Španjolski propisi određuju da, kako bi građevina imala pristup zemljišnom registru, javni bilježnici moraju zahtijevati da se dostavi građevinska dozvola i sva građevinska dokumentacija, uključujući potvrdu o završnom radu itd.
To kaže Kraljevski zakonski dekret sedam/2015 od 30. listopada (pročišćeni tekst zemljišnog zakona)
No, kakva je situacija s onim objektima koji su izgrađeni bez građevinske dozvole?
U tim slučajevima isti zemljišni zakon u svom članku 28.4. stavku XNUMX. utvrđuje da one građevine, građevine i instalacije za koje više nije primjereno donositi mjere za ponovnu uspostavu urbanističke zakonitosti koje podrazumijevaju njihovo rušenje, zbog isteka zastare razdoblja koja odgovaraju, može imati pristup registru nekretnina.
Koja je svrha zgrade da ima pristup zemljišnoj knjizi?
Temeljni razlog tome je što građevina koja nije dio zemljišne knjige ne može biti dio nikakvog pravnog posla. Odnosno, ne možete kupiti, prodati, naslijediti, staviti pod hipoteku, platiti porez itd.
Uz uvid u zemljišnu knjigu, građevina može biti predmetom pravnog prometa, te dio prava vlasništva vlasnika. I nadalje, to implicitno implicira da se navedena imovina ne može srušiti, srušiti ili na drugi način uništiti pravnim sustavom. Čime vlasnik na taj način učvršćuje pravo vlasništva nad navedenom građevinom, čak i ako je građena bez dozvole.
No, kada građevina izgrađena bez dozvole ode u zemljišnu knjigu, je li u potpunosti legalizirana? Drugim riječima, može li se smatrati 100% legalnim?
Odgovor je kompliciran.
Kao što smo već rekli, pristup građevini bez dozvole zemljišnim knjigama znači učiniti tu građevinu pravno vidljivom.
Drugim riječima , kada se gradi građevina s građevinskom dozvolom, Gradsko vijeće se obavještava da će se gradnja izvoditi , a španjolski pravni sustav primjećuje spomenutu konstrukciju. Također se obavještava kada je ta gradnja dovršena putem Potvrde o izvršenju radova arhitekta, a njena prijava kod javnog bilježnika kroz odgovarajuću izjavu o novogradnji. Na taj način, građevina izgrađena s građevinskom dozvolom automatski se identificira i priznaje pravni sustav.
Međutim, konstrukcija koja je izgrađena bez a građevinska dozvola nije dio pravnog prometa, jer njena izgradnja nije prijavljena javnoj upravi . Može biti da postoji evidencija o navedenoj gradnji za potrebe poreza, katastra i Ibi, ali to ne znači da su za potrebe zakonitosti građenja organi nadležni za kontrolu i nadzor radova na području, postali svjesni ove pravne konstrukcije.
Osim toga, kada bi to bio slučaj, odnosno kada bi uprava znala da se radi o bespravnoj gradnji, automatski bi morala postupiti na način da se naloži rušenje navedene građevine jer se smatra bespravnom.
Ono što se događa je da španjolska uprava , zbog istog načela sigurnosti u pravnom prometu pravnih i gospodarskih radnji, ne može na neodređeno vrijeme postupati protiv radova i građevina koje su nezakonito izvedene.
Uz to, različiti španjolski regionalni propisi uvijek određuju maksimalno vremensko ograničenje za javne uprave da otkriju radove i građevine koje su izgrađene bez dozvole, te ih stoga mogu kazniti administrativnim sankcijama, novčanim kaznama, pa čak i nalozima za rušenje. Nakon tog vremena, a da uprava nije uočila, ili da nije postupila protiv izgradnje, ona postaje legalizirana i uknjižena u imovinu vlasnika.
U španjolskom zakonodavstvu ovaj se pojam razlikuje prema različitim autonomnim zajednicama.
Sada ćemo govoriti o dva slučaja, Valencijskoj zajednici i Andaluziji.
Valencijska zajednica.
U Valencijskoj zajednici propisi se temelje na Zakon 5/2014, od 25. srpnja, o "teritorijskom planiranju, urbanističkom planiranju i krajobrazu" Valencijske zajednice (poznatije kao ” LOTUP “), koji je izmijenjen prošle 2019., kroz zakon od 5. veljače, koji je na snazi od 8. veljače 2019.
Ovim zakonom utvrđuje se sljedeće rok trajanja :
Da bi se odredio rok zastare radnji uprave u ovim slučajevima, potrebno je razlikovati dva slučaja:
- Neizgrađeno zemljište, rustikalno, zaštićeno . Za radove koji se nalaze na neizgrađenom ili zaštićenom zemljištu, nema roka trajanja .
Dakle, bez obzira na to je li istekla mogućnost novčanog sankcioniranja navedenih radova, uprava u svakom trenutku može narediti rušenje građevine izgrađene bez dozvole, jer, kako kažemo, pravo uprave ne propisuje.
- Urbano ili građevinsko zemljište: Što se tiče gradskog građevinskog zemljišta, rok zastare za one građevine za koje na dan stupanja na snagu ZOOUP-a (kolovoz 2024.) nije bio propisan rok zastare prema prijašnjem zakonodavstvu je 15 godina. Prethodni rok zastare bio je 4 godine.
Drugim riječima, moguće je prijaviti djelo bez licence sve dok je ono prethodno dovršeno Kolovoz 20, 2010 . Ovaj datum je vrlo važan, jer znači četiri godine prije stupanja na snagu LOTUP-a, a to je bilo 20.
Sa kojim, mogu se legalizirati radovi na gradskom ili građevinskom zemljištu za koje je na dan stupanja na snagu ovoga zakona bio propisan rok građenja duži od četiri godine (odnosno sve građevine završene prije kolovoza 2010. godine). pristupom registru nekretnina , ,
Međutim, one građevine na građevinskom zemljištu koje su izgrađene bez dozvole nakon 20. kolovoza 2010. , kao što je npr. 2011., 2012., 2013. itd., rok zastare naloga za rušenje navedenih građevina bit će 15 godina .
Isto se događa i kod izgrađenih konstrukcija zajedničko neizgrađeno zemljište , Koji mogu imati pristup registru nekretnina pod uvjetom da su izgrađeni prije 20. kolovoza 2010. godine.
Međutim, što je vrlo važno, one građevine na neizgrađenom zemljištu koje su dovršene u kolovozu 2010. podliježu režimu nezastarivosti Zakona pet/2014, LOTUP-a.
I s obzirom na zaštićenim neizgrađenim zemljištem mogu se proglasiti samo one građevine bez dozvole koje su završene do 1. veljače 2002. godine.
To je tako jer se ovaj datum podudara s protekom četiri godine koje su bile važeće u prethodnom zakonodavstvu i sa stupanjem na snagu urbanističkog zakona Valencije 16/2003, koji je stupio na snagu 1. veljače 2006., čime je uspostavljena nezastarivost za zaštićeno zemljište.
Andaluzija
Isto se događa u Andaluziji, iako nema razlike između urbanog i neurbaniziranog. U oba slučaja, Zakon o urbanističkom planiranju Andaluzije 7/2022, u tekstu nakon zadnje izmjene od 8. veljače 2012., produžava rok zastare prava uprave da zahtijeva rušenje radova s 4 na 6 godina. . izgrađen bez dozvole.
Kao iu Zajednici Valencije, ovo se razdoblje smatra primjenjivim na radove bez licence za koje je na dan odobrenja zakona isteklo razdoblje od 4 godine utvrđeno prethodnim zakonodavstvom. Drugim riječima, mogu se legalizirati sve građevine izgrađene do 8. veljače 2008. godine.
Dakle, za one građevine izgrađene nakon tog datuma, zastara postaje 6 godina.
Katalonija
Isto se može reći i za Kataloniju. Zakonodavni dekret 1/2010 od 3. kolovoza, kojim se odobrava revidirani tekst katalonskog Zakona o urbanističkom planiranju, produžio je rok zastare za radnju vraćanja urbanističke zakonitosti zgrada s 4 na 6 godina.
Odnosno zahtijevati njegovo rušenje ili rušenje.
Međutim, u Kataloniji nije navedeno andaluzijsko i valencijsko tumačenje pojma u kojem se počinje primjenjivati novi produženi rok od 6 godina. Prema katalonskim kriterijima, oni radovi koji su izgrađeni prije usvajanja zakona, odnosno 3. kolovoza 2010., imali bi zastaru od 4 godine. A one kasnije izgrađene, termin bi bio 6.
U REDU. Shvaćeno je!. Dakle, ako imam građevinu bez dozvole u kojoj su protekla razdoblja utvrđena u zakonodavstvu moje autonomne zajednice, a da nisam sankcioniran, je li moj dom 100 %?
Odgovor je malo kompliciran.
Kao što smo naveli u ovom izvješću, protekom roka za sankcioniranje/kaznjavanje građevine stječe se ovlast upisa te građevine u zemljišne knjige.
To znači da: vlasnik može "posjedovati" djelo bez licence. Može se staviti pod hipoteku, iznajmiti, prodati, naslijediti, donirati itd., tj španjolski sustav ne može odrediti njegovo rušenje.
Međutim, iako španjolski sustav priznaje takvu konstrukciju kao zakonitu, ne može joj dati sva prava i prednosti koje ima pravna gradnja . Drugim riječima, španjolski sustav ne može asimilirati bespravne gradnje koje nisu poštovale zakon, koje nisu plaćale poreze na gradnju, arhitekte itd. legalnim radovima koji su prošli ove procedure, izgrađeni su u skladu sa zakonom i bili Plaćali su sve pripadajuće poreze i troškove.
Zbog toga su ove građevine koje su izgrađene bez dozvole, a koje su upisane u zemljišne knjige, posebno popisane. Zovu se konstrukcije "bez reda".
Ova vrsta gradnje podliježe određenim ograničenjima u pogledu legalne gradnje:
- Nije im dopušteno više od reformskih radova ograničenih na očuvanje, sigurnost i zdravlje. Stoga im nije dopušteno izvoditi sanacijske radove.
- Radovi na proširenju postojeće konstrukcije nisu dopušteni.
- U slučaju prirodnog rušenja građevine (zbog prirodnih uzroka, ruševina ili nepogoda, poplava i sl.), ne mogu se obnoviti. Ne mogu se obnoviti.
Izvor: TLACORP