða skilyrði sem eigandi þarf að uppfylla til að helga heimilið þessari starfsemi og aðeins ef þeim er ekki mætt, banna það.

 Þar sem ekki liggur fyrir lögfræðilegur úrskurður um málið virðist sem hæstv meirihlutakenningu hallast að þessum seinni valkosti:

  • Samfélag eigenda getur sett sér ýmsar takmarkanir -svo sem td að íbúar geti ekki dvalið í sameign íbúanna, að ekki sé hægt að skilja lykla hússins eða gáttina eftir utan hússins til að sækja verðandi leigjanda, takmörkun. fjölda notenda sem geta verið í húsinu samtímis o.s.frv. Í öllu falli verða það að vera aðstæður sem hafa hag fyrir eignina og aðra nágranna og fela í sér skýra misnotkun á rétti eða gera í raun ráð fyrir algeru banni. af orlofsstað heimilisins.
  • En samfélagið, jafnvel þótt það nái hæfum meirihluta LPH gr.17.12 , samfélagið getur ekki beint bannað ein af séreignunum frá því að vera tileinkuð svokallaðri orlofsleigu. Öðru máli gegnir um að, með vissum skilyrðum fyrir því, getur brot á því, ef það hefur veruleg áhrif á eðlilega þróun samfélagsins, talist pirrandi starfsemi og bannað.
  • Að túlka takmörkunina sem algert bann myndi fela í sér ofgnótt sem brjóti í bága við drottnunarhæfileika sem leiða af rétti eiganda heimilisins nema þær byggðust á reglum utan samfélags. Eignaráð gæti því aðeins bannað notkun þegar starfsgreinareglugerð leyfði ekki starfsemina á tegund, stað eða tíma hússins, á þann hátt að í raun væri engu hægt að bæta við reglugerðina.

Fyrir þá samninga sem samþykktir eru milli 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , felld úr gildi vegna skorts á löggildingu á þinginu, hefur þegar komið á slökun á meirihluta sem nú er í gildi, þannig að þeir sem samþykktir voru á því tímabili eru fullgildir og skuldbinda samfélagið ( LPH gr.17.12 ).

 

Hækkun gjalda

(LPH gr.17.12)

Önnur lausn sem samfélögin geta tekið upp er að taka inn ferðamannaíbúðirnar en þvinga eigendur þeirra til að greiða sérstakan kostnaðarkvóta eða með því að auka kvóta til þátttöku í sameiginlegum útgjöldum þeirra íbúða sem þessi starfsemi fer fram í. Fyrir ættleiðingu þeirra, þessi tegund af samkomulag krefst hagstæðs atkvæða 3/5 hluta heildareigenda sem aftur á móti eru fulltrúar 3/5 hluta þátttökukvóta.

Í öllu falli má hækkunin ekki nema 20% af því gjaldi sem greitt hefur verið.

Þessi ráðstöfun, sem gildir frá 6-3-2019 , var þegar með af RDL 21/2018 í LPH Þess vegna eru þeir samningar sem gerðir verða í þessu sambandi á tímabilinu 12-19-2018 til 1-23-2019 fullkomlega gildir og binda samfélagið.

Með þessari ráðstöfun er ekki ætlunin að refsa þeim eiganda sem helgar heimili sínu starfsemi ferðamannaleigu heldur að hagnýting sameiginlegra þátta sé í réttu hlutfalli við framlag hans til samfélagsins.

 

Dómsmál

Telji samfélagið að eigandi eða umráðamaður íbúðarinnar byggi í henni eða í restinni af eigninni bönnuð starfsemi í samþykktum, sem eru skaðlegar eignum, getur forseti sveitarfélagsins, að eigin frumkvæði eða einhvers eigenda eða ábúenda, krafist þess að hver sá sem stundar hina bönnuðu starfsemi hætti henni þegar í stað. Ef eigandi eða umráðamaður heldur áfram að þróa með sér skaðlega hegðun geta þeir leitað til dómstóla þannig að dómstólar geti úrskurðað um málið

Í tengslum við ferðamannabústaði, fyrir utan þá samninga sem sveitarfélögin kunna að gera um að banna starfsemina í framtíðinni, spurning sem vaknar fyrir dómstólum varðandi þá sem þegar eru til, hvort helgun þessara heimila undir ferðamannaleigu sé bönnuð starfsemi, með greiningu á reglugerð í samþykktum og túlkun hennar.

Sú afstaða sem dómstólar hafa nú tekið er að viðurkenna takmörkun eða bann ferðamannaíbúða í eigendasamfélagi því aðeins þegar skýrt og afdráttarlaust bann er að finna í stofnsamningi eða í samþykktum sem snertir þriðja aðila kaupendur og að því tilskildu að lögboðið bann sé skráð í fasteignaskrá. Með slíku banni er samfélag eigenda að grípa til fyrirbyggjandi aðgerða til að forðast pirrandi athafnir.

Sjálfstjórnarsamfélögin hafa, í ljósi þeirra deilna sem skapast hafa um þessar íbúðir, verið að skipuleggja þetta mál til að laga það að núverandi ástandi og reyna að forðast eftir því sem hægt er þessi átök sem upp hafa komið í nágrannabyggðunum.

Fyrir þessa þróun var það túlkað að það væri nóg að hæstv hugtakið bústaður var notað í stofnheitinu eða í samþykktum nágrannasamfélagsins að líta svo á að eina leyfilega afnot af íbúðinni hafi verið í þeim tilgangi, búsetu eða heimili og stangist það sem slíkt á við ferðamannatilganginn.

 

 

 

Heimild: TLACORP