मालिकों के समुदायों में पर्यटक घर - संघर्ष
संघर्ष समाधान
मालिकों के समुदायों के भीतर पर्यटक घरों की घटना इस मामले में उत्पन्न होने वाले सबसे विवादास्पद मुद्दों में से एक है।
पर्यटन के उद्देश्य से घर किराए पर लेना अपने आप में कोई परेशानी वाली गतिविधि नहीं है , लेकिन व्यवहार में यह अक्सर पड़ोसियों के साथ सह-अस्तित्व की समस्याएं पैदा करता है, उदाहरण के लिए, साझा सुविधाओं के अत्यधिक उपयोग के कारण, जिसे उसी का असामान्य व्यवहार माना जा सकता है और इससे नुकसान का खतरा बढ़ जाता है, या कुछ समय पर शोर होता है।
पर्यटकों के आवास की समस्या के समाधान के लिए आस-पड़ोस के समुदाय विविध प्रकार के समाधान अपना सकते हैं ।
किसी ऐसे समुदाय में स्थित अपार्टमेंटों को पर्यटकों के लिए किराए पर देना जहां अन्य मालिकों का स्थायी निवास है, एक परेशान करने वाली और खतरनाक गतिविधि है , क्योंकि बड़ी संख्या में लोगों द्वारा साझा सुविधाओं का उपयोग उनका असामान्य उपयोग है।
गतिविधि प्रतिबंध
(एलपीएच कला.17.12)
वर्तमान में, मालिकों के समुदायों के पास ऐसे समझौतों तक पहुंचने की संभावना है जो पर्यटन किराये की गतिविधि के संचालन को सीमित या सशर्त बनाते हैं।
इन समझौतों के लिए कुल मालिकों के 3/5 बहुमत की आवश्यकता होती है , जो बदले में भागीदारी कोटा के 3/5 का प्रतिनिधित्व करते हैं , चाहे वे कंपनी के मूल स्वामित्व या नियमों में संशोधन करें या न करें। इस प्रकार किए गए समझौतों का पूर्वव्यापी प्रभाव नहीं हो सकता है, यानी वे उन लोगों की गतिविधि को सीमित नहीं कर सकते जो पहले से ही इसका उपयोग कर रहे हैं।
पर्यटन के लिए आवास किराए पर देने की गतिविधि को सीमित करने के लिए आवश्यक बहुमत की इस छूट को 6-3-2019 से लागू किया गया है । इससे पहले, इस प्रकार के प्रतिबंध के लिए नियमों या संवैधानिक शीर्षक में संशोधन करना आवश्यक था, जिसके लिए पूरे समुदाय के सर्वसम्मत समर्थन की आवश्यकता होती थी ( एलपीएच अनुच्छेद 17.6 )। इसका अर्थ यह था कि यदि कोई पड़ोसी पहले से ही अपने घर को पर्यटन आवास के लिए आरक्षित कर रहा था या ऐसा करने का इरादा रखता था, तो इसके विरुद्ध समझौता करना व्यावहारिक रूप से असंभव था।
इस मानक संशोधन के बाद, नियम में निहित " सीमा या शर्त " अभिव्यक्ति का दायरा बढ़ जाता है, यानी, क्या मालिकों की बैठकें केवल 3/5 के बहुमत से बिना उचित कारण के अवकाश किराये पर रोक लगा सकती हैं या केवल वे ऐसी सीमाएं या शर्तें स्थापित कर सकती हैं जिन्हें मालिक को इस गतिविधि के लिए घर समर्पित करने के लिए पूरा करना होगा और केवल उनके पूरा न होने पर ही इस पर रोक लगा सकती हैं।
इस मामले पर न्यायिक मत के अभाव में, ऐसा प्रतीत होता है कि अधिकांश मत दूसरे विकल्प की ओर झुका हुआ है:
- मालिकों का समुदाय विभिन्न सीमाएँ स्थापित कर सकता है - जैसे, उदाहरण के लिए, कि रहने वाले, रहने वालों के सामान्य क्षेत्रों में नहीं रह सकते हैं, कि घर या पोर्टल की चाबियाँ भविष्य के किरायेदार को इकट्ठा करने के लिए भवन के बाहर नहीं छोड़ी जा सकती हैं, सीमा उपयोगकर्ताओं की संख्या जो एक साथ घर में हो सकते हैं, आदि। किसी भी मामले में, वे ऐसी स्थितियाँ होनी चाहिए जो संपत्ति और बाकी पड़ोसियों के लिए लाभकारी हों और जो अधिकारों का स्पष्ट दुरुपयोग या वास्तव में पूर्ण निषेध मानती हों घर के हॉलिडे डेस्टिनेशन से।
- लेकिन समुदाय, भले ही वह योग्य बहुमत तक पहुँच जाए एलपीएच कला.17.12 , समुदाय सीधे मना नहीं कर सकता तथाकथित छुट्टी किराये के लिए समर्पित होने से निजी संपत्तियों में से एक। कुछ अलग यह है कि, इसके लिए कुछ शर्तों को स्थापित किया गया है, इसका उल्लंघन, यदि यह समुदाय के सामान्य विकास को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करता है, तो इसे कष्टप्रद गतिविधि माना जा सकता है और प्रतिबंधित किया जा सकता है।
- एक पूर्ण निषेध के रूप में सीमा की व्याख्या करना एक अतिरिक्त का गठन करेगा जो घर के मालिक के अधिकार से प्राप्त प्रभुत्वपूर्ण संकायों का उल्लंघन करेगा जब तक कि वे गैर-सामुदायिक नियमों पर आधारित न हों। मालिकों का बोर्ड केवल तभी उपयोग पर रोक लगा सकता है जब क्षेत्र के नियमों ने इमारत के प्रकार, स्थान या समय में गतिविधि की अनुमति नहीं दी, इस तरह से, वास्तव में, उक्त विनियमन में कुछ भी नहीं जोड़ा जा सकता है।
12-19-2018 और 1-23-2019 के बीच अपनाए गए समझौतों के लिए , आर.डी.एल. 21/2018 , जिसे कांग्रेस में सत्यापन की कमी के कारण निरस्त कर दिया गया था, ने पहले से ही वर्तमान में लागू बहुमत की छूट स्थापित कर दी है, इसलिए उस अवधि के दौरान अपनाए गए समझौते पूरी तरह से मान्य हैं और समुदाय को बाध्य करते हैं ( एलपीएच अनुच्छेद 17.12 )।
फीस में वृद्धि
(एलपीएच कला.17.12)
एक अन्य समाधान जो समुदाय अपना सकते हैं, वह है पर्यटक फ्लैटों को अनुमति देना, लेकिन उनके मालिकों को विशेष व्यय कोटा का भुगतान करने के लिए बाध्य करना, या उन आवासों के सामान्य खर्चों में भागीदारी के लिए कोटा बढ़ाना जिनमें यह गतिविधि की जाती है। इस प्रकार के समझौते को अपनाने के लिए कुल मालिकों के 3/5 के पक्ष में मतदान की आवश्यकता होती है, जो बदले में भागीदारी कोटा के 3/5 का प्रतिनिधित्व करते हैं।
किसी भी स्थिति में, भुगतान किए गए शुल्क के 20% से अधिक वृद्धि नहीं हो सकती है।
यह उपाय, जो 6-3-2019 से लागू होगा, पहले ही आरडीएल 21/2018 द्वारा एलपीएच में शामिल किया जा चुका था , इसलिए, 12-19-2018 और 1-23-2019 के बीच इस संबंध में किए जाने वाले समझौते पूरी तरह से वैध हैं और समुदाय पर बाध्यकारी हैं।
इस उपाय के साथ, इसका उद्देश्य उस मालिक को मंजूरी देना नहीं है जो अपने घर को पर्यटक किराये की गतिविधि के लिए समर्पित करता है, बल्कि समुदाय में उसके योगदान के लिए सामान्य तत्वों के उपयोग को आनुपातिक बनाने के लिए है।
अदालत की कार्रवाई
यदि समुदाय को लगता है कि अपार्टमेंट का मालिक या निवासी उसमें या संपत्ति के बाकी हिस्से में नियमों के अनुसार प्रतिबंधित गतिविधियाँ कर रहा है, जो संपत्ति के लिए हानिकारक हैं, तो समुदाय का अध्यक्ष, अपनी पहल पर या किसी भी मालिक या निवासी की पहल पर, प्रतिबंधित गतिविधियों को करने वाले व्यक्ति को उन्हें तुरंत बंद करने का आदेश दे सकता है। यदि मालिक या निवासी हानिकारक आचरण जारी रखता है, तो वे अदालत में जा सकते हैं ताकि अदालत इस मामले पर फैसला कर सके।
पर्यटन आवास के संबंध में, समुदायों द्वारा भविष्य में इस गतिविधि को प्रतिबंधित करने के लिए किए जाने वाले समझौतों के अलावा, अदालतों में पहले से मौजूद आवासों के संबंध में यह प्रश्न उठता है कि क्या इन घरों को पर्यटन किराये के लिए समर्पित करना एक निषिद्ध गतिविधि है, जिसके लिए कानूनों में विनियमन और उसकी व्याख्या का विश्लेषण किया जाता है।
वर्तमान में न्यायालयों का रुख यह है कि किसी समुदाय के स्वामित्व वाले क्षेत्रों में पर्यटक फ्लैटों पर प्रतिबंध या निषेध तभी मान्य है जब संपत्ति के मूल स्वामित्व या नियमों में स्पष्ट रूप से निषेध निहित हो, जो तीसरे पक्ष के खरीदारों को प्रभावित करता हो, और बशर्ते कि वैधानिक निषेध भूमि रजिस्ट्री में पंजीकृत हो। इस प्रकार के प्रतिबंध से, स्वामित्व वाला समुदाय अप्रिय गतिविधियों से बचने के लिए एक निवारक उपाय कर रहा है।
स्वायत्त समुदाय, इन आवासों के साथ पैदा हुए विवाद के आलोक में, इस मामले को वर्तमान स्थिति के अनुकूल बनाने के लिए विनियमित कर रहे हैं और जहाँ तक संभव हो, इन संघर्षों से बचने की कोशिश करते हैं, जो पड़ोसी समुदायों में उत्पन्न हुए हैं।
इस चलन से पहले, यह माना जाता था कि फ्लैट के एकमात्र अनुमत उपयोग को निवास या घर के उद्देश्य के लिए ही मानने के लिए, यह पर्याप्त था कि फ्लैट के मूल स्वामित्व में या पड़ोसियों के समुदाय के कानूनों में 'आवास' शब्द का प्रयोग किया गया हो और इस प्रकार, यह पर्यटन उद्देश्य के विपरीत था।
स्रोत: टीएलएकॉर्प