Španjolski propisi određuju da, kako bi građevina imala pristup zemljišnom registru, javni bilježnici moraju zahtijevati da se dostavi građevinska dozvola i sva građevinska dokumentacija, uključujući potvrdu o završnom radu itd.
To kaže Kraljevski zakonski dekret sedam/2015 od 30. listopada (pročišćeni tekst zemljišnog zakona)
No, kakva je situacija s onim objektima koji su izgrađeni bez građevinske dozvole?
U tim slučajevima, isti zakon o zemljištu, u članku 28.4, utvrđuje da one građevine, zgrade i instalacije u odnosu na koje više nije prikladno poduzimati mjere za ponovno uspostavljanje urbanističke legalnosti koje podrazumijevaju njihovo rušenje, zbog isteka odgovarajućih rokova zastare, mogu imati pristup zemljišnim knjigama.
Koja je svrha zgrade da ima pristup zemljišnoj knjizi?
Temeljni razlog tome je što građevina koja nije dio zemljišne knjige ne može biti dio nikakvog pravnog posla. Odnosno, ne možete kupiti, prodati, naslijediti, staviti pod hipoteku, platiti porez itd.
Uz uvid u zemljišnu knjigu, građevina može biti predmetom pravnog prometa, te dio prava vlasništva vlasnika. I nadalje, to implicitno implicira da se navedena imovina ne može srušiti, srušiti ili na drugi način uništiti pravnim sustavom. Čime vlasnik na taj način učvršćuje pravo vlasništva nad navedenom građevinom, čak i ako je građena bez dozvole.
No, kada građevina izgrađena bez dozvole ode u zemljišnu knjigu, je li u potpunosti legalizirana? Drugim riječima, može li se smatrati 100% legalnim?
Odgovor je kompliciran.
Kao što smo već rekli, pristup građevini bez dozvole zemljišnim knjigama znači učiniti tu građevinu pravno vidljivom.
Drugim riječima , kada se gradi građevina s građevinskom dozvolom, Gradsko vijeće se obavještava da će se gradnja izvoditi , a španjolski pravni sustav primjećuje navedenu gradnju. Također se obavještava kada je ta gradnja završena putem potvrde o završetku arhitektonskih radova, a njezina deklaracija u javnobilježničkom uredu putem odgovarajuće deklaracije o novoj gradnji. Na taj način, građevina izgrađena s građevinskom dozvolom automatski se identificira i priznaje od strane pravnog sustava.
Međutim, građevina izgrađena bez građevinske dozvole nije dio legalnog prometa jer njezina izgradnja nije prijavljena javnoj upravi . Moguće je da postoji zapis o navedenoj gradnji u svrhu poreza, katastra i IBI-ja, ali to ne znači da su, u svrhu zakonitosti gradnje, agencije zadužene za kontrolu i nadzor radova na teritoriju postale svjesne ove legalne gradnje.
Osim toga, kada bi to bio slučaj, odnosno kada bi uprava znala da se radi o bespravnoj gradnji, automatski bi morala postupiti na način da se naloži rušenje navedene građevine jer se smatra bespravnom.
Događa se da španjolska uprava , zbog istog načela sigurnosti u pravnom prometu pravnih i komercijalnih radnji, ne može imati neograničeno pravo djelovanja protiv onih radova i građevina koje su izvedene nezakonito.
Različiti španjolski regionalni propisi uvijek utvrđuju maksimalni rok za javne uprave da otkriju radove i građevine izgrađene bez dozvole te da ih stoga mogu kazniti administrativnim sankcijama, novčanim kaznama, pa čak i nalozima za rušenje. Nakon tog vremena, bez da uprava otkrije ili ne djeluje protiv građevine, ona postaje legalizirana i vlasništvo vlasnika.
U španjolskom zakonodavstvu ovaj se pojam razlikuje prema različitim autonomnim zajednicama.
Sada ćemo govoriti o dva slučaja, Valencijskoj zajednici i Andaluziji.
Valencijska zajednica.
U Valencijskoj zajednici propisi se temelje na Zakonu 5/2014 od 25. srpnja o „Teritorijalnom planiranju, urbanističkom planiranju i uređenju krajolika“ Valencijske zajednice (poznatijem kao „ LOTUP “), koji je izmijenjen 2019. godine zakonom od 5. veljače, koji je na snazi od 8. veljače 2019.
Ovaj zakon utvrđuje sljedeće rokove zastare :
Da bi se odredio rok zastare radnji uprave u ovim slučajevima, potrebno je razlikovati dva slučaja:
- Neizgrađeno zemljište, rustikalno, zaštićeno . Za radove koji se nalaze na neizgrađenom ili zaštićenom zemljištu, nema roka trajanja .
Dakle, bez obzira na to je li istekla mogućnost novčanog sankcioniranja navedenih radova, uprava u svakom trenutku može narediti rušenje građevine izgrađene bez dozvole, jer, kako kažemo, pravo uprave ne propisuje.
- Urbano ili građevinsko zemljište: Što se tiče gradskog građevinskog zemljišta, rok zastare za one građevine za koje na dan stupanja na snagu ZOOUP-a (kolovoz 2024.) nije bio propisan rok zastare prema prijašnjem zakonodavstvu je 15 godina. Prethodni rok zastare bio je 4 godine.
Drugim riječima, moguće je prijaviti djelo bez licence sve dok je dovršeno prije 20. kolovoza 2010. Ovaj datum je vrlo važan jer znači četiri godine prije stupanja na snagu LOTUP-a, što je bilo točno 20. kolovoza 2014.
S tim u vezi, radovi na urbanom ili razvojnom zemljištu za koje je na dan stupanja na snagu ovog zakona bio propisan rok izgradnje dulji od četiri godine (to jest, svi objekti dovršeni prije kolovoza 2010.), mogu se legalizirati pristupom zemljišnim knjigama.
Međutim, za one građevine na građevinskom zemljištu pogodnom za razvoj koje su izgrađene bez dozvole nakon 20. kolovoza 2010. , kao što su, na primjer, 2011., 2012., 2013. itd., rok zastare naloga za rušenje tih građevina iznosit će 15 godina.
Isto se događa i s građevinama izgrađenim na zajedničkom neizgrađenom zemljištu , koje mogu imati pristup zemljišnim knjigama pod uvjetom da su izgrađene prije 20. kolovoza 2010.
Međutim, što je vrlo važno, one građevine na neizgrađenom zemljištu koje su dovršene u kolovozu 2010. podliježu režimu nezastarivosti Zakona pet/2014, LOTUP-a.
A što se tiče zaštićenog neizgrađenog zemljišta, mogu se proglasiti samo one građevine bez dozvole koje su završene prije 1. veljače 2002. godine.
To je tako jer se ovaj datum podudara s protekom četiri godine koje su bile važeće u prethodnom zakonodavstvu i sa stupanjem na snagu urbanističkog zakona Valencije 16/2003, koji je stupio na snagu 1. veljače 2006., čime je uspostavljena nezastarivost za zaštićeno zemljište.
Andaluzija
Isto se događa u Andaluziji, iako nema razlike između urbanog i neurbaniziranog. U oba slučaja, Zakon o urbanističkom planiranju Andaluzije 7/2022, u tekstu nakon zadnje izmjene od 8. veljače 2012., produžava rok zastare prava uprave da zahtijeva rušenje radova s 4 na 6 godina. . izgrađen bez dozvole.
Kao iu Zajednici Valencije, ovo se razdoblje smatra primjenjivim na radove bez licence za koje je na dan odobrenja zakona isteklo razdoblje od 4 godine utvrđeno prethodnim zakonodavstvom. Drugim riječima, mogu se legalizirati sve građevine izgrađene do 8. veljače 2008. godine.
Dakle, za one građevine izgrađene nakon tog datuma, zastara postaje 6 godina.
Katalonija
Isto se može reći i za Kataloniju. Zakonodavni dekret 1/2010 od 3. kolovoza, kojim se odobrava revidirani tekst katalonskog Zakona o urbanističkom planiranju, produžio je rok zastare za radnju vraćanja urbanističke zakonitosti zgrada s 4 na 6 godina.
Odnosno zahtijevati njegovo rušenje ili rušenje.
Međutim, u Kataloniji nije navedeno andaluzijsko i valencijsko tumačenje pojma u kojem se počinje primjenjivati novi produženi rok od 6 godina. Prema katalonskim kriterijima, oni radovi koji su izgrađeni prije usvajanja zakona, odnosno 3. kolovoza 2010., imali bi zastaru od 4 godine. A one kasnije izgrađene, termin bi bio 6.
U REDU. Shvaćeno je!. Dakle, ako imam građevinu bez dozvole u kojoj su protekla razdoblja utvrđena u zakonodavstvu moje autonomne zajednice, a da nisam sankcioniran, je li moj dom 100 %?
Odgovor je malo kompliciran.
Kao što smo naveli u ovom izvješću, protekom roka za sankcioniranje/kaznjavanje građevine stječe se ovlast upisa te građevine u zemljišne knjige.
To znači da: vlasnik može „posjedovati“ djelo bez licence. Može se hipotekirati, dati u zakup, prodati, naslijediti, darovati itd., tako da španjolski sustav ne može odrediti njegovo rušenje.
Međutim, iako španjolski sustav priznaje takvu gradnju kao legalnu, ne može joj dati sva prava i prednosti koje ima legalna gradnja . Drugim riječima, španjolski sustav ne može asimilirati ilegalne gradnje koje nisu poštovale zakon, koje nisu plaćale građevinske poreze, arhitekte itd., s legalnim objektima koji su prošli te postupke, izgrađeni su u skladu sa zakonom i za koje su plaćeni svi odgovarajući porezi i troškovi.
Zbog toga se građevine koje su izgrađene bez dozvole, ali su upisane u zemljišnoknjižni registar, katalogiziraju na poseban način. Nazivaju se građevine "izvan reda".
Ova vrsta gradnje podliježe određenim ograničenjima u pogledu legalne gradnje:
- Nije im dopušteno više od reformskih radova ograničenih na očuvanje, sigurnost i zdravlje. Stoga im nije dopušteno izvoditi sanacijske radove.
- Radovi na proširenju postojeće konstrukcije nisu dopušteni.
- U slučaju prirodnog rušenja građevine (zbog prirodnih uzroka, ruševina ili nepogoda, poplava i sl.), ne mogu se obnoviti. Ne mogu se obnoviti.
Izvor: TLACORP