Peraturan Spanyol menetapkan bahwa, agar konstruksi memiliki akses ke pendaftaran properti, notaris harus mensyaratkan bahwa izin bangunan diberikan, dan semua dokumentasi konstruksi, termasuk sertifikat pekerjaan akhir, dll.
Inilah yang dikatakan Keputusan Legislatif Kerajaan Tujuh/2015 tanggal 30 Oktober (teks konsolidasi hukum tanah)
Namun, bagaimana dengan bangunan yang dibangun tanpa izin mendirikan bangunan tersebut?
Dalam kasus-kasus ini, hukum pertanahan yang sama menetapkan, dalam pasal 28.4, bahwa bangunan-bangunan, gedung-gedung dan instalasi-instalasi yang berkenaan dengannya tidak lagi pantas untuk mengambil langkah-langkah untuk menegakkan kembali legalitas perkotaan yang menyiratkan pembongkarannya, karena berakhirnya pembatasan. periode yang sesuai, mungkin memiliki akses ke registri properti.
Apa tujuan sebuah bangunan untuk memiliki akses ke daftar properti?
Alasan mendasar untuk ini adalah bahwa konstruksi yang bukan bagian dari pendaftaran properti tidak dapat menjadi bagian dari transaksi hukum apa pun. Artinya, Anda tidak dapat membeli, menjual, mewarisi, menggadaikan, membayar pajak, dll.
Dengan, akses ke registri properti, memungkinkan konstruksi menjadi objek lalu lintas hukum, dan menjadi bagian dari hak milik pemilik. Dan lebih jauh lagi, secara implisit menyiratkan bahwa properti tersebut tidak dapat dihancurkan, dihancurkan, atau dihancurkan oleh sistem hukum. Dengan demikian, pemilik mengkonsolidasikan hak properti atas konstruksi tersebut, bahkan jika itu telah dibangun tanpa izin.
Tapi, begitu sebuah konstruksi, yang dibangun tanpa izin, masuk ke daftar properti, apakah itu sepenuhnya dilegalkan? Dengan kata lain, dapatkah itu dianggap 100% legal?
Jawabannya rumit.
Seperti yang telah kami katakan sebelumnya, akses konstruksi tanpa izin ke pendaftaran properti berarti membuat konstruksi ini terlihat secara hukum.
Dengan kata lain , ketika konstruksi dibangun dengan izin konstruksi, Dewan Kota diberitahu bahwa konstruksi akan dilakukan , dan sistem hukum Spanyol memperhatikan konstruksi tersebut. Juga diinformasikan ketika konstruksi ini selesai melalui sertifikat penyelesaian pekerjaan arsitek, dan deklarasi di kantor notaris melalui deklarasi terkait konstruksi baru. Dengan cara ini, konstruksi yang dibangun dengan izin bangunan secara otomatis diidentifikasi dan diakui oleh sistem hukum.
Namun, konstruksi yang dibangun tanpa izin mendirikan bangunan bukan merupakan bagian dari lalu lintas yang sah, karena pembangunannya belum dilaporkan kepada administrasi publik . Boleh jadi ada catatan konstruksi tersebut untuk keperluan pajak, kadaster, dan Ibi, tetapi ini tidak berarti bahwa untuk keperluan legalitas konstruksi, instansi yang bertugas mengatur dan mengawasi pekerjaan di wilayah itu, telah menyadari konstruksi hukum ini.
Selain itu, jika hal ini terjadi, yaitu jika pemerintah mengetahui adanya konstruksi ilegal, maka secara otomatis harus bertindak dengan memerintahkan pembongkaran konstruksi tersebut karena dianggap ilegal.
Yang terjadi adalah administrasi Spanyol , karena prinsip keamanan yang sama dalam lalu lintas hukum tindakan hukum dan komersial, tidak dapat menahan waktu yang tidak terbatas untuk bertindak terhadap pekerjaan-pekerjaan dan konstruksi-konstruksi yang dilakukan secara tidak sah.
Dengan, peraturan daerah Spanyol yang berbeda selalu menetapkan batas waktu maksimum bagi administrasi publik untuk mendeteksi pekerjaan dan konstruksi yang dibangun tanpa izin, dan dengan demikian dapat menghukum mereka melalui sanksi administratif, denda, dan bahkan perintah pembongkaran. Setelah waktu ini tanpa diketahui administrasi, atau tanpa bertindak melawan konstruksi, itu menjadi sah dan menjadi warisan dalam aset pemilik.
Dalam undang-undang Spanyol, istilah ini berbeda menurut Komunitas Otonom yang berbeda.
Kita sekarang akan berbicara tentang dua kasus, Komunitas Valencia, dan Andalusia.
Komunitas Valencia.
Di Komunitas Valencia, peraturan didasarkan pada UU 5/2014, 25 Juli, tentang “Perencanaan Wilayah, Perencanaan Kota dan Lanskap” Komunitas Valencia (lebih dikenal sebagai ” BANYAK “), yang diubah tahun 2019 lalu melalui undang-undang tanggal 5 Februari yang berlaku sejak tanggal 8 Februari 2019.
Hukum ini menetapkan sebagai berikut: masa kadaluarsa :
Untuk menentukan jangka waktu kedaluwarsa tindakan administrasi dalam kasus ini, perlu untuk membedakan antara dua kasus:
- Tanah yang belum dikembangkan, pedesaan, dilindungi . Untuk pekerjaan yang berlokasi di lahan yang tidak dapat dikembangkan atau dilindungi, tidak ada masa kadaluarsa .
Oleh karena itu, terlepas dari apakah kemungkinan pemberian sanksi finansial atas karya-karya tersebut telah berakhir, administrasi dapat setiap saat memerintahkan pembongkaran karya-karya yang dibangun tanpa izin, karena, seperti yang kami katakan, hak administrasi tidak ditentukan.
- Lahan Perkotaan atau yang Dapat Dikembangkan: Terhadap tanah perkotaan yang dapat dikembangkan, batas waktu bagi bangunan-bangunan yang pada saat berlakunya LOTUP ( Agustus 2024) belum ditentukan jangka waktunya menurut peraturan perundang-undangan sebelumnya adalah 15 tahun. Batas waktu sebelumnya adalah 4 tahun.
Dengan kata lain, adalah mungkin untuk menyatakan suatu karya tanpa lisensi selama itu telah selesai sebelumnya 20 Agustus 2010 . Tanggal ini sangat penting, karena artinya empat tahun sebelum berlakunya LOTUP, tepatnya pada tanggal 20 Agustus 2014.
Dengan yang, pekerjaan-pekerjaan di atas tanah perkotaan atau tanah yang dapat dikembangkan yang pada tanggal berlakunya undang-undang ini, ditetapkan untuk memiliki jangka waktu konstruksi yang telah lewat lebih dari empat tahun (yaitu, semua konstruksi yang diselesaikan sebelum Agustus 2010), dapat disahkan dengan mengakses registri properti . .
Namun, konstruksi di atas tanah perkotaan yang dapat dikembangkan yang dibangun tanpa izin setelah tanggal 20 Agustus 2010 , seperti, misalnya, 2011, 2012, 2013, dll., batas waktu perintah pembongkaran konstruksi tersebut; itu akan menjadi 15 tahun .
Hal yang sama terjadi dengan konstruksi yang dibangun di atas tanah umum yang belum dikembangkan , yang mungkin memiliki akses ke daftar properti asalkan dibangun sebelum 20 Agustus 2010.
Namun, dan yang sangat penting, konstruksi di atas tanah yang belum dikembangkan yang selesai pada Agustus 2010, tunduk pada aturan yang tidak dapat diubah dari UU Lima/2014, dari LOTUP.
Dan sehubungan dengan tanah yang belum dikembangkan dilindungi, hanya konstruksi tanpa izin yang telah selesai sebelum 1 Februari 2002 dapat dinyatakan.
Hal ini terjadi, karena tanggal ini bertepatan dengan berlalunya empat tahun yang diatur dalam undang-undang sebelumnya dan dengan berlakunya Hukum Perkotaan Valencia 16/2003, yang mulai berlaku pada 1 Februari 2006, yang datang untuk menetapkan ketidakteraturan untuk lahan yang dilindungi.
Andalusia
Hal yang sama terjadi di Andalusia, meskipun tidak ada perbedaan antara urban dan non-urbanizable. Dalam kedua kasus tersebut, Undang-Undang Perencanaan Kota Andalusia 7/2022, dalam kata-katanya setelah diubah terakhir pada tanggal 8 Februari 2012, meningkatkan batas waktu hak administrasi untuk menuntut pembongkaran pekerjaan dari 4 tahun menjadi 6 tahun. . dibangun tanpa izin.
Seperti di Komunitas Valencia, periode ini dipahami berlaku untuk karya tanpa lisensi yang, pada tanggal pengesahan undang-undang, periode 4 tahun yang ditetapkan dalam undang-undang sebelumnya telah berlalu. Dengan kata lain, semua konstruksi yang dibangun sebelum 8 Februari 2008 dapat disahkan.
Oleh karena itu, untuk bangunan-bangunan yang dibangun setelah tanggal tersebut, masa kadaluarsanya menjadi 6 tahun.
Catalonia
Hal yang sama dapat dikatakan di Catalonia. Keputusan Legislatif 1/2010, 3 Agustus, menyetujui teks revisi Undang-Undang Perencanaan Kota Catalan, meningkatkan periode pembatasan tindakan untuk memulihkan legalitas bangunan perkotaan dari 4 menjadi 6 tahun .
Artinya, menuntut pembongkaran atau pembongkarannya.
Namun, di Catalonia, interpretasi Andalusia dan Valencia dari istilah di mana perpanjangan jangka waktu 6 tahun yang baru mulai berlaku tidak diberikan. Menurut kriteria Catalan, karya-karya yang dibangun sebelum persetujuan undang-undang, yaitu, 3 Agustus 2010, akan memiliki batas waktu 4 tahun. Dan yang dibangun kemudian, istilahnya adalah 6.
BAIK. Hal ini dipahami!. Jadi, jika saya memiliki konstruksi tanpa izin yang jangka waktu yang ditetapkan dalam undang-undang Komunitas Otonom saya telah berlalu tanpa sanksi, apakah rumah saya 100%?
Jawabannya agak rumit.
Seperti yang kami tunjukkan dalam laporan ini, berlalunya jangka waktu untuk memberikan sanksi/hukuman terhadap suatu konstruksi memberikan kuasa untuk mendaftarkan konstruksi tersebut dalam daftar properti.
Artinya: pemilik dapat “memiliki” ciptaan tanpa izin. Bisa digadaikan, disewakan, dijual, diwariskan, dihibahkan, dll, jadi sistem Spanyol tidak dapat memutuskan pembongkarannya.
Namun, meskipun sistem Spanyol mengakui konstruksi seperti itu sebagai legal, tidak dapat memberikan semua hak dan keuntungan yang dimiliki oleh suatu konstruksi hukum . Dengan kata lain, sistem Spanyol tidak dapat mengasimilasi konstruksi ilegal yang tidak menghormati hukum, yang tidak membayar pajak konstruksi, arsitek, dll., dengan pekerjaan legal yang melalui prosedur ini, dibangun sesuai dengan hukum, dan Mereka membayar semua pajak dan biaya yang terkait.
Oleh karena itu, bangunan-bangunan yang dibangun tanpa izin, tetapi telah terdaftar dalam daftar properti, dikatalogkan secara khusus. Mereka disebut konstruksi "rusak".
Jenis konstruksi ini tunduk pada batasan tertentu sehubungan dengan konstruksi hukum:
- Mereka tidak diperbolehkan lebih dari pekerjaan reformasi terbatas pada konservasi, keselamatan dan kesehatan. Oleh karena itu, mereka tidak diperbolehkan melakukan pekerjaan rehabilitasi.
- Pekerjaan perluasan dari konstruksi yang ada tidak diperbolehkan.
- Dalam hal konstruksi secara alami dihancurkan (karena sebab alam, kehancuran, atau bencana, banjir, dll), mereka tidak dapat dibangun kembali. Mereka tidak dapat dibangun kembali.
Sumber: TLACORP