KEUNTUNGAN PAJAK YANG HARUS DIBAYAR SAAT MENJUAL PROPERTI DI SPANYOL – PENJUALAN IRPF – MODEL 210 & MODEL 100

PAJAK YANG HARUS DIBAYAR ATAS PENJUALAN PROPERTI - KEUNTUNGAN MODAL

Sebagai pemilik properti di Spanyol, ketika MENJUAL, Anda harus membayar apa yang kami sebut “Patrimonial Ganancia“, juga dikenal sebagai”Keuntungan Modal” dalam bahasa Inggris, atau “Nilai plus" di Perancis, "Meerwaarden” dalam bahasa Belanda, atau ”Kapitalgewinn” dalam bahasa Jerman, dll. Pajak atas penjualan ini merupakan bagian dari Pajak Penghasilan umum.

Untuk mengetahui cara kerja pajak ini, perhatikan konsep berikut:

 1.- HARGA PEMBELIAN PROPERTI:  Jumlah total yang dibayarkan pada harga akuisisi ketika properti dibeli. 

2.- BEBAN DAN PAJAK YANG BERGABUNG DENGAN PEMBELIAN:  Konsep ini mencakup jumlah total biaya dan pajak yang dibayarkan yang terkait dengan pembelian:

– Biaya Notaris dan Pendaftaran Tanah

– Jumlah yang dibayarkan untuk PPN dan Bea Materai (dalam hal properti baru) atau Pajak Transfer (dalam hal penjualan kembali)  

– Biaya profesional: Biaya agen Real Estate, biaya pengacara, dll. 

 3.- REFORMASI, PEKERJAAN DAN PERBAIKAN TERHADAP PROPERTI:   Sangat penting untuk diketahui bahwa tidak semua reformasi akan diterima sebagai pengurangan Pajak Capital Gain. Murni, pemerintah Spanyol hanya akan menerima itu  reformasi yang dianggap "struktural", seperti "rehabilitasi" atau "perluasan" konstruksi.  

Perpanjangan yang dilakukan di properti juga dapat dipertimbangkan untuk mendapatkan pengurangan IRPF. Kantor pajak Spanyol menganggap "perpanjangan" terdiri dari proses dimana unsur-unsur baru dimasukkan ke dalam properti, memperoleh sebagai pekerjaan / konstruksi di properti yang memberikan kapasitas produktif yang lebih besar. “Dalam konsep ini akan memasuki konstruksi baru, ekstensi permukaan, dll yang dibuat di properti. Biaya ekstensi ini, juga, dapat dihitung sebagai nilai akuisisi yang lebih tinggi.

Tapi, waspadalah, pekerjaan perbaikan dan konservasi yang dilakukan di rumah tidak dapat dihitung dengan tujuan untuk mengurangi jumlah keuntungan modal, karena pekerjaan itu bukanlah pekerjaan yang ditujukan untuk memperbaiki rumah atau memperluasnya, tetapi untuk menjaganya agar tetap dalam kondisi yang sempurna untuk digunakan dan dinikmati.

Dan untuk membedakan "pekerjaan perbaikan" dari "pekerjaan konservasi", Kantor Pajak menunjukkan bahwa "perbaikan dan konservasi adalah pekerjaan yang bertujuan untuk mempertahankan masa manfaat properti dan kapasitas produksi atau penggunaannya, sementara dimungkinkan untuk mempertimbangkan sebagai perpanjangan. atau perbaikan yang menghasilkan, baik dalam peningkatan kapasitas atau kelayakhunian properti, serta perpanjangan umur manfaatnya. Jika Anda telah melakukan pekerjaan renovasi , tergantung pada sifatnya, pekerjaan tersebut dapat diklasifikasikan sebagai peningkatan atau perluasan, dalam hal ini pekerjaan tersebut harus diperhitungkan saat menghitung nilai perolehan properti yang dialihkan, atau biaya konservasi atau perbaikan, yang tidak diperhitungkan dalam perhitungan tersebut.

Sebagai kesimpulan, kami menghadapi pertanyaan tentang bukti, yang harus diselesaikan berdasarkan kasus per kasus tergantung pada sifat pekerjaan yang dilakukan.

 4.- RETENSI UNTUK KEUNTUNGAN MODAL: Dalam hal vendor adalah non tax resident di Spanyol, ada retensi dari harga penjualan sebesar 3%. Jumlah ini tidak dibayarkan ke vendor, dan harus dibayarkan ke kantor pajak sebagai “retensi” untuk deklarasi Capital Gain mendatang yang akan disajikan setelah penjualan. Pembeli memiliki kewajiban untuk "menahan" 3% dari harga yang harus dibayar dan menyetorkannya ke kantor pajak Spanyol, sebagai «pembayaran di muka» dari Keuntungan Modal yang harus dibayar dari vendor.

DASAR PAJAK

Penjualan properti Spanyol berasal dari kewajiban Capital Gain kepada vendor atas “Laba bersih” yang diperoleh dari penjualan dengan rumus berikut: 

Harga penjualan – Harga perolehan – Beban dan Pajak atas perolehan – Biaya «reformasi struktural» yang dilakukan pada properti

PERSENTASE PAJAK

Setelah menghitung Dasar dari pajak ini “Laba bersih”, tarif pajak yang harus Anda bayarkan berbeda dari situasi pajak Anda di Spanyol sebagai RESIDEN Spanyol atau NON RESIDEN SPANYOL: 

– Penduduk Spanyol-MODEL 100:

Jika Anda dianggap sebagai «Penduduk Pajak Spanyol» (yang berarti Anda membayar pajak penghasilan Anda di Spanyol sebagai penduduk Spanyol), maka, setelah menghitung Keuntungan Modal, Anda akan mendapatkan keuntungan pajak berikut:

  • TIDAK ADA KEUNTUNGAN MODAL UNTUK TEMPAT TINGGAL PERMANEN: Jika properti yang Anda jual adalah tempat tinggal permanen Anda (Anda telah menggunakannya selama lebih dari 3 tahun sebagai «rumah permanen» Anda), maka Anda akan mendapatkan keuntungan sebagai berikut:
    • Jika Anda berusia kurang dari 65 tahun: Anda tidak membayar CG untuk jumlah penjualan yang diperoleh «diinvestasikan kembali» dalam akuisisi properti baru untuk digunakan sebagai tempat tinggal permanen Anda. Anda memiliki 2 tahun untuk mempraktekkan «reinvestasi» ini (melewati 2 tahun tanpa menginvestasikan jumlah tersebut, Anda akan dikenakan pajak secara penuh).
    • Jika Anda berusia lebih dari 65 tahun: Anda tidak membayar CG untuk jumlah yang diperoleh dari penjualan. Dan ini bahkan jika Anda tidak «menginvestasikan kembali» di properti baru.
  • TIDAK ADA RETENSI 3%: Setelah penjualan selesai, Anda menerima jumlah penuh harga dari pembeli tanpa retensi yang berlaku.

tarif pajak dalam kasus penduduk pajak

Laba bersih persentase pajak
Hingga 6000 € 19%
6000 - 49.999 € 21%
50.000 - 199.999 € 23%
+ 200.000 € 26%

– Warga NON Spanyol -Model 210:   Perbaiki Tarif Pajak: 19%

Contoh perhitungan Capital Gain: 

  • Anda membeli properti yang dijual kembali pada tahun 2015 dengan harga 200.000 EUR.
  • Pada saat itu, Anda membayar 24.000 EUR, yang merupakan 12% dari biaya: 10% pajak transfer + 2% notaris, pendaftaran tanah, biaya pengacara, dll.
  • Kemudian, Anda melakukan reformasi internal sebesar 17.000 EUR (perubahan penggarapan lantai, perbaikan kolam, dan jendela baru).
  • Beberapa tahun kemudian Anda membangun garasi seharga 20.000 EUR

Kemudian, Anda memutuskan untuk menjual sekarang dengan harga 260.000 EUR.

Apa Capital Gain yang didapat dari penjualan ini?

CATATAN: Sebelum kami membuat perhitungan, kami perlu menginformasikan bahwa pemerintah Spanyol akan mempertimbangkan semua konsep di atas untuk mengurangi pajak, kecuali satu untuk «reformasi internal» untuk nilai 17.000 EUR. Alasannya adalah karena reformasi «internal» yang bukan reformasi «struktural» tidak dipertimbangkan untuk manfaat pajak.

Kami menggunakan rumus:

260.000 (Harga jual) - 200.000 (Harga perolehan) – 24.000 (Beban dan pajak perolehan) – 20.000 (Garasi Baru) =

16.000 EUR

Ini adalah «Keuntungan Bersih» yang akan diperoleh dengan penjualan

Karena tarif untuk Capital Gain adalah 19%, maka jumlah pajak untuk Capital Gain adalah:

16.000 * 19% = 3.040 EUR

 CARA PEMBAYARAN PAJAK

Dalam kasus PENDUDUK pajak Spanyol, pajak dinyatakan bersama dengan sisa pendapatan, pensiun, gaji, dll sebagai bagian dari deklarasi Pajak Penghasilan global yang akan disajikan sebelum akhir Juni tahun berikutnya.

  Dalam kasus NON pajak penduduk di Spanyol, cara pembayaran Capital Gain adalah sebagai berikut:

  • SETELAH PENYELESAIAN PENJUALAN: RETENSI 3%: Setelah penjualan selesai, Pemerintah Spanyol memaksa pembeli untuk melakukan RETENSI sebesar 3% dari nilai Harga Jual. Jadi, Anda tidak menerima harga yang disepakati penuh. Pembeli menyimpan 3% dari total harga dan berkewajiban untuk menyetorkannya ke Kantor Pajak. Ini dilakukan «pada hari yang sama dengan penyelesaian penjualan».

CATATAN: Mengikuti contoh di atas, jika harga penjualan adalah 260.000 EUR, retensi yang harus dilakukan oleh pembeli adalah 260.000 * 3% = 7.800 EUR.

  • SEBELUM 4 BULAN SETELAH PENJUALAN SELESAI: DEKLARASI KEUNTUNGAN MODAL 19% berlaku untuk warga negara UE dan NON UE): Setelah penjualan selesai, Anda memiliki waktu 6 bulan untuk menyerahkan «Deklarasi Keuntungan Modal» ke kantor pajak Spanyol. Dalam pernyataan ini, Anda (atau pengacara Anda), harus menghitung pajak dengan mengikuti contoh di atas. Dalam hal ini, jumlah yang harus Anda bayarkan adalah 3.040 EUR.

CATATAN: Seperti yang dijelaskan di sini, Keuntungan Modal yang diperoleh dari transaksi ini adalah sebesar 3.040 EUR. Karena Anda ditahan dengan jumlah yang lebih tinggi (7.800 EUR), maka, Anda memiliki «kredit» dengan administrasi Spanyol untuk selisihnya.

Jadi, jika pemerintah Spanyol menahan dari Anda 7.800 EUR untuk Pajak CG, karena hasil akhir pajak hanya 3.040 EUR, maka, pemerintah Spanyol harus «mengembalikan» Anda selisihnya: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Bagaimana cara mengklaim pengembalian dana ini? Pengacara Anda harus menyertakan fakta ini pada Deklarasi Capital Gain yang sama, untuk dipresentasikan ke kantor Pajak.

 CATATAN: Biasanya pemilik bingung "Spanish Tax Residence", dengan "Spanish Residence".

Dengan kata lain, orang berpikir bahwa «Kartu Tempat Tinggal Spanyol, atau «Sertifikat Tempat Tinggal» yang diperoleh di Kepolisian Nasional Spanyol, sudah cukup untuk menunjukkan bahwa mereka adalah «Penduduk Spanyol untuk Pajak», dan, sayangnya, tidak demikian halnya.

The "Kartu Kediaman Spanyol" (atau "Sertifikasi Tempat Tinggal Spanyol“), bukan merupakan dokumen yang sah untuk mengubah pertimbangan Pajak Anda sebagai «Tax Resident».

Spanish Residence Card (atau Sertifikat) hanya berfungsi untuk menyatakan bahwa Anda “tinggal” di Spanyol, untuk memudahkan Polisi memiliki kontrol yang lebih baik terhadap penduduk di wilayah tertentu.

Untuk menjadi penduduk Spanyol untuk pajak, dan kemudian mulai membayar Pajak Anda di Spanyol sebagai warga negara Spanyol biasa, Anda harus mendapatkan SERTIFIKASI PAJAK RESIDEN SPANYOL dikeluarkan oleh Kantor Pajak Spanyol atau Bea Cukai Spanyol, dan kemudian Anda akan mulai membayar pajak Anda di Spanyol, dan bukan di negara asal Anda.

Dan, juga, setelah Anda perlu menyatakan kepada Kantor Pajak dari negara Anda bahwa Anda adalah Penduduk Pajak Spanyol, dan bahwa Anda tidak ingin melanjutkan sebagai Tempat Tinggal Pajak di negara Anda-

Jadi, tolong, tanyakan kepada penasihat pajak Anda tentang pajak yang saat ini Anda bayar karena, meskipun Anda bukan Penduduk Spanyol, Anda harus menyatakan dan membayar PAJAK PENGHASILAN NON PENDUDUK.

____________________________________________________________________________

 

Mengapa mempraktikkan retensi 3% dari penjual?

Karena itu merupakan jaminan bagi pemerintah Spanyol bahwa pajak yang diperoleh dari capital gain yang diperoleh penjual akan dibayarkan di Spanyol.

 

Apa yang terjadi jika retensi 3% tidak dibayarkan? 

Dalam hal retensi tidak dilakukan oleh pembeli, administrasi Spanyol dapat melaksanakan utang untuk pembayaran tersebut dalam objek penjualan barang atau properti.

Dengan mana, dalam hal pembeli tidak melakukan pembayaran, juga tidak menahan penjual, dia mungkin menderita proses eksekusi hutang, dan dalam kasusnya, penyitaan properti yang diperoleh.

 

Setelah retensi 3% diterapkan, apa yang harus dilakukan penjual?

 

Anda harus menunjukkan deklarasi pajak, model 210 itu, dalam jangka waktu empat bulan sejak tanggal penandatanganan penjualan.

 

Dalam hal ini, jika kurang dari jumlah yang dihasilkan dari perhitungan capital gain yang ditahan, yaitu jika €10,000 telah dipotong dari penjual, dan hasil perhitungan capital gain adalah €15,000 . , Anda harus menyumbangkan sisa €5,000 dengan presentasi model 210, dalam waktu empat bulan setelah tanggal penjualan.

 

Jika tidak, jika penjual telah menahan jumlah yang lebih besar dari jumlah yang dihasilkan dari pembayaran pajak keuntungan modal, dia berhak untuk mengembalikan jumlah tersebut. Ini harus disajikan dalam waktu empat bulan sejak tanggal penjualan.

 

Penting pada saat ini, yaitu, jika ada hak pengembalian 3%, atau bagian dari retensi tersebut kepada administrasi Spanyol, ini akan mengharuskan penjual untuk sebelumnya mematuhi kewajiban pajak yang harus dipenuhinya. dia berkewajiban sebagai pemilik di Spanyol dalam konsep non-residennya. Yaitu, untuk penyajian pajak penghasilan tahunan yang diperhitungkan IRPFNR, tempat tinggal kedua, yang diwajibkan oleh semua pemilik properti di Spanyol sebagai bukan penduduk. Biasanya, kewajiban ini akan diperlukan untuk jangka waktu empat tahun. Dengan kata lain, pemerintah Spanyol tidak akan menuntut agar pajak penghasilan yang diperhitungkan diatur, tidak dibayarkan setelah empat tahun terakhir sebelum tanggal penjualan.

 

Berapa lama pemerintah Spanyol harus mengembalikan kelebihan 3% yang ditahan?

 

Administrasi memiliki waktu 6 bulan untuk mengembalikan kelebihan retensi yang dibuat. Setelah 6 bulan, administrasi wajib mengembalikan jumlah tersebut beserta bunga keterlambatan pembayaran.

 

Perhatian khusus harus diberikan dengan jangka waktu pengembalian karena administrasi Spanyol dalam beberapa kasus dapat memakan waktu lebih dari satu tahun untuk melaksanakan pengembalian.

 

Juga harus diperhitungkan bahwa administrasi memiliki waktu hingga EMPAT TAHUN untuk mempraktikkan pengembalian atau penggantian. Oleh karena itu, jika Anda membutuhkan lebih dari satu tahun untuk mendapatkan pengembalian dana, Anda perlu menyewa jasa spesialis untuk melumpuhkan periode kedaluwarsa hak untuk mendapatkan pengembalian dana.

 

Apakah ada kewajiban untuk mempraktikkan retensi 3%, dalam hal sumbangan properti di Spanyol?

 

Dalam hal sumbangan properti yang berlokasi di Spanyol, karena ini gratis, tidak ada harga yang harus dibayar untuk itu, yaitu, tidak ada pertimbangan, tidak ada kewajiban untuk menahan 3% dari nilai donasi atau memasukkannya melalui model 211.

 

Dalam kasus pembubaran kondominium, atau penghapusan kepemilikan bersama, apakah wajib menahan 3%?

 

Tidak biasanya . Dengan kata lain, pembubaran rumah susun merupakan perbuatan dispositif netral, yang tidak menimbulkan pengalihan patrimonial bagi salah satu pihak. Oleh karena itu, tidak dianggap ada keuntungan.

 

Namun , dalam hal salah satu pemilik bersama diberikan bagian yang lebih besar dari bagian yang menjadi miliknya , dalam hal ini, akan dianggap bahwa bagian tersebut merupakan keuntungan modal bagi pemilik bersama, yang dengannya, retensi harus dipraktikkan. sebesar 3% dari kelebihan bagian tersebut . 

Dengan kata lain, misalnya, bayangkan ada kasus di mana "A" dan "B" memiliki properti di Spanyol di mana 65% dibagi untuk "A" dan 35% untuk "B". Dalam hal ini, jika terjadi pembubaran rumah susun yang ditetapkan bahwa masing-masing memiliki 50% dari properti, akan dianggap bahwa "B" telah memperoleh 15% lebih dari apa yang telah disumbangkannya. Yaitu, menyumbangkan nilai 35% diperoleh hasil 50%, dengan surplus 15% itu akan dianggap sebagai keuntungan modal, dan “A” akan dipaksa untuk menahan 3% dari nilai 15% itu untuk " B".

Dengan cara yang sama, mari kita bayangkan ada contoh lain di mana "B" menerima, selain 35% miliknya, percakapan tunai sebesar €50,000. Dengan cara yang sama, kompensasi dalam bentuk tunai tersebut akan dikenakan retensi 3%, karena merupakan salah satu aset "B" yang ada.

 

 __________________________________________________________________________

 

 

PAJAK LAIN UNTUK VENDOR-PLUSVALÍA

Terutama, PLUSVALÍA, adalah pajak atas kenaikan nilai tanah di mana properti Anda berada, dari waktu pembelian dan penjualan. Ini adalah satu-satunya pajak yang kami tidak dalam posisi untuk menghitung sebelumnya untuk penjualan, karena tergantung pada kriteria tertentu dari Balai Kota.

Dalam kasus ini, retensi dari pembeli ke penjual cukup untuk menutupi pembayaran pajak ini. Secara keseluruhan ketika penjual meninggalkan negara itu setelah penjualan.