La réglementation espagnole établit que, pour qu'une construction ait accès au registre de la propriété, les notaires doivent exiger que le permis de construire soit fourni, et toute la documentation de construction, y compris le certificat de travail final, etc.
C'est ce que dit le décret législatif royal sept/2015 du 30 octobre (texte consolidé de la loi foncière)
Mais quelle est la situation des immeubles construits sans permis de construire ?
Dans ces cas, la même loi foncière établit, dans son article 28.4, que les constructions, bâtiments et installations pour lesquels il n'est plus approprié d'adopter des mesures de rétablissement de la légalité urbaine impliquant leur démolition, en raison de l'expiration des délais de prescription correspondants, peuvent avoir accès au registre foncier.
A quoi sert un immeuble d'avoir accès au registre foncier ?
La raison fondamentale en est qu'une construction qui ne fait pas partie du registre foncier ne peut faire partie d'aucune transaction juridique. Autrement dit, vous ne pouvez pas acheter, vendre, hériter, hypothéquer, payer des impôts, etc.
Avec, l'accès au cadastre, permet à la construction de faire l'objet d'un trafic légal, et de faire partie du droit de propriété du propriétaire. Et de plus, cela implique implicitement que ladite propriété ne peut pas être démolie, démolie ou autrement détruite par le système juridique. Avec lequel, le propriétaire consolide ainsi le droit de propriété sur ladite construction, même si elle a été construite sans permis.
Mais, une fois qu'une construction, construite sans permis, passe au registre de la propriété, est-elle entièrement légalisée ? En d'autres termes, peut-il être considéré comme 100% légal ?
La réponse est compliquée.
Comme nous l'avons déjà dit, l'accès d'une construction sans permis au registre foncier signifie rendre cette construction légalement visible.
Autrement dit , lorsqu'une construction est réalisée avec un permis de construire, la mairie est informée du projet et le système juridique espagnol en prend acte. Il est également informé de l'achèvement des travaux par le biais du certificat de réception des travaux de l'architecte et de la déclaration de construction neuve chez le notaire. Ainsi, une construction réalisée avec un permis de construire est automatiquement identifiée et reconnue par le système juridique.
Toutefois, une construction érigée sans permis de construire ne relève pas du domaine public, car sa réalisation n'a pas été déclarée aux autorités compétentes . Il est possible qu'elle soit enregistrée à des fins fiscales, cadastrales ou fiscales (Ibi), mais cela ne signifie pas que, pour garantir la légalité de la construction, les organismes chargés du contrôle et de la supervision des travaux sur le territoire en aient connaissance.
De plus, si tel était le cas, c'est-à-dire si l'administration avait connaissance d'une construction illégale, elle devrait automatiquement agir en ordonnant la démolition de ladite construction car elle était considérée comme illégale.
Ce qui se passe, c'est que l' administration espagnole , en raison du même principe de sécurité dans le déroulement légal des actions juridiques et commerciales, ne peut pas se permettre un délai indéfini pour agir contre les travaux et constructions qui ont été réalisés illégalement.
Les différentes réglementations régionales espagnoles fixent systématiquement un délai maximal pour que les administrations publiques détectent les travaux et constructions réalisés sans permis et puissent ainsi les sanctionner par des mesures administratives, des amendes, voire des ordres de démolition. Passé ce délai, si l'administration n'a pas constaté la construction ou n'a pas pris de mesures à son encontre, celle-ci est régularisée et intégrée au patrimoine du propriétaire.
Dans la législation espagnole, ce terme est différent selon les différentes communautés autonomes.
Nous allons maintenant parler de deux cas, la Communauté valencienne et l'Andalousie.
Communauté valencienne.
Dans la Communauté valencienne, la réglementation est basée sur la loi 5/2014 du 25 juillet relative à l’aménagement du territoire, à l’urbanisme et au paysage de la Communauté valencienne (mieux connue sous le nom de « LOTUP »), qui a été modifiée en 2019 par la loi du 5 février, en vigueur depuis le 8 février 2019.
Cette loi établit les délais d'expiration suivants :
Pour déterminer le délai d'expiration des actions de l'administration dans ces cas, il faut distinguer deux cas:
- Terrain non bâti, rustique, protégé . Pour les travaux situés sur des terrains non aménageables ou protégés, il n'y a pas de délai d'expiration .
Par conséquent, que la possibilité de sanctionner financièrement lesdits travaux soit expirée ou non, l'administration peut à tout moment ordonner la démolition des ouvrages construits sans permis, puisque, comme on dit, le droit de l'administration ne prescrit pas.
- Terrain urbain ou aménageable : En ce qui concerne les terrains constructibles urbains, le délai de prescription pour les constructions qui, à l'entrée en vigueur de la LOTUP (août 2024) n'avaient pas prescrit le délai d'expiration conformément à la législation précédente est 15 ans. L'ancien délai de prescription était de 4 ans.
Autrement dit, il est possible de déclarer une œuvre sans licence à condition qu'elle ait été achevée avant le 20 août 2010. Cette date est très importante, car elle correspond à quatre ans avant l'entrée en vigueur de la LOTUP, intervenue précisément le 20 août 2014.
Grâce à laquelle les travaux sur des terrains urbains ou constructibles qui, à la date d'entrée en vigueur de la présente loi, étaient soumis à un délai de construction supérieur à quatre ans (c'est-à-dire toutes les constructions achevées avant août 2010), peuvent être légalisés par l'accès au registre foncier.
Cependant, pour les constructions sur des terrains urbains constructibles qui ont été réalisées sans permis après le 20 août 2010 , par exemple en 2011, 2012, 2013, etc., le délai de prescription des ordres de démolition de ces constructions sera de 15 ans.
Il en va de même pour les constructions érigées sur des terrains communs non aménagés , qui peuvent avoir accès au registre foncier à condition qu'elles aient été construites avant le 20 août 2010.
Cependant, et c'est très important, les constructions sur des terrains non bâtis achevées en août 2010 sont soumises au régime d'imprescriptibilité de la loi cinq/2014 de la LOTUP.
En ce qui concerne les terrains non aménagés protégés, seules les constructions sans permis achevées avant le 1er février 2002 peuvent être déclarées.
Il en est ainsi, car cette date coïncide avec le passage de quatre ans qui régissaient la législation précédente et avec l'entrée en vigueur de la loi urbaine valencienne 16/2003, entrée en vigueur le 1er février 2006, qui est venue établir l'imprescriptibilité pour les terres protégées.
Andalousie;
Il en va de même en Andalousie, bien qu'il n'y ait pas de distinction entre urbain et non urbanisable. Dans les deux cas, la loi d'urbanisme d'Andalousie 7/2022, dans sa rédaction après sa dernière modification le 8 février 2012, augmente le délai de prescription du droit de l'administration d'exiger la démolition des ouvrages de 4 à 6 ans. . construit sans permis.
Comme dans la Communauté valencienne, cette période s'entend comme applicable aux œuvres sans licence pour lesquelles, à la date d'approbation de la loi, la période de 4 ans établie dans la législation précédente s'était écoulée. En d'autres termes, toutes les constructions construites avant le 8 février 2008 peuvent être légalisées.
Ainsi, pour les constructions construites après cette date, le délai de prescription devient de 6 ans.
Catalogne;
La même chose peut être dite en Catalogne. Le décret législatif 1/2010, du 3 août, approuvant le texte révisé de la loi catalane sur l'urbanisme, a augmenté le délai de prescription de l'action en restauration de la légalité urbaine des bâtiments de 4 à 6 ans .
C'est-à-dire exiger sa démolition ou sa démolition.
Cependant, en Catalogne, l'interprétation andalouse et valencienne du terme dans lequel le nouveau terme prolongé de 6 ans commence à s'appliquer n'est pas donnée. Selon les critères catalans, les ouvrages construits avant l'approbation de la loi, c'est-à-dire le 3 août 2010, auraient un délai de prescription de 4 ans. Et ceux construits plus tard, le terme serait 6.
BIEN. C'est compris!. Donc, si j'ai une construction sans permis dans laquelle les délais établis dans la législation de ma Communauté Autonome se sont écoulés sans être sanctionnés, ma maison est-elle à 100 % ?
La réponse est un peu compliquée.
Comme nous l'avons indiqué dans ce rapport, le passage du terme pour sanctionner/pénaliser une construction confère le pouvoir d'inscrire ladite construction au registre foncier.
Cela signifie que le propriétaire peut « posséder » l’œuvre sans autorisation. Elle peut être hypothéquée, louée, vendue, héritée, donnée, etc. ; le système espagnol ne peut donc pas ordonner sa démolition.
Cependant, bien que le système espagnol reconnaisse la légalité d'une telle construction, il ne peut lui conférer tous les droits et avantages d'une construction légale . Autrement dit, le système espagnol ne peut assimiler les constructions illégales, qui n'ont pas respecté la loi, n'ont pas acquitté les taxes de construction, les honoraires d'architecte, etc., aux travaux légaux qui ont suivi ces procédures, ont été construits conformément à la loi et ont fait l'objet du paiement de toutes les taxes et charges correspondantes.
C’est pourquoi ces constructions, érigées sans permis mais inscrites au cadastre, font l’objet d’un catalogage particulier : on les appelle constructions « hors d’usage ».
Ce type de construction est soumis à certaines limitations par rapport aux constructions légales :
- Ils ne sont autorisés que des travaux de réforme limités à la conservation, la sécurité et la santé. Par conséquent, ils ne sont pas autorisés à effectuer des travaux de réhabilitation.
- Les travaux d'agrandissement de la construction existante ne sont pas autorisés.
- Dans le cas où la construction est naturellement démolie (cause naturelle, ruine, catastrophe, inondation, etc.), elle ne peut pas être reconstruite. Ils ne peuvent pas être reconstruits.
Source : TLACORP