Pour le calcul du rendement net du capital immobilier, TOUTE le dépenses nécessaires à l'obtenir aussi que les sommes allouées à amortissement , peut être déduit des rendements complets du bien et des autres actifs transférés avec lui , à condition que ils correspondent à son amortissement effectif.
En cas de baux immobiliers soumis et non exonérés à la Taxe sur la Valeur Ajoutée ( TVA ) ou la taxe générale indirecte des Canaries ( IGIC ), les franchises seront calculées hors T.V.A. ou, le cas échéant, IGIC.
Dépenses nécessaires pour obtenir le loyer : intérêt et autres financements dépenses et conservation et réparation dépenses [ Les arts . 23.1 a) 10 Loi IRPF et 13 a) Règlement]
Les éléments suivants sont considérés comme faisant partie des éléments nécessaires dépenses à obtenir les rendements , Entre autres :
- Dépenses déductibles
- Intérêts et autres frais de financement
Intérêt qualité financement dépenses de l'étranger capital investi dans l'acquisition ou l'amélioration de la propriété, du droit ou de la faculté pour l'usage ou la jouissance, ainsi que, le cas échéant , du bien cédé, sont déductibles.
Les intérêts qui, en raison de l'application du plancher hypothécaire clauses , aurait été payé par le contribuable et avec respect à ceux qui , avant la fin du délai pour déposer le soi – Évaluation de risque climatique de l'impôt sur le revenu des personnes physiques par ledit exercice, le accord rendre le le montant est atteint avec le financier établissement ou en tant que résultat d'un décision de justice ou une sentence arbitrale, ils ne peuvent être déduits as une dépense.
- Conservation et réparation
Dépenses de préservation et réparation des les biens qui produisent des revenus sont déductible. A ces fins, ils ont cette considération :
- a) Ceux effectués régulièrement dans le but de maintenir l'usage normal des biens matériels, tels que la peinture, le plâtrage ou la réparation des installations.
- b) Le remplacement d'éléments, tels que les installations de chauffage, ascenseur, portes de sécurité ou autres, pour l'agrandissement ou l'amélioration des actifs ne sont pas déductibles pour ce concept, car ils constituent une valeur d'acquisition plus élevée dont la récupération se fait par l'amortissement correspondant.
**Limite de déduction maximale pour les deux dépenses nécessaires précédentes
- Le montant total maximal à déduire au titre des intérêts et autres frais de financement et des frais de conservation et de réparation ne peut excéder, pour chaque bien ou droit, le montant du revenu intégral obtenu.
L'excédent peut être déduit dans les quatre années suivantes, sans excéder, ainsi que les dépenses pour ces mêmes concepts correspondant à chacune de ces années, le montant des rendements complets obtenus dans chacune de ces années. le même, pour chaque bien ou droit.
- Le montant en attente de prélèvement sur les exercices sera appliqué en priorité sur les montants correspondant à l'exercice lui-même pour ces mêmes notions.
Dans le cas où il existe plusieurs contrats de bail dans l'année sur le même bien, la limite maximale du montant à déduire au titre des intérêts et des frais de conservation et de réparation doit être calculée en tenant compte des sommes versées dans l'année et de l'intégralité des revenus obtenus dans celui-ci, pour certains des contrats de location, le montant déduit pour les intérêts et les dépenses d'entretien et de réparation pourrait dépasser le revenu obtenu.
- Taxes et surtaxes non étatiques
les taxes et suppléments sont déductibles , ainsi que les frais d'État et les suppléments , comme l'IBI, les frais de nettoyage, collecte des ordures, éclairage, etc., à condition que :
a ) Affecte sur le calculé rendements or sur les marchandises or droits qui les produisent.
- b) Ils n'ont pas de caractère punitif.
- Créances difficiles à recouvrer
Les créances difficiles à recouvrer sont déductibles, à condition que cette circonstance soit suffisamment justifiée. Il est entendu suffisamment justifié dans les circonstances suivantes :
- a) Lorsque le débiteur est en faillite.
b) Lorsqu'entre le moment de la première procédure de recouvrement effectuée par le contribuable et la fin de la période imposable, plus de six mois se sont écoulés et qu'il n'y a pas eu de renouvellement de crédit.
Quand une dette est collecté après son déduction , Il sera calculé comme revenu dans l'année au cours de laquelle ladite collecte a lieu.
- Montants affectés à l'amortissement du bien.
Les montants destiné à l'amortissement of le propriété et L'autre les biens qui lui sont affectés sont considérés comme des dépenses déductibles, à condition qu'ils correspondre à leur amortissement effectif.
Les amortissements sont considérés comme satisfaisant aux condition d'efficacité lorsque ils ne dépassent pas les pourcentages indiqués ci-dessous :
- Propriété:
Le résultat de l'application du pourcentage de 3 % sur le plus élevé des éléments suivants valeurs.
- a) Prix d'acquisition payé, frais et taxes compris inhérente à la acquisition (notaire, greffe, TVA non déductible, Impôt sur les transferts de propriété et Actes juridiques documentés , agence dépenses , ) non inclus dans le calcul de la valeur du terrain. Dans les acquisitions immobilières par succession ou donation , seule la partie des dépenses et impôts inhérents à le acquisition qui correspondant à la construction, comme ainsi que comme tous les investissements et améliorations réalisés.
- b) Valeur cadastrale, à l'exclusion de la valeur du
Si la valeur du terrain est connue, elle sera calculée au prorata du coût d'acquisition satisfait entre les valeurs cadastrales de le terre et des construction de chaque année reflétée dans le reçu correspondant du Taxe estimée sur l'immobilier ( IB I ).
- Les biens de nature mobilière cédés conjointement avec le bien
Ils seront remboursables à condition qu'ils puissent être utilisés pendant une durée supérieure à un an.
Il sera entendu que l'amortissement annuel déductible en chacun des actifs transférés satisfait à la condition d'effectivité, lorsque son montant n'excède pas le résultat de l'application des coûts d'acquisition respectifs à leur respective acquisition les coûts , satisfaisant les coefficients d'amortissement . qui lui correspond conformément au tableau d'amortissement simplifié approuvé par arrêté du 27 mars 1998. Au sein de ce tableau, entre autres, le coefficient d'Amortissement efficace maximum suivant : Installations, mobilier et agencements : 10 %.
- Droits d'usage ou de jouissance sur la propriété
Ils seront rachetables à condition que leur acquisition ait entraîné un coût pour le contribuable. Dans ces cas, il faut distinguer :
- a) Si le droit ou la faculté a une durée déterminée, l'amortissement annuel déductible sera celui résultant de la division du coût d'acquisition payé par le nombre d'années de durée de celui-ci.
- b) If le droit or les professeurs étaient pour la vie , l'amortissement calculable sera le résultat de l'application du coefficient efficace de 3 % sur l'acquisition payée
Dans les deux cas, le montant des remboursements ne peut excéder le montant des rendements complets tirés de chaque droit. Important : dans le cas où le bien n'a pas été loué tout au long de l'année, les amortissements déductibles, les intérêts et autres frais de financement, les dépenses en primes d'assurance, etc., seront ceux qui correspondent au nombre de jours de l'année en laquelle la propriété a été louée.
- Charges non déductibles
Ils ne seront pas déductibles à titre de dépense, entre autres :
– Les paiements effectués en raison d'accidents survenus dans l'immobilier qui entraînent une diminution de la valeur des actifs du contribuable.
– Le montant des améliorations apportées à l'immeuble, sans préjudice de la récupération de son coût par voie d'amortissement.